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전에 쓴글도 봐서 거시적 관점도 참조해라

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오늘은 5월 조기대선이후로 서울 수도권아파트가 왜 오르는 지도 살펴볼까한다

저번글과는 달리 좀더 미시적으로 분석해 볼꺼다

일단 5월 9일 대선 이후 현재 서울 아파트 가격은 최대 1억까지 오른 곳이 많다

물론 케바케이겠지만 일단 최대치를 그정도로 보고

나머지 중고아파트들이 강세를 따라가며 뒷받침하고 있는 형국이다

그럼 왜 이렇게 대선이후 예상치못하게 아파트 가격이 오를까?

이유는 살때가 되었기때문이다.

무슨말이냐면 조기대선전까지 아니, 좀더 앞으로 가서 박근혜탄핵정국이

들어서기전까지 정확히는 작년 4~5월 기준금리가 역대 최저로 내려간 시점에

서울의 전세가격은 피크를 찍었어, 지금도 호가는 그때랑 비슷한것도 있지만

실거래가는 사실상 작년 4~5월이 피크였어, 그 이후 너무 올라 역전세난이

올수 있다니 뭐니하며 각종 매체에서 언레발을 떨어댔지만,

결국 조정국면에서 정리 되었지, 그런데 이 때 문제가 생긴거야

전세에 살고있는 사람들이 아무리 전세가 유리하다지만

자기들이 살고있는 전세에 조금만 더 보태면 집을 살 수 있을거같더라고

사실상 전세를 살고있다는건 그돈 모아서 언젠가 주택구매를 하기 위해서거든

결국 서울에서 전세살고있는 사람에게는 폭등하는 전세값이 절망이 아니라

내집마련이 가능하다는 일종의 시그널로 작용한거야

그럼 전세사는 사람들이 왜 그런 시그널을 받았느냐? 사실상 집이 거래가

잘 안이뤄졌거든, 다들 집값이 곧 폭락할거라는 폭락충들이 활개를 치던

작년에 나조차도 올해부터 꺽이는건가 할 정도로 분위기가 흘러갔으니까

부동산에 집 판매하려해도 중개사가 전세자 나가는 타이밍 봐서 내놓으라

할정도로 분위기가 안좋았어, 근데 이게 탄핵국면으로 들어가고

문재인정부로 정권이 완전이양되면서, 또, 미국의 금리상승이 확정되면서

사실상 지금 집을 사두면 금융소득이 늘어난다는건 삼척동자도 계산기 두들기면

나오는 사실이거든, 기존 전세자들에게 쌓여있는 실탄들이 쏟아져나오면서

문재인정부의 대북외교와 기타외교가 안정될게 확정되고, 미국 금리인상이

확정되면서 반드시 한국 금리도 오르게 되어있으므로,

사실상 전세 폭등+집값상승은 너무나도 쉽게 예상이 되는거야

거기다 올해를 마지막으로 재건축 추진이 사실상 힘들게 되면서

공급 과잉은 커녕 공급부족으로 3~4년 사이 대규모 공급이 없어지고

위례신도시와 강변미사지구가 최종 마무리 되면서

사실상 전세민들이 더이상 버텨봐야 의미가 없다는걸 안거지

그럼? 한 1억정도 더 보태서 내집마련 해버리는거야

서울시에 있는 수많은 전세민들중 3%만 내집마련해버리면

아파트는 바로 공급부족을 시달리게 되거든, 거기다

이번 공급은 특별하게 대규모 재건축이기때문에 기존 주택량 자체가

줄어드는 효과까지 곁들어져있어서 사실상 넉다운상태야

결론은 전세민->내집마련의 실수요자들과 재건축으로 줄어드는 

물량+금리 인상, 내년부터 생기는 초과환수제로 

더이상 재건축단지의 확대는 불가능

이런 여러 양념의 조화로 문재인 정부는 노무현정부때와

마찬가지로 빅엿을 먹게 될거야

더많이 공급해도 가격이 떨어질까 말까한데

공급을 막아버려 사실상 집값 상승을 주도해버린거지

수도권의 신도시? 야 생각해봐라 서울에 몇십년동안

전세로 버틴사람들이 서울에 내집마련하려하지

수도권으로 밀려나고 싶겠냐? 그럴거면 벌써 십몇년전에

이사갔겠지, 지금 사람들에겐 보상이 필요한거야

서울의 아파트라는, 내가볼때 올말까지 최소 서울평균 아파트가격 4%상승 본다