가성비 가치와 단순한 싼마이, 이 둘의 차이는 종이 한장인 동시에 하늘과 땅이기도 하다. 때문에 많은 이들이 가성비를 외치며 싼마이에 피같은 돈을 던지고 몇년 뒤 피맺힌 절규를 토해내곤 한다.

저평가된 흙속의 진주를 찾는 건 원래부터 비싼 아파트에서 시세차익을 얻는 것보다 어려운 일이다. 그럼 과연 어떤 아파트가 가성비 가치를 갖는 것인가. 정확한 답은 없지만 단서 정도는 유추해볼 수 있다.

그 단서란 바로 시장의 흐름에 따라갈 수 있는지 여부이다. 이 흐름은 거시적, 미시적 두가지 차원으로 나눠진다. 우선 거시적인 관점에서 해당 아파트가 속한 동네가 시장의 흐름에 반응을 보여주는 소위 \'먹어주는\' 동네인지를 봐야 한다.

동시에 미시적으로 그 아파트가 인근 대장주들의 흐름에 같이 움직여주는 놈인지를 봐줘야 한다. 가격차, 시간차는 관계 없다. 일단 오를 때 어떻게든 같이 올라주면 싹수는 있는 녀석인 거다.

그리고 나서 조금만 더 응용을 하여 그 아파트는 왜 대장주들과 가격차가 나는지를 생각해보도록 하자. 입지, 연식, 구조, 지형 등 여러 가지가 요소가 있을 것이다. 이건 대장주가 승, 저건 패, 그건 승... 이런 식으로 하나씩 정리해봐라.

만약 네가 생각하는 그 아파트가 동네 대장주들보다 앞서는 비장의 무기를 하나라도 가졌다면 그놈은 가성비 가치가 있는 것이다. 이런 아팟들은 상승기엔 대장주들을 따라 같이 올라주고, 하락기엔 그 하나의 무기를 갖고 가치를 유지해주기 때문이다.

그런 의미에서 광화문-여의도-용산 트리플 직주근접, 사통팔달 교통망을 갖춘 마포구 도화현대1차 아파트는 시세차익과 임대수익을 모두 거둘 수 있는 투자처이자 최고의 공세권, 생활편의시설 접근성까지 갖춘 흙속의 진주라 할 수 있다.

현대1차와 우성, 현대홈타운으로 이어지는 아파트 벨트는 마포 좋단 소문 듣고 공덕래미안 알아보러 왔다 가격에 쇼크 먹은 젊은  부부들이 싼맛에 매매든 전세든 월세든 찍는 곳이다. 직주근접 시대에 가성비 가치가 따라 준다는 거다.

산동네 포지션, 과도한 용적율로 현대1차는 그동안 이 아파트 벨트 안에서 꼴등주를 차지하고 있었으나 입지개선 효과를 바탕으로 타단지들과의  격차를  좁혀가며 마포삼성, 신공덕 래미안 같은 동네 선도주들을 쫓아가고 있다.

공덕역을 구심점으로 확산되는 정비사업, 삼각지로부터 밀려오는 개발의 밀물이 만나는 지점이 바로 새창로 일대, 도화동이다. 공덕역 노선확장, 경의선 철길 공원, 효성 헤링턴 스퀘어몰 등 정말 십년만에 강산이 바뀌는 변화를 맞은 게다.

이러한 변화의 현장과 가장 가깝기에 현대1차는 연식만 좋고 입지가 애매한 현대홈타운, 재건축 테마주인 우성과의 격차를 없애고 오히려 조금씩 앞서가려는 형세를 보이고 있다. 그럼에도 마포삼성과의 가격차가 커서 가성비 가치도 있다.

원래 웰빙이나 녹지, 학군 같은 건 먹고 살 만한 호경기 때 테마빨을 받는 요소다. 요즘 같은 불경기엔 역세권, 직세권, 가성비 같은 실리적인 요소에 더 가중치가 붙게 된다.

타겟 고객층은 기반이 잡히지 않은 젊은 맞벌이 부부. 이들을 상대로 임대수익을 올리며 안정적인 시세차익을 쌓아갈 수 있는 효자 아파트가 바로 도화현대1차인 거다.

마을버스 오가는 산동네 단지 안에 산동네가 아닌, 그리고 마을버스 필요 없는 공덕역 초역세권 동이 딱 하나 있다. 게다가 그놈은 희소성 쩌는 방 3칸 28평형이다. 다른 동 말고 오직 이것만 째려봐야 한다.

현장 분위기를 전하면 단지 입구 28평 로얄동 가격이 단지 안동 28평의 가격을 끌어올리고, 반대로 후자는 전자의 가격을 받쳐주는 수미쌍관의 선순환 흐름에 의해 매도자 절대우위의 형세가 나타나고 있다.

혹자는 가격이 이미 상투수준으로 오른 게 아니냐고도 하지만 실상은 비싸서  못사는 게 아니라 없어서 못사는 판이다. 가뜩이나 없는 매물이 호가는 오르고 결국 오른 가격에 마지 못해 거래가 이뤄지고 있다.

재건축은 경기에 따라 등락이 있어 리스크와 기회비용이 크다. 재건축 못해도 입지로 버티며 흐름을 따라갈 수 있는 안전자산을 하나씩 늘려가는 것이 바로 지뢰밭 같은 시장에서 살아남는 방법이며 부자로 가는 첩경임을 명심하자.