이 조감도 환타지 아니다. 실제로 1지구 설계 맡은 건원에서 건축심의 받으려고 설계중인 조감도임. 당연히 조합원투표로 결정됨.

강남 재건축만 들여다 보는 애들 보다 몇자 적는다.

10~20년 지나면 그때는 대략적인 도심재생, 도심재개발이 어느정도 완료되고 도심회귀되는 시대다.

이 얘기 적으려면 끝도 없어서 그냥 결론만 적는다. 강남으로는 반포 압구정, 강북으로는 이촌 한남 성수 이렇게 5군데 수변지역은 

그냥 니들 손자때까지 부의 중심지로 끝도 없이 올라갈 곳이다.

이 동네들은 그냥 특급중의 특급이고 개포 대치 잠실 이런 곳들과 지금 격차는 심하지 않거나 되려 반대인 곳들도 있지만 시간이 갈수록 격차를 점점더 벌려갈 거다.

근데 지금 사람들은 죄다 강남만 쳐다본다. 왜냐? 강남은 전부 아파트단지로 되어 있고 용적률, 층고 개발호재 등으로 

재건축후의 모습이나 수익성을 예상하기가 쉽다. 돈만 있으면 초보자도 덤비기 쉽고 옛날에 비해 갭도 적어서 4~5억 정도로도 투자가 가능하기도 하고.

하지만 그만큼 개나소나 덤벼든 동네라 실제 재건축이 된다 해도 재건축후 시세까지 예상한 시세가 현시세가 되어 버렸다.

즉 전체시세가 다 오르지 않는 한 먹을게 없다는 거다.

근데 전체시세가 다 오르면 뭐하러 강남재건축에 투자하나?

물론 강남이니까 더 많이 오르긴 하겠지만 투자금 대비해서 만족할만한 수익이 날수 있을까?

내 아는 사람은 개포3단지를 10년도 더 이전에 7억 얼마를 주고 샀다고 한다. 아마 13평이었던 걸로 아는데

디에이치 34평 분담금 3억 더 내고 현재 매매가는 피포함 16억 정도다. 이게 남는장사였을까? 개포대박이라는 나발들 불어댔고

다들 미쳤다고 놀라워 했지만 수익률로 따진다면 어떻다고 생각하냐?

재개발은 미지의 영역인건 맞다. 

재건축에서 기존 단지 평수가 다양해도 조합원들간에 이익이 서로 달라서 재건축 추진이 쉽지 않은데,

재개발은 이건뭐 한사람 한사람이 전부 다 다르니 이 조합원들간에 갈등조절이 대단히 어렵다.

하지만 뉴타운으로 불씨를 당기고 이후에도 금호 옥수 답십리 왕십리 신길 등 비교적 괜찮은 입지의 재개발이 

많은 진통을 거치고 수많은 판례를 쌓아오면서 이제 재개발에도 시행착오를 줄이는 프로세스와 시스템이 정착되고 있다.

부동산으로 돈벌고 싶으면 이 메가트렌드를 모르면 안된다.

재개발은 물건이 전부 제각각이고 아파트같이 표준화가 불가능하기 땜에 투자가 쉽지 않다.

근데 실제 현장에서 보면 재개발 지분가격도 이제 어느정도 표준화가 되고 있다. 또 평가가 어렵기 때문에 마진이 매우 크다.

무슨 말이냐면 가격이 그냥 대지지분x평당가 이런 식으로 매겨진다는 거다.

재개발시 실제 감정평가는 대지+건축물에다가 인접도로, 공시가격을 전부 참고하기 땜에

이런 주먹구구식의 가격에는 반드시 먹을 구석이 생긴다.

한가지 예를 들어 생각해 보자.

성수 4지구의 모 아파트는(매물 아예 없으니 찾아볼 필요도 없다) 감정평가 예상금액이 5.5~6억 정도로 추산된다.대지지분은 12평.

4지구의 개발후 시뮬레이션시 예상하는 조합원 분양가는 6~6.5억원 정도라니까 추분 5천만원 정도면 84제곱 아파트가 생긴다.

(물론 가변적이지만 1억 이상 들진 않을거다)

이 아파트의 마지막 실거래가는 7.5억이었다.

자 이제 각 나오지?

성수 전략정비구역 개발후 그동네 84제곱 가격은 얼마일 거 같냐? 

스페인 그리스가 국가부도나고 금융위기 2탄이 전세계를 강타해도 12억 이하일 수는 없다.

그냥 평타 경제상황 유지해도 15억은 무조건 넘는다.

한강뷰 직격이면 트리마제랑 비슷한 18억도 나올거다. (현시세 기준이고 솔직히 나는 그 이상 본다.)

여긴 대단지의 장점이 있거든. 게다가 녹지를 통해 한강으로 다이렉트로 연결된다. 4지구는 아니지만 강변북로가 지하화되서 소음분진에서도 어느정도 자유로워진다.

그냥 ㅍㅌㅊ라고 봐도 15억.

근데 아파트는 7.5억 + 추분5천만원 = 8억. 8억이면 15억짜리 집 생기는게 눈에 훤히 보인다.

이게 무슨 추진위 설립단계도 아니고,

건축심의가 임박한 재개발 지역 시세가 이렇다. 강남에서 이런 단지 단 하나라도 있냐?

내가 아파트를 예를 들어서 그렇지 지구내 다세대 빌라 이런 걸로 범위 넓히면 수익률은 더 높아진다.

(물론 성수는 매물이 아예 없다시피 하다. 무지 비싼것만 있음)

그럼 재개발은 왜 싸냐고? 이 모든 비밀은 바로 "감정평가액"에 있다고 해도 과언이 아니다.

즉, 그냥 봐선 이 집이, 이 빌라가, 이 땅이 도대체 얼마의 가치를 가지는지 알수가 없다는 거다. 재개발시엔 각각의 집을 모두 감정평가해서 가치를 산출하거든.

그걸하는 데가 감정평가사고. 감정평가는 대단히 복잡하다.

아파트는 시세가 딱 나오지만 재개발지역의 집은 시세를 알기가 어렵지.

근데 말이다.

요즘은 법원 경매정보를 보면 해당지역 혹은 인접지역 유사지역의 감정평가금액을 볼 수 있다.

법원에서 한 것이니 당연히 신뢰도 있는 금액이다.

정확히 알순 없지만 분명히 참고는 된다.

그리고 그 덕분에 먹을게 늘어난다.

그리고 앞으로의 발전 가능성.

눈이 있으면 지도를 놓고 보자. 아무리 부동산 문외한이라도 개포(자꾸 개포 예를 들어서 미안하다)랑 성수지구 딱 놓고 보면 

앞으로 어느 동네가 더 서울의 중심이 되고 더 많은 개발계획이 세워질 수 있는 곳인지 보이지 않냐? 나만 보이냐.

제도적 잇점.

당장 내년부터 재초환 시행된다.

올해까지 관리처분 신청 못하는 단지는 올스톱이다.

초과이익 환수제 해봤자 실제로 부담하는 돈은 그리 많지 않아서 별 걸림돌이 아니라는 사람도 있지만 웃기는 소리.

수익이 뻔히 나는 재건축도 반대파들 땜에 암초에 걸리는 경우가 수두룩한데

거기다 재초환 해서 집 지어지면 만져보지도 못한 수익에 세금 내라는 걸 반대 안한다고?

반대율이 급격하게 올라간다.

그런거에 초월할 정도의 조합원들이면 걍 첼리투스처럼 1:1 재건축하지 뭐하러 지돈 한푼이라도 덜 들이겠다고 일반분양 넣고 임대 넣고 누더기 만들겠냐?

재초환 제도 하에서 재건축 강행하는 단지는 극히 드물 거다.

반면 재개발은 아예 재초환 대상 자체가 아니다.

내년부턴 사람들이 재개발에 대해 냄새 맡고 달려들기 시작할 거다.

재건축은 한물가고 재개발의 시대가 열리는 거다.

사람들의 시선이 서울의 중심으로 본격적으로 옮겨가는 거고

그 정점에 용산 한강로가 있고 바로 아래 한남과 성수가 있다.

한남 성수 너무 비싸다고?

재개발 모르는 티 내지 마라. 지금 한남 성수는 강남 재건축에 비하면 그냥 똥값이다.

특히 성수지구는 지분쪼개기가 없어서 사업성이 너무 좋다. 아직 먹을게 너무 많다는 거다.

매물이 없거나 있어도 덩어리가 너무 커서 그렇지.

2년 지나면 성수 4지구부터 일반분양 들어간다.

그때 형말 생각 많이 날거다.

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