“재건축 인허가 절차가 3~6개월씩 걸리는 만큼 2016년 말까지는 조합설립인가를 끝내야 초과이익환수제도 피해 갈 수 있었어요. 그런데 우리 아파트는 최근 재건축 정비계획 수립·정비구역 지정안이 보류됐으니 재건축 이익에 세금을 물어야 할지도 모릅니다. 정부 대책 여파로 집값이 하락하고 수익성이 떨어질 텐데 재건축 의지 자체가 약해지는 것은 아닌지 걱정입니다.” (서울 강남구 도곡동 S아파트 주민) 

2016년 내내 부동산 시장을 뜨겁게 달궜던 재건축 투자 열기는 거품이었을까. 서울 강남 재건축 시장에 한파가 몰아치고 있다. 날개 돋친 듯 수억원씩 오르던 때가 언제였느냐는 듯 매매가가 한없이 추락하는 모습이다. 거액의 빚을 지고 뒤늦게 재건축 아파트를 매입한 투자자들은 집값 하락에 대출금리까지 오를까 걱정돼 밤잠을 못 이룰 정도다. 하루라도 빨리 재건축을 마무리하기 위해 강남 주요 재건축조합마다 사업을 서두르지만 이마저도 쉽지 않은 분위기다. 

▶강남 재건축 시장 분위기는 

▷11월 이후 두 달째 하락세, 1억원 ‘뚝뚝’ 

부동산114에 따르면 11·3 대책 발표 이후 서울 재건축 아파트 가격은 줄곧 하락세를 이어가는 중이다. 2016년 11월 첫째 주부터 12월 셋째 주까지 7주 연속 하락이다. 2016년 1월까지만 해도 3.3㎡당 평균 3353만원이었던 강남 3구(강남, 서초, 송파구) 재건축 아파트 매매가는 10월 3944만원으로 고점을 찍은 이후 계속 떨어지는 중이다. 12월엔 3889만원으로 하락했고 새해엔 하락 폭이 더욱 가팔라질 것으로 우려된다. 

탄탄한 수요를 자랑했던 강남 랜드마크 재건축 단지도 예외는 아니다. 서울 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡ 호가는 한때 17억~18억원까지 치솟았지만 최근 14억원대 매물이 나왔다. 불과 몇 달전까지만 해도 최고 12억5000만원에 거래되던 강남구 대치동 은마아파트 101㎡ 매매가는 11억원 아래로 하락했다. 

강남 아파트 대장주인 재건축 아파트 가격이 떨어지면서 거래도 꽁꽁 얼어붙었다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 강남 3구의 하루 평균 아파트 매매건수는 2016년 10월 74건에서 12월 42건으로 절반가량 줄었다. 매매가가 떨어지고 거래도 감소하면서 부동산 시장이 완연한 냉각기에 접어들었다는 분석이 나온다. 

▶강남 재건축 찬바람 부는 이유 

▷대출 규제 강화에 초과이익환수제 부활 

서울 강남 재건축 시장이 얼어붙은 건 정부가 야심 차게 내놓은 11·3 대책이 주효했다는 평가다. 11·3 대책을 통해 분양권 전매를 규제하면서 분양권 시세차익을 노린 신규 분양 아파트 청약 수요가 급감했기 때문. 덩달아 기존 아파트까지 한파가 몰아치는 모습이다. 대출 규제도 한몫했다. 아파트 분양대금의 30%가량인 잔금대출을 처음부터 나눠서 갚도록 하는 ‘아파트 잔금대출 분할상환 규제’가 새해부터 시행되는 등 대출 요건이 더욱 강화된다는 점도 악재다. 

부동산 시장이 ‘나홀로 호황’을 이어가기엔 대외 여건도 녹록지 않다. 미국이 최근 기준금리를 인상한 데다 새해에도 금리를 3차례 더 올릴 것으로 보여 한국은행도 금리를 올릴 가능성이 높아졌다. 국내 시중은행 주택담보대출 금리는 이미 미국 금리 인상을 반영해 4% 안팎까지 오른 상태다. 금리가 높아지면 대출을 받아 주택을 구매한 투자자들은 이자 부담에 허덕일 수밖에 없다. 부동산 업계 관계자는 “재건축 아파트는 실수요보다는 재건축 이후 예상 수익을 기대해 거액의 빚을 지고 투자한 이들이 많다. 그만큼 재건축 투자자들은 대출금리에 민감할 수밖에 없다”고 전했다. 

새해 아파트 입주 물량이 늘면서 공급과잉 우려가 커진 점도 변수다. 부동산114에 따르면 2016년 전국 아파트 입주 물량은 29만1680가구였지만 새해에는 36만3896가구, 2018년에는 42만가구가 집들이를 할 예정이다. 매년 수만가구씩 입주 물량이 늘어난다는 의미다. 

공급은 늘지만 넉넉한 수요가 뒤따르긴 어려울 전망이다. 재건축 시장에선 그나마 요즘 인기라는 ‘갭 투자’(전세금과 매매가격 차액만 투자해 집을 사는 투자 방식)도 녹록지 않다. 재건축 아파트는 지은 지 오래된 낡은 단지라 새 아파트에 비해 전세 수요가 적기 때문. 당연히 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)도 낮아 투자비용이 많이 든다. 잠실주공5단지 전용 82㎡의 경우 10월 16억5000만원에 거래됐지만 전세금은 4억원 수준에 불과하다. 전세가율은 25% 수준에 그친다. 

2018년 재건축 초과이익환수제가 부활하는 것도 치명타다. 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익(재건축 추진위원회 구성부터 입주 시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비, 조합 운영비 등 개발비용을 제외한 금액)이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 이를 제외한 초과 금액을 최대 50%까지 정부가 환수하는 제도. 2017년 말까지 제도 집행이 한시적으로 유예된 상태다. 

한태욱 동양미래대학 경영학부 교수는 “2018년 재건축 초과이익환수제가 부활할 경우 당장 강남 재건축 단지부터 직격탄을 맞을 수밖에 없다. 탄핵 정국에 대선 시기가 앞당겨지면 정부 주택 정책도 강남 재건축 투자에 비우호적으로 작용할 것”이라고 내다봤다. 

당장 강남 주요 재건축조합들은 발등에 불이 떨어졌다. 초과이익환수제를 피하기 위해 2017년 말까지 관리처분계획인가를 받으려 사업을 서두르는 모습이다. 하지만 최근 서울시 도시계획위원회 심의에서 줄줄이 고배를 마셨다. 

서울시에 따르면 2016년 12월 21일 도시계획위원회에 상정된 안건은 18건이었다. 이 중 심의를 통과한 안건은 개포1차 현대아파트 1건에 그쳤다. 서초구 잠원동 신반포14차와 한신4지구 아파트는 보류 판정을 받았다. 신반포 14차는 차량 진출입구 계획에 문제가 있다는 판단이 나왔고, 한신4지구는 3325가구에 이르는 대단지임에도 공원, 도로 등 기반시설이 충분하지 않다는 의견이 많았다. 건설업계 관계자는 “서울시가 재건축 심의에서 퇴짜를 놓으면서 강남 재건축 사업은 줄줄이 해를 넘기게 됐다. 사업성이 낮은 일부 단지들은 아예 재건축을 포기할 가능도 있다”고 전했다. 

11·3 부동산 대책 여파로 서울 강남 재건축 투자 열기가 한풀 꺾였다. 사진은 강남구 개포지구 아파트 단지.

▶그래도 눈여겨볼 만한 단지는 

▷개포주공1·4단지 급매물 추천 

강남 재건축 시장 한파는 언제까지 이어질까. 

매경이코노미는 부동산 전문가 15인에게 새해 강남 재건축 시장 전망을 물었다. 결론부터 말하면 대체로 ‘비관적’이라는 전망이 많았다. 15명 중 9명은 새해 재건축 시장이 우려스럽다고 응답했고, 이 중 ‘매우 우려된다’고 답한 전문가도 한 명 있었다. 4명은 2016년과 비슷한 수준을 유지할 것으로 내다봤다. 새해에도 강남 재건축 시장이 유망할 것이라고 전망한 전문가는 2명뿐이었다. 그만큼 시장 불확실성이 커졌다는 의미다. 

고종완 한국자산관리연구원장은 “강남 재건축 시장은 앞으로 금리 인상, 대출 규제 강화, 초과이익환수제 부활 등 겹악재에 직격탄을 맞을 것이다. 한동안 상승세를 이어왔지만 보합 혹은 하락세가 이어질 것”이라고 전망했다. 

새해 재건축 시장 전망이 썩 좋지는 않아도 사업이 한창 순항 중인 단지라면 투자 위험을 덜 수 있지 않을까. 이번 설문에서도 “초과이익환수제 부활에 앞서 재건축 속도를 높인 일부 단지는 상승세를 탈 것”이라며 긍정적으로 전망한 전문가도 있었다. 

부동산 전문가 15인에게 재건축 유망 단지를 조사한 결과 개포주공아파트를 비롯해 반포, 방배동 일대 단지들이 꼽혔다. 단, 설문은 2015년 말 기준 관리처분인가를 받았거나 인가를 준비 중(사업시행인가 이상 단계)인, 즉 사업 속도가 빠른 강남 3구 단지를 대상으로 했다. 

우선 공동 1위로 꼽힌 단지는 나란히 4표를 받은 강남구 개포동 개포주공1단지와 4단지다. 11·3 대책 이후 강남 재건축 거래가 얼어붙은 동안 이주를 앞둔 단지들은 바닥을 찍고 수천만원씩 반등하는 모습도 엿보인다. 총 3표를 받은 개포시영(공동 3위)까지 합하면 개포지구에서 가장 많은 표가 나왔다. 

개포동 일대 공인중개업소에 따르면 재건축 후 전용 84㎡를 받을 수 있는 개포주공1단지 42㎡ 매물은 최근 9억4000만~9억5000만원대 급매물이 모두 팔렸다. 2016년 9월 최고 가격(10억6000만원) 대비 1억원 이상 시세가 빠지자 매수세가 다시 유입됐기 때문. 개포주공1단지는 2016년 5월 사업시행인가를 받은 데 이어 8월 조합원 평형 신청을 받았다. 개포주공4단지도 새해 초 이주를 앞두고 소형 평형 위주로 거래가 이뤄지고 있다. 

개포시영과 함께 공동 3위로 꼽힌 단지는 서초구 ‘방배5구역’ ‘신반포6차’ ‘청담삼익’이다. 방배5구역은 기존 단독주택·다세대주택 1203가구를 헐고 2557가구가 들어서는 대단지 아파트로 바뀐다. 권강수 창업부동산정보원 이사는 “방배동 재건축 구역은 중저층 아파트가 아닌 단독주택을 재건축하는 덕분에 재개발할 때처럼 임대주택을 짓지 않아도 된다. 조합원이 비교적 적고 일반분양 물량이 많아 재건축 사업성이 높은 편”이라고 평가했다. 

‘자이’ 브랜드 아파트로 재건축되는 신반포6차(센트럴자이)는 새해 146가구 일반분양을 앞뒀다. 지하철 3·7·9호선 고속터미널역을 단지 바로 앞에 둔 초역세권으로 반포에서도 입지가 뛰어나다는 평가다. 총 888가구 규모의 강남구 청담동 ‘청담삼익’은 총 1090가구로 재건축되는 단지다. 2017년 11월 212가구가 일반분양될 예정이다. 

▶사업 속도 느리지만 장기 유망단지는 

▷압구정 현대·반포주공 1순위 

당장 사업 속도가 빠르지 않아도 장기적으로 눈여겨볼 만한 단지는 어디일까. 

사업 속도와 관계없이 우량 단지를 꼽아달라고 하자 전문가들은 강남구 압구정지구(7표)를 가장 유망한 단지로 꼽았다. 2위는 서초구 반포주공1단지(6표), 다음으로 ‘신반포3차·경남 통합재건축(4표)’과 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지(4표)’가 나란히 같은 표를 얻었다. 이들 단지는 대부분 한강변에 위치했다는 공통점이 있다. 

압구정지구는 입지, 학군, 공원, 한강 조망 등 모든 분야에서 최적의 장소로 꼽힌다. 전문가들은 그중에서도 대지지분이 높은 ‘구현대4차’와 대단지 ‘신현대’에 주목했다. 

구현대4차 145㎡(44평) 대지지분은 121㎡(35.4평)에 달한다. 압구정동 내 유일한 5층 단지로 지분율이 높다는 것은 향후 재건축 사업을 추진할 때 커다란 이점이 된다. 비슷한 크기인 구현대1차 142㎡의 대지지분이 58㎡인 것과 비교해도 차이가 크다. 신현대는 지하철 3호선 압구정역을 단지 옆에 낀 초역세권인 데다 총 27개동 1924가구 대단지 아파트다. 

반포주공1단지(1·2·4주구)도 사업 속도가 빠른 단지는 아니다. 

입주한 지 이미 40년을 훌쩍 넘겼는데도 뒤늦게 지어진 반포주공2단지(현 반포래미안퍼스티지)나 3단지(현 반포자이)보다도 재건축 진행이 더디다. 당초 최고 45층까지 지어 올리려던 재건축 계획은 서울시 한강변 가이드라인에 제동이 걸리며 35층으로 내려앉는 바람에 실망감이 커졌다. 그런데도 유망 재건축 단지로 꼽히는 이유는 재건축이 완료된 후 5600여가구(1·2·4주구) 규모의 대단지로 탈바꿈한다는 기대감 때문. 건설업계와 조합 관계자에 따르면 1·2·4주구 기준 시공권 수주 금액만 최소 3조~4조원에 달해 국내 대형 건설사들이 눈독을 들이는 것으로 알려졌다. 

송파구 잠실주공5단지도 높은 대지지분율 덕분에 많은 표를 얻었다. 잠실주공5단지 112㎡의 대지지분은 74㎡로 3.3㎡당 땅값은 6100만원 수준. 인근 개포나 반포 재건축 아파트가 3.3㎡당 8000만원을 넘어선 것과 비교하면 상승 여력이 있다는 평가다. 

강남 재건축 아파트에 투자할 땐 몇 가지 눈여겨볼 점이 있다. 일단 대지지분이 넓으면서도 땅값이 상대적으로 저렴한 단지가 좋다. 또 재건축 시 예상되는 투자수익률이 높고 사업 진행 속도가 빠른 단지가 유리하다. 하지만 아무리 재건축 조건이 괜찮아도 여유자금이 부족하다면 굳이 서두를 필요는 없다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “강남 재건축 시세가 전체적으로 빠지긴 했으나 단기간에 가격이 급등한 단지들을 중심으로 추가 가격 조정이 있을 것으로 보인다. 새해 상반기까지는 금리 인상 추이를 지켜보다가 2018년 이후 투자에 나서는 것도 괜찮다”고 조언했다. 

비강남 재건축은 괜찮나 

목동·용산 주춤, 과천 일반분양 흥행 기대 

서울 강남에서 시작된 재건축 시장 한파는 다른 지역으로도 번지고 있다. 양천구 목동, 용산구 이촌을 비롯해 경기도 과천 등 수도권 주요 재건축 단지도 예외는 아니다. 

강남 못지않게 타격이 큰 곳은 목동이다. 양천구 목동신시가지5단지 전용 89㎡는 2016년 초 6억원 초반에서 11월 8억5000만원으로 매매가가 2억원 이상 올랐다. 하지만 11·3 대책 이후 수천만원씩 가격이 떨어진 급매물도 등장하고 있다. 목동 K중개업소 관계자는 “2016년 내내 집값이 무섭게 올랐지만 최근 들어 매매 수요가 급감한 게 사실이다. 수억원씩 대출받아 투자한 일부 집주인들이 가격을 낮춘 급매물을 내놓고 있다”고 전했다. 

물론 급매물이 속출하는 지금이 목동 투자 적기라고 보는 전문가들도 있다. 장기적으로 볼 때 목동신시가지 단지 중에선 7단지 투자가치를 높게 평가하는 이들이 많았다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “재건축 연한이 도래한 목동 아파트 중 목동역에 인접하고 대지지분이 많은 7단지 투자가치가 괜찮다”고 평가했다. 

한강맨션 등 용산 이촌 일대 재건축 단지 역시 몇 달 새 수억원씩 가격이 올랐지만 최근 들어 상승세가 주춤한 상태다. 2016년 말 서울시 도시계획위원회 심의에서 이촌동 서빙고아파트지구 내 한강삼익, 한강맨션은 기반시설을 보완하라는 지적을 받아 재건축 사업이 보류됐다. 

그나마 과천은 분위기가 괜찮다. 비록 집값 상승세가 주춤하지만 서울 강남권보다 재건축 속도가 빠른 덕분에 일반분양 대기 수요가 적잖다. 

새해 과천에서만 5000가구 넘는 일반분양 물량이 쏟아질 예정이다. 과천주공1단지는 2016년 7월 이주를 마치고 철거 작업 중이라 새해 초 일반분양이 가능할 전망이다. 주공7-1단지도 새해 8월경 분양에 나설 가능성이 높다. 삼성물산이 2016년 5월 공급한 ‘래미안과천센트럴스위트(과천주공 7-2단지)’가 3.3㎡당 3000만원에 육박하는 분양가에도 평균 청약경쟁률 36.2 대 1로 인기를 끈 만큼 그 이하 가격에 분양하면 흥행 가능성이 높다는 관측이 나온다. 

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “새해 분양을 앞둔 과천 주공아파트는 교통, 주거환경 등 입지가 좋은 만큼 강남과 비교해도 투자가치가 괜찮다. 다만 분양가를 높게 책정할 경우 미분양 물량이 속출해 과천 부동산 시장에 찬바람이 불 수 있다”고 우려했다.