시행유예 올해말 종료…유예 연장 법개정 안되면 `주민 75% 동의` 힘들어져
서울 아파트 공급 `빨간불`…국회서 개정안 잇달아 추진

 

서울 재건축 시장에 '초과이익환수제' 비상이 걸렸다. 올해 말까지 유예된 초과이익환수제가 내년에 부활하면 재건축이 '올스톱'될 것이란 우려가 커지고 있다. 국회에선 초과이익환수제 시행을 추가 유예하는 방안을 담은 법안이 잇따라 발의될 예정이어서 오는 5월 대선 이후 이 문제를 놓고 뜨거운 공방이 예상된다. 

19일 국회 국토교통위원회 박덕흠 자유한국당 의원에 따르면 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금 부과 유예 시점을 올해 말에서 추가 연장하는 내용의 법률 개정안 마련을 추진 중이다. 이를 위해 국회 법제실에 법 개정 타당성에 대한 검토를 요청해놓은 상태다. 

앞서 강남지역 재건축 단지 10여 곳은 지난 14일 초과이익환수제 폐지 혹은 유예를 촉구하는 의견서를 이은재 바른정당 의원실에 제출하며 집단행동에 나섰다. 의견서를 받은 이 의원도 관련 법 개정안 발의를 검토하고 있다. 

박 의원은 개정 발의안 추진 배경에 대해 초과이익환수 부담금은 미실현 이익에 부과하는 것이어서 합헌성 논란이 있고, 산정 기준에 대한 부당성 등 문제가 있기 때문이라고 설명했다. 특히 주택 시장을 안정시키고 재건축사업을 활성화하기 위해서는 일정 기간 부담금에 대한 추가 면제가 필요하다는 것이다.

실제 초과이익환수제 부활이 가뜩이나 주택 수요가 몰리는 서울의 안정적인 수급 기능을 저해할 수 있다는 우려가 제기된다. 대규모 부담금을 우려한 재건축 단지들이 추진 동력을 상실하면 신규 아파트가 원활하게 공급되지 못한다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "서울과 주변은 더 이상 대규모 택지 공급이 힘들어진 상황이어서 재건축을 통해 신규 공급이 지속되도록 부양하는 정책이 나와야 한다"고 설명했다.

2013년부터 시작된 강남 재건축 시세가 급등했기 때문에 초과이익환수제가 부활하면 조합원들이 내야 할 부담금도 조합에 따라 수천만 원에서 수억 원에 달할 것으로 예상된다.

재건축 추진을 위해선 주민 중 75%의 동의가 있어야 하는데 이 같은 추가 부담에 대한 '조세 저항'이 만만치 않아 재건축 사업이 차질을 빚을 것이란 게 부동산 업계의 설명이다.

특히 이미 재건축 아파트를 팔고 나가 차익을 실현한 소유주는 부담금을 안 내고 준공 당시 조합원이 부담금을 내야 하는 기형적인 구조도 조세 저항을 부추길 수 있다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석 부동산전문위원은 "돈을 번 사람에게 초과이익을 환수한다고 해도 저항이 클 텐데 지금 제도는 준공 당시 재건축 아파트 소유주들이 실현되지도 않은 이익에 막대한 부담금을 내는 것"이라며 "재건축 초과이익환수제 부활 시 강남 재건축은 올스톱될 것"이라고 예상했다. 

반포주공 1단지, 잠실주공 5단지 등 시세 차익이 상당할 것으로 예상되는 재건축 단지들은 부담금 '폭탄'을 피하기 위해 서울시의 최고 35층 규제를 받아들이고 있다. 한 재건축 조합 관계자는 "50층을 고수하다 초과이익환수 폭탄을 맞게 되면 실익이 없기 때문에 일단 35층을 받아들이고 재건축 속도를 내고 있다"고 말했다. 

시장에서는 이들 단지도 부담금에 대한 조합원들의 저항이 거세지면 현재 잡은 재건축 일정의 재조정 이슈가 대두할 것으로 내다보고 있다. 그러나 재건축 초과이익환수제 관련 법 개정안이 국회 문턱을 넘을지는 미지수다. 더불어민주당 등은 집값 안정을 위해 추가 유예를 반대할 가능성이 크기 때문이다. 국토교통부도 "국회 심의 과정을 지켜보겠다"는 입장이다.