그동안 카페에서 이정도로 핫한 주제가 있었나 싶다. 역시 갭투자는 만인의 재테크였나보다. 이제는 갭투자가 레드오션이 된건가? 게시판 글 폭주로 제목만 보기에도 어질어질한데 저도 하나만 더 붙입니다.

1) 이 정책이 자사고 폐지, 수시로 변하는 대학입시정책과 맞붙으면 문제는 더 복잡해진다. 학군 좋은 아파트 전세는, 세입자간의 경쟁이 치열해지면서 전세의 월세화나 반전세화가 가속화된다. 심지어 강남권에서는 반전세+ 연세 선지급+전세 p까지도 붙을 수 있다. 한 번만 전세 를 잘 들어가면 4년이 보장되는데... 결국 전세가는 계단식 상승을 하고 그러다보면 집값도 따라 오른다. 순환이 잘 안되는 전세가 매매가를 더 빨리 끌어올리는 것이다, 시장논리는 정책 입안자들의 상상 이상으로 움직이기 때문이다.

2) 가파르게 오른 재건축은 시장이 다르니 논외로 하고, 그 안전하다는 3박자 공식 (이미 가격이 많이 올랐다) : 역세권, 소형, 신축의 대출 낀 투자자들은 계산이 좀 복잡할 것 같다. 이제는 상대적으로 덜 올랐던 요지의 중대형들이 소형과의 갭을 줄이며 움직일 차례다. 5월 거래량이 최고였다는 것은 이익을 실현한 사람도 그만큼 많다는 이야기다. mmf에서 때를 기다리는 자금들이 엄청나단다. 정권 밀월관계가 끝나고 나오는 온갖 규제들로 시장이 겁을 먹고 시세가 잠깐 주춤할 때, 이미 차익을 실현한 사람들은 나비처럼 날아서 벌처럼 우량물건들을 채갈 것이다. 더위 지나고나면 또 폭등뉴스 나올지도...그럼 정부는 또 묘수가 아닌 악수를 연구하기 시작하고...

3) 그럼 전세가율 높은 곳의 세입자는 왜 매수를 안하고 전세를 사나? 집을 가진다는게 의외로 성가시기 때문이다. 각종 세금이 무섭고, 집값이 떨어지는 위험 헷지. 그리고 우는 아기에게 밥이 아닌 사탕을 주는격인 전세대출이 되니까 그랬다. 빚 \'조금\' 내서 전세는 살아도 빚 \'더\' 내서 집사는 용기가 없었으니까... 그리고 전세대출이 매매 대출보다 훨씬 쉽다. 그건 혹시 은행권 로비의 결과일까? 궁금하다, 앞으론 최소 4년을 전세를 살면, 8년도 쉬워서 전세입자가 내집마련 고민을 놓아버리고 시장에서 을로 자리잡는다. 투투제도에 도끼자루 썩는지 모르고 점점 영원한 을로 포지션 굳는거다. 그러다가 갑자기 법이라도 바뀌면 더 괴롭다 왜냐 줬다 뺏어가는 기분이거든.

4) 집주인도 두 종류가 있는데
ㅡ월세 집주인. 진정한 위너인 이들은 큰 고민이 없다.
ㅡ전세 집주인. 갭투자자들은 자금이 묶이는건 나쁜데, 대신 다주택자의 고민인 양도세 장기특례를 받을만큼 저절로 묵히게 되고, 각종 소송으로 복비보다 법무비가 늘어날지도.... 가장 괴로운건 부동산들. 매매만큼 수수료는 비싸고 하는 일은 별로 없는 전세수수료로 그래도 편하게 먹고 살았는데 어쩌나...아파트 1층 부동산 상가자리 값 떨어지는 소리가 들린다.

5) 결국 대출까지 낀 갭투자자들은 시장에서 점차 빠지고 월세를 줄 여력이 되는 자본가가 살아남는 논리가 됨. 교통정리만 하랬더니 교통통제를 하는 꼴이라 살다보니 갑을 양쪽에서 불편한 국민들의 원성만 높아질 듯. 집이 매매가 되어서 집주인이 주소이전 한다면 괜찮다, 는 등으로 빠져나갈 퇴로를 슬쩍 열어줄지도... 이로써 지역적 양극화에 이어서 집주인의 양극화가 본격화됨. 국가는 이 제도가 집주인을 소득 노출되는 임대사업자를 만들어 세금을 추징하겠다는 빅픽쳐임. 또 최고의 승자는 고삐를 틀어쥐게 된 국가가 되는 거고...진정한 중산층은 설 자리가 없는 양극화의 헬게이트가 열리는거다.


6) 집주인도 궁극에는 전세를 월세로 바꾸고 싶어하니 전세는 점차 반전세, 월세 순으로 전환되는게 가속화된다. 전세끼고 집 사봤자 세입자 좋은일만 시키는데...집값이 오르는 비율만큼 전세가를 올리는건데 집주인에게는 아무 대항력도 안주고 다주택자 죄인을 만들어버린다. 인기에 영합하는 정부의 어설픈 규제는 수요공급의 자연스러운 물길을 막는다. 앞으로는 개인 임대업자는 사라지고 임대료에 직원 월급과 기업이윤까지 보장해야 하는 기업형 임대회사에 평생 월세 내고 살아야할지도 모른다. 건설회사도 미래의 먹거리가 별로 없기 때문에 누군가는 이 시장을 생각하고 있을거다. 정부는 공급은 안하면서 사각의 링 안에 국민들을 편가르게 넣어놓고 싸움 붙이고 구경값으로 세금만 뜯어간다. 앞으로는 전세금에도 과세를 할지도 모른다. 그때 되면 배바파리즘으로 집주인을 미워하던 세입자도 아뜨거 하려나! 7) 전세제도는 우리의 생각보다 더 빨리 사라지는가?국민들이 마음의 준비가 되지않았는데 이렇게 하다가 더 빨리 전세제도가 사라지는건가? 우리나라에만 있는 제도다 어쩌다 하더니 세계화에 발을 맞춰야지...담뱃값 증세는 흡연자들에게만 해당되는데 집값 관련 뻘정책은 전국민에게 해당된다.  가장 빨리 닥쳐올 현실은 전세 낀 여유물건이 매도시장에 나오려면 최소 4년을 기다리니 우량지역의 거래가능 물건이 줄어들 수도.. 여유가 있는 집주인은 월세로 전환했을테니 급매로 내놓을 이유가 없고, dsr 요건 충족하는 내집마련 수요자가 사려고 하는데 적절한 집이 없으면 답답할수도 있다. 그럼 4년만에 어렵게 거래 기회를 맞은 집값이 과연 팍팍 떨어질까? 나는 그것이 알고싶다!!