재건축초과이익환수제도로 세상이 시끄럽다. 정권교체시 유예는 사실상 불가능하다는 의견이 대세이나, 최근의 경기침체와 세수확보를 고려하여 유예 연장 또는 폐기해야 한다는 주장도 있다.

어느쪽의 말이 맞는지는 중요치 않다. 양쪽 모두 일리 있는 얘기이기 때문이다. 그러나 확실한 건 이런 논란이 나올 때마다 재건축 아파트 투자심리는 흔들리고, 가격도 요동 친다는 점이다.

피 같은 돈을 쏟아부어 마련한 집이건만 어수선한 시국에 가격이 널뛰기를 반복하면 이를 지켜보는 투자자들의 마음은 착잡할 수밖에 없다. 이로 인해 저점에 급매를 던져버리고 또다시 올라버린 가격 앞에 한숨 짓는 사례도 부지기수다.

때문에 이제는 같은 썩다리라도 재건축 테마주보단 입지와 실수요가 받쳐주는 '착한 썩다리'에 주목할 필요가 있다. 이런 썩다리는 호경기 땐 주변 신축을 따라 같이 올라주고 불경기 땐 입지를 바탕으로 가격을 유지해준다.

게다가 신축 대비 저렴하고, 탄탄한 수요층 덕분에 전월세값도 안정적이니까 투자자 입장에선 부담도 훨씬 적다. 이렇게 진입장벽도 낮고 유지부담도 적으면서 가격도 우상향해주니 '착하다'는 거다.

그런 의미에서 광화문-여의도-용산 트리플 직주근접, 사통팔달 교통망을 갖춘 마포구 도화현대1차 아파트는 시세차익과 임대수익을 모두 거둘 수 있는 투자처이자 최고의 공세권, 생활편의시설 접근성까지 갖춘 '착하디 착한 썩다리'라 할 수 있다.

현대1차와 우성, 현대홈타운으로 이어지는 아파트 벨트는 마포 좋단 소문 듣고 공덕래미안 알아보러 왔다 가격에 쇼크 먹은 젊은  부부들이 싼맛에 매매든 전세든 월세든 찍는 곳이다. 직주근접 시대에 가성비 가치가 따라 준다는 거다.

산동네 포지션, 과도한 용적율로 현대1차는 그동안 이 아파트 벨트 안에서 꼴등주를 차지하고 있었으나 입지개선 효과를 바탕으로 타단지들과의  격차를  좁혀가며 마포삼성, 신공덕 래미안 같은 동네 선도주들을 쫓아가고 있다.

공덕역을 구심점으로 확산되는 정비사업, 삼각지로부터 밀려오는 개발의 밀물이 만나는 지점이 바로 새창로 일대, 도화동이다. 공덕역 노선확장, 경의선 철길 공원, 효성 헤링턴 스퀘어몰 등 정말 십년만에 강산이 바뀌는 변화를 맞은 게다.

이러한 변화의 현장과 가장 가깝기에 현대1차는 연식만 좋고 입지가 애매한 현대홈타운, 재건축 테마주인 우성과의 격차를 없애고 오히려 조금씩 앞서가려는 형세를 보이고 있다. 그럼에도 마포삼성과의 가격차가 커서 가성비 가치도 있다.

원래 웰빙이나 녹지, 학군 같은 건 먹고 살 만한 호경기 때 테마빨을 받는 요소다. 요즘 같은 불경기엔 역세권, 직세권, 가성비 같은 실리적인 요소에 더 가중치가 붙게 된다.

타겟 고객층은 기반이 잡히지 않은 젊은 맞벌이 부부. 이들을 상대로 임대수익을 올리며 안정적인 시세차익을 쌓아갈 수 있는 효자 아파트가 바로 도화현대1차인 거다.

마을버스 오가는 산동네 단지 안에 산동네가 아닌, 그리고 마을버스 필요 없는 공덕역 초역세권 동이 딱 하나 있다. 게다가 그놈은 희소성 쩌는 방 3칸 28평형이다. 다른 동 말고 오직 이것만 째려봐야 한다.

현장 분위기를 전하면 단지 입구 28평 로얄동 가격이 단지 안동 28평의 가격을 끌어올리고, 반대로 후자는 전자의 가격을 받쳐주는 수미쌍관의 선순환 흐름에 의해 매도자 절대우위의 형세가 나타나고 있다.

혹자는 가격이 이미 상투수준으로 오른 게 아니냐고도 하지만 실상은 비싸서  못사는 게 아니라 없어서 못사는 판이다. 가뜩이나 없는 매물이 호가는 오르고 결국 오른 가격에 마지 못해 거래가 이뤄지고 있다.

재건축은 경기에 따라 등락이 있어 리스크와 기회비용이 크다. 재건축 못해도 입지로 버티며 흐름을 따라갈 수 있는 안전자산을 하나씩 늘려가는 것이 바로 지뢰밭 같은 시장에서 살아남는 방법이며 부자로 가는 첩경임을 명심하자.