가계부채 문제가 심상치 않다고들 난리다. 최경환씨가 관리가능한 범위 안에 있다 실드 칠 때부터 조금씩 거론되더니 요즘은 가계부채 때문에 당장 나라경제 거덜날 것처럼 호들갑을 떨어댄다.  미국의 금리인상은 이런 호들갑을 몇배로 부추겼고 말이지.

기자년들, 정치꾼들이야 그렇다 쳐도 정작 중심을 잡아줘야 할 정부까지 앞장서서 불난 집 계집애 마냥 꺅꺅 대며 설익은 규제를 휘둘러댄다. 그러는 통에 가계부채 때문이 아니라 선무당 칼춤에 나라경제가 결딴 나게 생겼다.

이른 아침 영종도처럼 한치 앞이 안보이는 형국이지만, 한가지 확실한 건 대출규제 때문에 레버리지 투자가 예전보다 부담스러워졌다는 점이다. 다시 말해 같은 돈으로 강남4구 같이 레벨이 높은 곳은 진입장벽을 넘기가 힘겨워진 것이다.

이럴 때 사람들은 그동안 큰빛에 가려졌던 작은빛, 적은 부담으로 나쁘지 않은 수익을 거둘 수 있는 투자처로 눈을 돌리곤 한다. 바야흐로 흙속의 진주를 찾기 위한 레이스가 시작되는 게야.

이러한 흙속의 진주들이 보통 내세우는 무기는 입지와 가격방어력이다. 투자하기 좋은 시기엔 입지의 힘으로 선두주자들의 흐름을 어떻게든 쫓아가며, 그 반대의 경우에도 역시 입지의 힘으로 가격방어력을 발휘할 수 있다.

그 대표적인 예가 바로 서울도심 직주근접, 사통팔달 교통망, 가성비로 무장한 마포구 도화현대1차 아파트다. 두터운 실수요층을 토대로 시세차익과 임대수익을 모두 거둘 수 있는 투자처이자 냉각기에도 잘 견딜 수 있는 초우량 안전자산 중 하나이다.

현대1차와 우성, 현대홈타운으로 이어지는 아파트 벨트는 마포 좋단 소문 듣고 공덕래미안 알아보러 왔다 가격에 쇼크 먹은 젊은  부부들이 싼맛에 매매든 전세든 월세든 찍는 곳이다. 직주근접 시대에 가성비 가치가 따라 준다는 거지.

산동네 포지션, 과도한 용적율로 현대1차는 그동안 이 아파트 벨트 안에서 꼴등주를 차지하고 있었으나 입지개선 효과를 바탕으로 타단지들과의  격차를  좁혀가며 마포삼성, 신공덕 래미안 같은 동네 선도주들을 쫓아가고 있다.

공덕역을 구심점으로 확산되는 정비사업, 삼각지로부터 밀려오는 개발의 밀물이 만나는 지점이 바로 새창로 일대, 도화동이다. 공덕역 노선확장, 경의선 철길 공원, 효성 헤링턴 스퀘어몰 등 정말 십년만에 강산이 바뀌는 변화를 맞은 게다.

이러한 변화의 현장과 가장 가깝기에 현대1차는 연식만 좋고 입지가 애매한 현대홈타운, 재건축 테마주인 우성과의 격차를 없애고 오히려 조금씩 앞서가려는 형세를 보이고 있다. 그럼에도 마포삼성과의 가격차가 커서 가성비 가치도 있다.

원래 웰빙이나 녹지, 학군 같은 건 먹고 살 만한 호경기 때 테마빨을 받는 요소다. 요즘 같은 불경기엔 역세권, 직세권, 가성비 같은 실리적인 요소에 더 가중치가 붙게 되지.

타겟 고객층은 기반이 잡히지 않은 젊은 맞벌이 부부. 이들을 상대로 임대수익을 올리며 안정적인 시세차익을 쌓아갈 수 있는 효자 아파트가 바로 도화현대1차인 거다.

마을버스 오가는 산동네 단지 안에 산동네가 아닌, 그리고 마을버스 필요 없는 공덕역 초역세권 동이 딱 하나 있다. 게다가 그놈은 희소성 쩌는 방 3칸 28평형이다. 다른 동 말고 오직 이것만 째려봐야 한다.

현장 분위기를 전하면 단지 입구 28평 로얄동 가격이 단지 안동 28평의 가격을 끌어올리고, 반대로 후자는 전자의 가격을 받쳐주는 수미쌍관의 선순환 흐름에 의해 매도자 절대우위의 형세가 나타나고 있다.

혹자는 가격이 이미 상투수준으로 오른 게 아니냐고도 하지만 실상은 비싸서  못사는 게 아니라 없어서 못사는 판이다. 가뜩이나 없는 매물이 호가는 오르고 결국 오른 가격에 마지 못해 거래가 이뤄지지.

재건축은 경기에 따라 등락이 있어 리스크와 기회비용이 크다. 재건축 못해도 입지로 버티며 흐름을 따라갈 수 있는 안전자산을 하나씩 늘려가는 것이 바로 지뢰밭 같은 시장에서 살아남는 방법이며 부자로 가는 첩경임을 명심하자.