서울 여의도 증권가는 우리나라 대표적인 빌딩숲이지만 초고층 빌딩은 많지 않았다. 그나마 여의도 최고 빌딩 자리를 지켜온 63빌딩과 LG그룹 대표 빌딩인 LG트윈타워가 스카이라인을 형성했고 증권사 빌딩은 대개 30층을 넘지 못했다.

그랬던 여의도가 고층 빌딩 밀집지로 변신하고 있다. 지난 10월 문을 연 IFC(국제금융센터·International Finance Center)를 비롯해 파크원, 전경련회관 등이 랜드마크 자리를 두고 기 싸움이 치열하다.

가장 먼저 포문을 연 곳은 IFC다. 서울 동북아 금융허브 조성사업의 핵심 프로젝트로 총 연면적만 50만㎡에 달한다. 사업시행자인 AIG가 사업비 1조5140억원을 투입해 조성한 이 빌딩은 업무용 타워 3개동과 38층짜리 5성급 호텔, 지하 3층 쇼핑몰(IFC몰) 등으로 구성돼 있다. 서울시는 AIG그룹에 땅을 99년간 임대해줬는데 AIG가 개발, 금융조달뿐 아니라 준공 후 마케팅, 임대도 함께 맡을 예정이다.

총 3개 건물 중 오피스1(One IFC, 32층)은 지난 10월 19일 첫 입주를 시작했다. 오피스2(Two IFC, 29층)와 오피스3(Three IFC, 55층), 콘래드서울호텔, IFC몰은 내년 말까지 순차적으로 개장할 예정이다.

이 중 오피스3(55층, 284m)는 층수로 보면 63빌딩(60층, 249m)에 뒤지지만 30m 이상 높아 여의도 대표 초고층 빌딩으로 기대를 모으고 있다. 주요 임차인으로는 딜로이트, ING자산운용, 다이와증권, 뉴욕멜론은행, 중국 자오상증권 등이 있다. 현재 계약률은 70% 수준이다.

IFC 바로 옆에 들어서는 파크원도 만만치 않다. 2조3000억원을 들여 4만6000㎡ 부지에 지상 55층, 72층 오피스건물 2개동을 짓는 대형 프로젝트다. 최고 72층으로 설계돼 IFC보다 높은 게 매력이다. 하지만 변수가 있다. 통일교재단과 시행사 Y22 간 소송이 진행되면서 빌딩이 언제 완공될지 미지수다. 소송이 원만히 해결될 경우 늦어도 2015년에는 완공할 것이란 전망이다.

IFC, 10월 입주 시작

공사가 한창인 전경련 신축회관은 연면적 17만㎡, 지하 6층, 지상 50층 높이를 자랑한다. 1979년 11월 준공된 기존 전경련회관 건물이 노후화되자 2003년부터 새 회관 건립 필요성이 제기됐고 2008년부터 회관 신축을 추진하게 됐다. 전경련 신축회관 시공은 현대건설 컨소시엄이 맡았고 2013년 7월 완공 예정이다.

초고층 빌딩이 잇따라 들어서면서 기존 빌딩들도 긴장하는 분위기가 역력하다. 대표적인 빌딩이 1985년 준공된 63빌딩이다. 2002년 한화그룹에 인수된 이 빌딩은 2006년부터 리모델링 공사를 진행하면서 시설 일부를 복합문화공간으로 바꾸고 있다. 2016년 말 완료를 목표로 본관 사무동과 주차장 시설 현대화도 추진 중이다. 최근에는 특수 유리창 1만3400장을 바꾸는 등 건물 외관 보수공사에 들어갔다. 1987년 준공된 LG트윈타워 역시 노후설비 교체를 위한 리모델링이 한창이다. 동관(한강 쪽), 서관 두 빌딩 중 서관 빌딩 리모델링 공사는 올 4월 끝났고 동관은 연말 공사를 마무리한다.

여의도 초고층 빌딩 중 가장 경쟁력이 높은 빌딩은 어디일까. IFC, 파크원 등이 유력 후보로 꼽히는 가운데 IFC 경쟁력이 상대적으로 높을 것이란 기대가 많다.

IFC와 파크원 위치는 모두 여의도공원 인근이라 비슷하지만, IFC 완공 시점이 파크원보다 빨라 임차인 유치에 유리하다는 분석도 나온다. 특히 IFC는 국제금융센터 특성상 외국계 기업 입주가 수월할 수 있다.

IFC는 홍콩, 상하이, 타이완 등 아시아 주요 도시에 들어선 국제금융센터(IFC) 명칭을 공식 사용해 ‘금융업종 특화 빌딩’ 콘셉트를 강조한다. 이 점이 외국계 기업을 유치할 때 장점으로 작용할 수 있다는 설명이다.

파크원 소송 해결되면 2015년쯤 완공

윤여신 CBRE 이사는 “오피스빌딩을 비교할 때 가장 중요한 부분은 임차인 퀄리티인데 IFC는 외국계 금융사 등 우량 임차인이 대거 입주해 경쟁력이 높다. 지하 IFC몰의 상업시설과 각종 편의시설도 수준이 높은 편”이라고 평가했다. 다만 IFC빌딩 임대료가 상대적으로 높다는 지적도 있다. IFC 오피스1의 3.3㎡당 보증금은 105만원, 월세 10만5000원으로 63빌딩(보증금 70만원, 월세 7만원)보다 높은 수준이다.

입주 시점, 빌딩 콘셉트는 IFC가 한 수 위지만 지상 층수는 파크원이 더 높다. 홍순만 신영에셋 상무는 “지상 층수는 파크원 타워1(72층)이 가장 높고 IFC 오피스3(55층), 전경련회관(50층) 순인데 이들 모두 초고층 랜드마크 빌딩 역할을 기대하는 만큼 파크원 타워1이 63빌딩 경쟁력을 뛰어넘을 것”이라고 내다봤다.

전경련회관은 다른 빌딩과 성격이 조금 다르다. 현재 건설 중인 빌딩들은 주로 투자 목적으로 들어섰지만 전경련회관은 전경련이 소유한 빌딩이라 전경련 회원사들을 비롯한 국내 기업들이 선호할 것이란 예상이 많다. 단독건물로 연면적이 5만평이 넘는(약 17만㎡) 것도 매력이다.

공실률 낮지만 공급과잉 우려도

여의도에 초고층 빌딩이 계속 들어서면서 오피스시장 경쟁력은 높아질 수 있지만 문제는 공급과잉, 공실 우려다. IFC에 이어 파크원, 전경련회관 등이 내년부터 오픈하면 이를 채울 ‘든든한’ 임차인이 나타날지 의문이다. 외국계 금융사는 이미 강남파이낸스센터 등 A급 빌딩에 자리를 잡았고 국내 대기업은 자체 사옥이 있는 경우가 많기 때문이다. 게다가 내년 경기 전망이 올해보다 어두운 상황에서 입주 물량 증가까지 겹치면 오피스 공실률이 더 높아질 수 있다.

부동산자산관리회사 교보리얼코에 따르면 지난해부터 2015년까지 6년간 서울에서 752만㎡ 오피스빌딩이 공급된다. 이 중 여의도권만 196만㎡로 강남권(41만㎡)의 5배에 육박한다.

수요가 공급만큼 뒷받침될지 의문이다. 기업들이 임대료가 높은 서울 강남, 도심, 여의도 대신 상대적으로 임대료가 낮은 수도권으로 사무실을 옮기고 있기 때문이다. 특히 여의도에 있는 기존 빌딩 공실률 문제가 불거질 수 있다. 새 빌딩으로 주요 임차인이 대거 이전할 경우 대체 수요를 확보하지 못하면 오랜 기간 빈 공간으로 남을 수밖에 없다. 홍순만 상무는 “여의도는 지하철 9호선이 개통됐지만 강남, 도심권에 비해 대중교통 접근성이 떨어져 대형 면적 임차, 사옥 매입 수요가 적체돼 있다”고 평가했다.

다만 아직은 여의도 오피스시장 경쟁력이 괜찮은 편이다. 2008년 글로벌 금융위기 전후에 공실률이 급등했던 도심, 강남권과 달리 안정세를 유지하고 있는 덕분이다.

교보리얼코에 따르면 올 3분기 여의도권역 오피스빌딩 공실률은 3.57%로 도심권(종로, 명동 등) 8.3%, 강남권 3.74%보다 낮은 수준이다.

또 IFC를 보면 도심 빌딩에서 옮겨오는 회사가 많아 여의도보다는 도심 빌딩시장이 오히려 위기란 지적도 나온다. 최근 을지로 일대에 센터원, 페럼타워 등 대형 빌딩이 잇따라 들어서면서 임차료 할인 경쟁에 나서고 있기 때문이다.

한태욱 대신증권 부동산전문위원은 “여의도 오피스빌딩이 비슷한 시기에 잇따라 들어서면서 공급과잉 우려가 있는 게 사실”이라면서도 “마포, 도심에 자리 잡은 금융 관련 기업들 이전 수요를 고려하면 고급 오피스 전망은 괜찮을 것”이라고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석팀장 역시 “여의도는 금융산업 메카로 서울의 맨해튼 역할을 할 것으로 보여 빌딩 임대시장 전망은 괜찮다. 도심, 강남권에 비해 공기업이 많지 않아 공기업 지방이전 쇼크가 적은 것도 매력”이라고 말했다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr]







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