잇단 규제 여파로 '냉탕'→개포·반포·잠실 중심 가격 '회복'
주요 재건축 단지 시공사 교체 카드…사업 '적신호'

지난해 11.3 부동산 대책과 잇단 규제 여파로 살얼음판을 걷던 수도권 재건축 시장이 올해 들어 활력을 찾고 있다. 오는 2018년 재건축초과이익환수제 부활을 앞두고 사업추진에 잰걸음을 내는 재건축 단지를 중심으로 회복세를 보이는 중이다.

특히 개포와 반포, 잠실 등 강남권 주요 재건축 단지들의 사업 속도가 탄력을 받으면서 떨어졌던 시세도 회복세로 접어들었다.

반면 재건축·재개발 등 정비사업 추진 속도에 따라 사업 단지별로 희비가 엇갈리고 있다. 초과이익환수제를 피할 것으로 예상되는 곳에는 수요자들이 몰리는 한편 아닌 곳에는 되레 발길이 끊기고 있다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 한 가구당 3000만원을 넘게 될 경우, 이를 공제한 금액의 최대 50%를 부담해야한다. 올해 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 재건축사업에는 면제된다.

까다로워진 대출 규제도 추가 상승에 발목을 잡고 있다. 정부가 대출규제를 전방위적으로 확대하고 있는데다 분양시장의 집단대출 보증 제한과 총부채원리금상환(DSR) 적용으로 주택구입에 필요한 자금 마련이 어려워져 매수 심리가 크게 증가하기 어려워서다.

현재 수도권 재건축 시장은 한치 앞을 알 수 없는 부동산 시장에서 온탕과 냉탕을 반복하고 있다.

◆작년 말 개포·반포·잠실 재건축값↓…사업 박차로 시세 회복
지난해 말 개포동과 반포, 잠실 등 주요 재건축 단지 가격이 상승세를 이어가다 크게 곤두박질 쳤다. 11.3 대책과 잇단 규체 여파, 대·내외 악재가 쏟아지면서 투자심리가 위축 됐기 때문이다.

한 달 만에 1000만~5500만원 정도가 하락하는 등 이들 재건축 단지들의 시세 흐림이 좋지 못했다. 특히 일부 단지의 평형 매매가는 1억원 이상 하락한 적도 있다.

가격도 회복세 조짐을 보이지 않자 매수 문의가 뚝 끊기는 등 관망세 분위기가 지속됐다. 인근 부동산 관계자들에 따르면 지난해 말부터 부동산 경기가 침체되자 강남 주요 재건축 단지들 아파트값이 대폭 떨어진 바 있다. 고객 문의조차 없어 일부 공인중개업소는 임시 휴업까지 내놓기도 했다.

하지만 최근 강남 주요 재건축 단지에 훈풍이 불고 있다. 지난해 11.3부동산 대책 후 단기 조정됐던 강남권 재건축 아파트 시장이 개포주공 1단지의 관리처분 총회 임박과 개포주공4단지 관리처분 인가 신청을 비롯해 반포주공1단지(1·2·4주구), 신반포3차, 경남아파트 등이 서울시 재건축 심의를 통과했기 때문이다. 잠실주공 5단지도 진척됐던 50층 재건축을 포기하면서 사업 속도에 탄력을 받고 있다.

우선 개포 1·4단지들은 사실상 초과익환수제를 피하면서 분위기가 살아나고 있다. 두 달 만에 1억원 가량 오르는 등 저가 급매물들이 연이어 소진돼 현재는 매물을 찾아보기 든 상태다.

실제로 매매가는 오름세를 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 주공1단지 전용 35.87㎡는 지난 2월 3일 9억원에 실거래 됐는데 지난해 11월 이전 최고 거래가액인 8억9300만원을 넘어섰다. 개포동 T부동산 관계자는 "주공 1단지 매물이 나오는 즉시 거래가 성사되고 있다"며 "매물은 거의 없는 상황이지만 행여나 매수를 원한다면 빠른 판단이 필요한 상황"이라고 말했다.

1단지 전용 41㎡는 10억4000만~10억5000만원까지 거래되고 있다. KB부동산에 따르면 작년 11월 기준 41㎡의 평균 매매가격은 9억6750만원으로 이달까지 1억원 갸랑 오른 셈이다. 주공4단지 42㎡도 지난해 12월 8억원 후반대까지 떨어졌다가 최근 9억1500만원에 매물이 나온 상황이다. 현재 4단지는 관리처분인가를 신청한 상태며 1단지는 이르면 5월쯤 진행 될 것으로 예상되고 있다.

반포 재건축단지의 사업에 급물살을 타면서 상승폭도 오르고 있다. 주공1단지 59㎡의 호가는 최고 15억5000만원으로 1월 초보다 3억원 가량 상승했으며 84㎡ 역시 호가가 2억원 가량 오른 25억5000만원대에 매물들이 나온 상태다.

잠실주공 5단지도 서울시 재건축 35층 룰을 수용하면서 가격이 반등하고 있다. 5단지 106㎡는 작년 10월 14억9100만원에서 12월 13억원까지 하락했지만 지난달 14억4000만원으로 반등했다.

김은선 부동산114 연구원은 "재건축초과이익환수제가 내년 부활할 것으로 예상되는 가운데 재건축 사업이 순항 중인 단지에 저가매수세가 유입됐고 11·3대책 이전 수준까지 시세가 따라붙는 모습이다"면서도 "국지적인 상승이 나타나고 있지만 정책의 방향성과 대출규제 등을 고려하면 투자수요가 증폭되기에 한계가 있어 보인다"고 말했다.

◆갑작스런 시공사 교체 카드…사업 '적신호' 오나
순항하던 일부 수도권 재건축 단지들이 착공을 코앞에 두고 시공사 교체에 나서 재건축에 급제동이 걸렸다.

관련업계에 따르면 서초구 방배2동 방배5구역 재건축 조합이 오는 18일 시공계약 해지를 안건으로 하는 조합원 총회를 연다. 지난 조합은 2014년 GS건설, 포스코건설, 롯데건설 컨소시엄(프리미엄 사업단)을 시공사로 선정했다. 사업지는 이미 작년 7월 관리처분계획 인가를 받고 작년 말 이주가 시작될 예정이었으나 바뀐 조합 집행부와 시공사 간 이견이 좁혀지지 않아 이주가 지연됐다.

최근 시공사 선정 결의 무효를 주장하는 소송까지 진행됐지만 고등법원이 시공사의 손을 들어주면서 소송은 일단락됐다. 하지만 조합은 시공사가 주택도시보증공사(HUG)의 지급보증을 거부하고 불리한 사업비 대출 조건을 제시했다는 등의 이유를 들어 시공사 교체에 나섰다.

이주까지 마친 경기도 과천시 중앙동 주공1단지의 경우 지난 1월 재건축 조합이 기존 시공사인 포스코건설과의 시공계약을 해지했다. 조합은 지난달 28일 새 시공사 선정을 위한 입찰을 진행해 GS건설과 현대건설, 대우건설 등 3곳이 참여하면서 오는 26일 시공사 선정 총회를 두고 있다.

대치 구마을3지구 재건축 사업도 시공권 문제로 총회를 앞두고 있다. 오는 10일 대의원회, 25일 임시총회를 각각 열어 시공권 교체에 대해 논의 할 방침이다.