분당, 그리고 우리나라 아파트의 불편한 진실

이 글은 분당이라는 특정지역을 비하하고자 쓴 글이 아니다. 대한민국 신도시 중에서 선호도가 가장 높은 분당을 예시함으로서 다른 신도시 및 우리나라 아파트 전반에 대한 나의 생각을 표하고자 함이다

천당위의 분당이라는 말이 있듯이, 분당은 출산 이래 지금껏 늘 강남과 더불어 대한민국 부동산의 중심에 있다. 분당은 야탑에서 시작하여 이매, 서현, 수내, 정자, 미금을 거쳐 오리로 끝난다. 분당은 1990년대 초반 노태우 전 대통령의 아파트 200만호 공약에 의해 중동, 산본, 일산, 평촌과 함께 탄생하였으며, 대한민국 부동산 1번지 강남과의 접근성 등의 이유로 5대 신도시 중에서도 으뜸으로 손꼽혀왔다

1990년 초반에 지어진 분당 아파트는 벌써 20년이 다 되어간다. 대한민국 아파트의 수명은 20~40년 정도이며 평균 30년 정도로 추정된다. 이제 1기 신도시 아파트의 수명은 약 10년 정도 밖에 남지 않았다. 그럼에도 불구하고 20년이 다 된 분당 아파트의 가격은 32평 기준으로 약 5~7억 정도 하는 것 같다. 최근 신분당선이 개통하면서 신분당선 정자역 주변의 아파트의 경우 27평이 약 5억대 초반 가격으로 매도 호가가 형성되어 있다. 평당 2천만원 정도다 1994년 12월에 준공되었으니 정확히 만으로 17년 된 아파트다. 분당아파트의 대부분은 이 무렵에 준공되었다

해당 아파트에 사시는 분들에게는 송구하지만 개인적으로 아파트 내부를 보면 정말 살고 싶지 않다는 생각이 든다. 좁기도 하고 오래되어 어떤 인테리어를 해도 답이 나오지 않을 것 같다. 그럼에도 불구하고 27평짜리 아파트가 5억이 넘는다. (국토해양부 실거래가 5억 2~3천만원). 20년이 다 되어가니 잔존기간은 약 10년 내외인데 5억이 넘는다? 문제는 고층이라는 것이다. 20~25층정도로 지어졌으니 대지지분은 채 10평도 안 되니... 20층이 넘는 아파트라 어떤 재건축을 해도 답이 안나온다. 지금 개포주공, 가락시영 등의 강남 요지의 저층 (5층) 아파트들도 답이 안나와서 난리인데... 20층 넘는 아파트가 재건축을 하려면... 도저히 답이 없다. 1,000가구가 넘는 주민들이 고층이어서 일반 분양도 안되는데 자기 돈 들여서 재건축에 흔쾌하게 동의할 가구 수가 몇이나 될까? 답이 없다. 약 1~2억은 최소 분담하여야 하는데 그 돈을 흔쾌히 분담할 사람이 몇이나 있을까? 저층아파트처럼 일반분양자에게 덤태기 씌울 수도 없고... 사면초가다

분당이 이러할진데 다른 곳은 굳이 말 안해도...

그런 아파트를 5억에 사는 사람은 도대체 뭘 믿고 살까? 정말 궁금하다. 5억이라는 돈을 만들려면 대한민국 도시근로자가 매 월 꼬박 100만원씩 저축한다 해도 (요즘 같아서는 50만원 저축도 정말 힘들겠지만) 약 40년 하고도 1년 6개월이 더 걸린다

자기 돈 100%로 아파트를 사는 사람은 천연기념물이다. 어느 분당 부동산 중개사의 말에 따르면 분당 아파트 대부분이 평균 40% 정도의 은행 대출을 가지고 있다 한다. 그러면 2억~3억 정도의 대출이 있다는 말인데... 이자만 해도 월 100만원이 넘는다. 도대체 뭘 믿고 살까? 월 100만원이 넘는 이자를 내면서 잠은 편하게 올까? 분당... 교육열, 교육비 장난 아니다. 아이 둘 있는 가정이라면 상상이 된다. 고통스러움이 상상이 된다

5억짜리 아파트를 처분하면 (요즈음에는 처분도 맘대로 안되겠지만) 3억 정도는 손에 쥐지 않을까? 그러면 2억짜리 전세로 살고 1억을 은행에 맡기면 약 4~5십만원은 이자를 받을 수 있는데...

자고 나면 오르던 그런 시대는 10년 래에 결코 오지 않을 것이다고 생각한다. 환각의 파티는 이미 끝났다. 아직도 환각에서 깨지 못한 불쌍한 하우스푸어들...정말 가엾다. 이미 가계 대출 잔액이 1,000조를 넘었다고 한다. '1,000조' 얼마난 큰 돈인지 생각해 봤는가? 이제 갓 태어난 아기, 내일 죽음을 눈 앞에 둔 노인 모두 포함하여, 대한민국 국민 1인당 2천만원이라는 엄청난 돈을 빚으로 안고 살아가고 있다는 것이다. 한 가구 당 약 7~8천만원의 빚이 있다는 것이다. 가계부채 1,000조는 더 이상 받아 줄 사람이 없다는 의미이다. 받아 주기는 커녕 대한민국 왠만한 국민들이 자기 앞가름도 하기 벅차다는 의미인데, 요즘 같은 세상에 뭘 기대하고 빚내서 집을 사려는 용기(?)가...

대한민국 부동산 시장은 임계점에 이미 도달해 있다. 노후화된 아파트에 다이너마이트 폭약을 설치하고 해제하기 위해 폭파 버튼을 누르기 일보 직전이다. 카운트 다운에 이미 들어와 있다. 그 버튼은 외부에서 올 가능성이 매우 높다. 아마도 작금의 유럽의 재정 및 금융 위기일 듯 싶다. 이 버튼이 눌려지고 다이너마이트가 터지는 순간 사람들은 혼비백산 아수라장이 될 듯 하다. 지금까지 환각에 빠져 근근하게 이자 내면서 버티던 사람들은 다이너마이트가 터지면서 환각에서 깨어날 것이다. 온 몸에 피와 파편으로 만신창이가 된 채로...

하지만 그 때는 이미 늦었다. 수 많은 아파트가 부동산 경매 시장에 나오고 그 누구도 거들떠 보지 않는다. 주식이 하한가에 몰리면 아무리 싸도 그 누구도 거들떠 보지도 않는다. 주식은 순환 주기가 매우 빨라 하한가 결코 일주일을 넘는 경우가 거의 없지만 부동산은 다르다. 순환주기가 10년은 봐야 할 것이다. 산의 정상에 오르기까지 10년이 걸렸으니 산의 골에 다다르기까지 역시 10년이 걸릴 것이다

지금 5~6억짜리 아파트가 너도 나도 경매에 나오면, 5억에서 4억, 4억에서 3억으로 가격은 뚝뚝 떨어진다. 내 집 가지고 있는 사람들은 말한다. 어차피 내 집인데 오르든 말든 신경쓰지 않는다고... 어느 정도 맞는 말이다. 하지만 지금 5억에 팔아 현금화시켜 두었다가 어마어마한 물량이 경매시장에 쏟아지고 가격이 뚝뚝 떨어지면 팔았던 5억짜리 집을 3억에도 골라서 살 수가 있다. 그리고 2억은 여유있게 은행에 넣어두고 이자로 가계에 보탬을 하는 것이다.

다이너마이트가 터지면 더 이상 이자는 4~5%가 아니다. 분명 2자리를 넘을 것이다

예전 박정희 시절, 밉던 좋던 박정희 시절에는 꿈을 가지고 열심히 저축을 하였고, 그 때 한국의 저축률은 가장 높았기에 그 돈을 모아 오늘날의 산업화를 이룬 것이다. 돈은 생산적인 곳으로 돌아야 한다. 그러기 위해서는 은행으로 돈이 모여야 하는데 현 정권의 인위적 저금리 정책으로 돈이 은행에 모이지 않는다. 고환율 정책으로 물가가 5%에 육박하니 은행에 돈을 넣어두면 오히려 손해다. 그래서 사람들은 한탕주의로 쉽게 돈을 벌려 불나방처럼 단타주식과 부동산을 향해 달려들다 장렬히 전사한다.

만약 금리가 10%가 넘는다면 돈 가진 이들은 은행에 돈을 맡기게 되고 남의 돈으로 부동산에 투기한 이들은 그 이자를 감당 못해 (지금의 5%에도 허덕이는데 이자가 2배가 오르면 안 팔고는 못배긴다) 아파트를 마구 던질 것이다. 그러면 아파트 값은 추락하기 시작하여 제 자리를 찾아 갈 것이다. 당장은 고통스럽지만 그래야 제 자리를 찾고 돈은 생산적인 곳으로 흘러 들고 아파트 때문에 더 이상 힘들어하지 않고 지금처럼 가처분 소득의 상당 부분을 은행 빛 갚는데 써지 않아도 된다. 그러면 사람들의 소비가 자연히 늘게 되고 기업도 활기를 띠게 된다

대한민국은 딱 2가지만 잡으면 된다. '부동산 투기 엄단'과 '공교육 정상화' 이 두가지만 확실하게 잡으면 돈은 반드시 생산적인 곳으로 흘러 경제의 선순환을 타고 점진적으로 4만불 시대에 자연스레 가게 된다. 당장의 엄청난 고통이 있겠지만 그래야만 살 수 있다. 암이 점점 커져 말기를 향해 가는데 몰핀만 맞고 고통을 피한다면 결국은 죽는 것이다. 말기가 도래하기 이전에 도려 내야 한다. 하지만 이 정권은 반대로 가고 있다. 몰핀 주사만 엄청 놓고 있다. 그래서 사람들은 아직 고통을 크게 느끼지 못하지만 암이 점점 커지면 어떤 몰핀 주사도 듣지 않게 되고 그 때에는 고통도 심해지고 손을 쓸 수도 없다. 그런데 그 시점이 내년 초부터다.

역사적 소명의식을 가진 정권이라면 지금 당장 메스를 가해야 한다. 정말 안타깝다. 옛말에 '가난은 나라도 구제 못한다'라는 말이 있다. 현 정권의 무책임과 무능을 아무리 탓해봐야 누구도 우리를 구제할 수 없다. 지금 빨리 환각에서 깨어나서 아픔이 있더라도 정리할 것은 정리하여야 한다. 그래야 나의 노후를 보장할 수 있고 우리 아이들에게 행복한 미래를 물려 줄 수 있다.

크리스마스 이브 이른 아침

대한민국 어느 한 시민이...