‘TK의 몰락’ ‘PK의 급부상’ ‘왕의 귀환’

지난해 전국 주택시장을 집값 상승률만 놓고 보면 이렇게 특징지을 수 있다. 2014년까지만해도 전국 집값 상승률 상위권을 휩쓸며 시장을 주도했던 TK(대구·경북) 지역은 올해는 집값 하락률 상위권에 대거 자리잡았다.

반면, 부산은 해운대구가 집값 상승률 전국 1위에 오른 것을 비롯해 무려 5곳이 상위 20위에 올랐다. 지난 몇 년간 지방에 밀렸던 수도권 전통의 인기지역인 서울 서초구와 강남구, 경기도 과천은 다시 10위권에 진입했다.

2016년 전국 시군구 집값상승률 상위 20곳. /자료: 국민은행

■해운대구, 상승률 전국 1위

땅집고(realty.chosun.com)가 3일 kb국민은행의 주택가격시계열 자료를 분석한 결과, 2016년 한해동안 전국 시군구 단위로 집값이 가장 많이 오른 곳은 부산 해운대구(5.82%)로 조사됐다. 이는 전국 평균(1.35%)과 비교하면 4배가 넘는 것이다.

해운대구는 뛰어난 바다 조망권과 고급 주상복합 아파트의 잇따른 건설에 힘입어 부촌(富村)으로 급부상하면서 지방 주택 시장의 대장주로 떠올랐다. 해운대 마린시티는 올해 태풍 ‘치바’로 인한 침수 사태에도 불구하고 집값이 고공 비행하고 있다.

불을 환히 밝힌 부산 해운대 마린시티.

분양 시장에서도 해운대구는 인기가 높다. 작년 4월 GS건설이 해운대구 우동에 분양한 마린시티자이는 180가구 모집에 8만여명의 청약자가 몰렸다. 평균 450대 1의 경쟁률로 1순위에서 마감됐다. 전용면적 84㎡A형은 837대 1의 최고 경쟁률을 기록했다.

해운대구 뿐만이 아니다. 부산에서는 지난해 남구(11위)와 수영구(13위), 연제구(15위), 북구(19위) 등 모두 5곳이 전국 집값 상승률 상위 20위에 들었다. 그야말로 PK 전성시대나 다름없었다.

하지만 최근 부산 지역도 조정 움직임이 나타나고 있다. 11·3 부동산 대책을 전후해 집값 상승이 사실상 멈추고 거래도 소강 상태에 들어갔다. 신규 분양 시장에서는 청약 미달 단지도 나오고 있다.

전문가들은 지난해 부산의 강세에 대해 “다른 지방 지역과 달리 아파트 수요와 공급이 어느정도 조절됐기 때문”이라며 “올해는 가수요가 빠지면서 전체적으로 집값이 약보합세를 보이면서 분양 시장도 되는 곳만 되는 양상이 벌어질 수 있다”고 보고 있다.

■전통 강자들이 약진한 수도권

수도권에서는 2000년대 중반까지 주택 시장을 좌지우지했던 전통 인기지역들의 집값이 강세를 보였다. 서울 서초구(2위)와 강남구(3위), 송파구(7위) 등 이른바 ‘강남3구’가 10위권에 올랐다. 이들 지역은 대부분 재건축 추진 아파트의 가격이 큰 폭으로 오른데 따른 것이다.

실제 서울 강남구 압구정동 신현대의 경우 지난해 7억원 가까이 시세가 올랐다. 서초구와 강남구의 경우 재건축 아파트는 일반분양 가격이 3.3㎡(1평)당 5000만원대에 육박할 만큼 치솟으면서 주변 아파트의 가격 상승을 자극했다.

서울 최고 부촌 중 한곳으로 등극한 서초구 반포 일대 아파트.

서울을 제외한 수도권에서 가장 많이 오른 경기 과천(4위)도 한동안 지지부진했던 노후 주공 아파트 단지들의 재건축에 시동이 걸리면서 집값이 뛰었다. 과천은 올해 주공1단지 등이 일반분양을 앞두고 있어 추가적인 가격 상승 전망도 나온다.

하지만 서울 강남권의 경우 11·3 대책과 미국 금리인상, 대출규제 등의 여파로 최근 들어 집값이 하락세로 돌아서고 거래도 많지 않은 상황이다. 전문가들은 “대통령 탄핵, 미국 금리 인상 등 각종 불확실성이 제거될 것으로 보이는 3월 전후까지는 강남권에 관망세가 이어질 가능성이 높다”고 전망했다.

■공급 과잉에 무너진 TK

지난해 집값 흐름에서 가장 드라마틱했던 곳은 대구·경북, 이른바 TK 지역이다. 지난해 전국에서 집값이 가장 많이 떨어진 10곳 중 8곳이 TK지역이었다. 경북 구미(-4.04%)가 하락률 1위였고 대구는 달서·북·수성구·달성군 등 4곳이나 포함됐다. TK 이외 지역은 경남 창원 성산구와 충북 청주 상당구 2곳 뿐이었다.

대구·경북 지역은 2014년까지만 해도 집값이 큰폭으로 올랐었다. 그해 대구 전체 평균은 8%, 수성구는 12%가 넘게 각각 오르며 전국 최고 상승률을 기록했다.

대구의 경우 공급 과잉 여파가 컸다. 대구에서는 2014년 9237가구, 2015년 1만 4669가구의 아파트가 입주한 데 이어 올해 역시 2만 6635만가구가 준공됐다. 대구에서는 연간 적정 주택 수요가 1만3000가구 안팎으로 보고 있는데 지난 3년간 입주 물량을 감안하면 1만가구 이상 공급 과잉이라는 지적이다. 이 때문에 공급이 넘치면서 전세금도 하락하는 추세다.

전문가들은 2015년까지 신규 분양이 계속됐다는 점을 감안하면 TK 지역의 경우 2018년까지는 매매·전세 시장이 약세가 이어질 가능성이 높다고 본다.