지역별 시장 온도차 고려 '조정대상지역' 확대 등 '핀셋대책'
생애최초·신혼부부 등 실수요자 내집마련 기회는 살려야

(서울=뉴스1) 진희정 기자 = 오는 7월 말로 유예가 종료되는 주택담보대출(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 대출 규제는 지역별, 주택가격별로 기준을 다르게 해 선별적으로 적용하는 방안이 예상된다. 

총부채원리금상환비율(DSR)의 조기 도입도 전망되고 있다. DSR은 주택대출뿐만 아니라 신용카드 대출, 마이너스 통장 대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 합산해 관리하게 된다. 주택금융 규제 외에도 청약조정대상 지역 확대와 재건축초과이익환수제 유예 중단 등도 검토대상이다. 

전문가들은 이미 '구두 개입'을 통해 시장에 경고를 준 이상 지역별 시장 온도 차이 등을 고려한 '조정대상지역' 방안이 새 정부의 첫 대응으로 적당한 수위가 될 것으로 내다보고 있다. 무엇보다 갭(Gap)투자를 막기 위해 관련 부처의 공조 강화도 엿볼 수 있다. 분양권 매매에 대해선 금융권 규제 등으로 잡을 수 있지만 또 다른 투기방법인 갭투자는 집값이 안정될 경우 깡통주택의 피해도 당할 수 있기 때문이다. 

◇경제부처끼리 협의 "투기 좌시하지 않아"

14일 국회 국토교통위원회와 국토교통부에 따르면 김현미 국토부 장관 후보자는 이날 제출한 인사청문회 최종 답변에서 가계부채 배경에 대해 "LTV·DTI 완화 조치가 저금리, 생활자금 대출수요 증가, 분양물량 증가 등 다른 요인과 함께 영향을 줬다고 생각한다"고 답했다. 이어 "점진적인 부채감축을 유도해야 하며 이를 위해 DSR 도입 등 가계부채의 총체적인 관리 시스템이 필요하다고 생각한다"고 덧붙였다. 

DSR은 연간 총소득 대비 갚아야 할 원리금을 비율로 환산한 것으로, 기존 총부채상환비율(DTI)보다 대출 가능금액이 줄어든다. 하지만 시장의 충격을 우려해 DSR을 전면 시행하기보다는 가계부채 증가를 주도하고 있는 주택담보대출에 우선 적용할 것으로 보인다. 

김 후부자는 "DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등 대출 차주가 전체 금융회사에서 빌린 모든 유형의 대출을 평가해 가계부채를 총체적으로 관리할 수 있다는 장점이 있다"며 "DSR은 새로운 규제이기 때문에 구체적 내용에 따라 주택 실수요자에게 미치는 영향이 달라질 수 있어 관계부처 간 충분한 세부적인 시행방안에 대해 검토해야 한다"고 설명했다. 

실제로 경제부처의 수장인 김동연 경제부총리는 전날 서울청사에서 주재한 경제 관계 장관 간담회를 통해 "최근 서울 등 일부 지역을 중심으로 (부동산 시장이) 이상 과열을 보이는 것을 면밀히 주시하고 있다"며 부동산 투기는 절대 좌시하지 않겠다는 원칙을 재차 강조했다. 

다만 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 내집마련 기회 확대와 주택금융비용 부담 완화를 위해 우대금리 대출은 확대할 계획이다. 지역별, 주택가격별 대출 규제가 강화될 가능성은 커지고 있지만 실수요자에 대한 지원은 막지 않겠다는 뜻으로 풀이된다.

◇구두 개입이후 현장 단속…조정대상지역 법제화 서둘러

투기과열지구보다 우선 검토하는 것이 '11·3 시장안정 대책'의 후속조치다. '조정대상지역'을 당시 계획대로 법제화하는 동시에 최근 상황을 감안해 범위를 넓히거나 효력을 강화하는 방안 등이 가장 먼저 추진될 수 있다. 

국토부는 강남권 중심으로 주택 시장 과열된 모습을 보였던 지난해 조정대상지역을 지정했다. 대상 지역에서 단기 전매차익을 노린 수요자들의 청약 참여를 막는 Δ전매제한 강화 Δ1순위 청약자격 제한 Δ재당첨 금지 등을 시행하는 게 핵심이다. 

지난 3월말 이원욱 의원(더불어민주당) 대표발의로 이와 관련한 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회에 올려졌다. 이 과정에서 조정대상지역은 '과열'뿐만 아니라 '침체'까지 관리할 수 있도록 기능 범위를 확대했다. 조정대상지역 기준에 '주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역'뿐만 아니라 '주택의 분양·매매 등이 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역'도 포함한 것이다. 

국토부 관계자는 "이 법안이 국회를 통과하면 주거정책심의위원회를 통해 과열지역에는 전매제한 강화 등의 안정책을, 반대로 침체 지역에는 주택 공급을 조절하거나 수요를 지원하는 제도를 즉각적으로 가동할 수 있다"고 설명했다. 

이보다 앞서 국토부는 관계기관 합동으로 현장 집중점검을 시작했다. 분양권 불법전매 등 불법행위가 부동산 과열을 부추긴다는 지적이 나오면서 적극적으로 대처해 나가겠다는 의지다. 국토부 관계자는 "기간을 특정하지 않고 무기한으로 점검할 계획"이라며 "주택시장 과열이 해소될 때까지 점검을 계속하겠다"고 전했다. 

현재 개포동에선 186개 공인중개소가 영업 중이다. 이날 합동점검반은 개포주공 4·5단지를 중심으로 총 4곳 공인중개소를 방문해 점검을 진행했다. 점검대상은 Δ분양권 불법전매 Δ청약통장을 사고파는 행위 Δ떴다방 등 청약시장을 교란하는 행위다. 

국토부는 이번 합동점검을 위해 99개조·231명에 달하는 관계기관 합동 현장점검반을 구성했다. 서울뿐 아니라 지방 시장 과열 우려지역과 청약과열이 예상되는 분양현장을 중심으로 점검한다는 계획이다. 

대상은 Δ가격급등지역 Δ청약과열 지역 Δ재건축 예정 단지 등이다. 불법행위가 적발되면 수사기관 고발조치·세금 추징·공인중개사 업무정지 등 관련법에 따른 벌칙 등을 적용한다. 

◇'갭투자' 막는 원천봉쇄 방안 필요…깡통주택 우려

문제는 시장을 교란시키고 불로소득의 주범으로 떠오르고 있는 '갭투자다'. 갭투자는 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 높은 아파트를 전세를 끼고 사서 시세 차익을 노리는 투자 방식이다. 집값에서 전세금을 뺀 금액만으로 투자가 가능하기 때문에 재건축이나 재개발보다 투자금이 적게 든다

금융권에서는 전세를 낀 상태에서 대출한 것에 대한 조사가 쉽게 이뤄질 수 없다고 토로한다. 일부 실수요자들은 내집마련을 위해 전세를 낀 상태로 대출을 받기도 한다. 투기수요와 실수요를 가리기 위해서는 임대사업자등록이 뒤따라야 한다. 

김현미 후보자는 1세대 3주택 이상 소유자의 '임대사업자 등록'을 의무화하는 법안을 발의 했다. 1세대 3주택 이상 소유자로서 주택을 임대하려는 자는 의무적으로 임대사업자로 등록하도록 하고, 그 대신 임대사업자의 소득세·법인세를 감면함으로써 민간 임대시장을 양성화하고 임대소득에 대해 적절한 과세가 이뤄지도록 하는 내용이다.

현행법은 주택을 임대하려는 자가 임대사업자 등록을 할 것인지를 선택하도록 하는 임의규정으로 돼 있어 강제성이 없다. 또 임대에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 세액감면 규모가 적어 대다수 임대사업자들이 등록을 기피함으로써 전월세 통계를 제대로 파악하는 것조차도 어려워 실효성이 없는 유명무실한 제도라는 평가가 제기돼 왔다.

함영진 부동산114리서치센터장은 "임대사업자 등록을 의무화할 경우 거센 반발도 예상된다"며 "다만 소득별 과세기준 등의 인센티브를 적절히 이용한다면 실수요를 보호하면서도 3억~5억원을 가지고 40~50채를 사는 캡투자를 어느 정도 막을 수 있을 것"이라고 조언했다. 

이어 "갭투자의 경우 상승세가 꺾이면 깡통주택(집을 팔아도 전세금과 대출금 상환이 불가능한 주택)의 피해를 당할 수 있어 주의해야 한다"고 덧붙였다.