[아시아경제 박민규ㆍ최대열 기자] 문재인 정부의 첫 부동산 대책은 시장에 큰 충격을 주지 않는 선에서 선별적 규제에 초점을 맞추고 있다. 현재 서울 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)에 적용되고 있는 입주 시까지 분양권 전매 제한을 집값 오름세가 가파른 강북 일부 지역에 확대 적용하는 방안이 유력하다. 재건축초과이익 환수제도 예정대로 내년부터 시행하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 단 투기과열지구 지정은 시장을 급랭 시킬 수 있다는 판단 하에 배제된 것으로 전해졌다.

15일 정치권 및 관계 부처에 따르면 정부는 부처 간 조율을 거쳐 이 같은 내용을 담은 부동산 대책을 다음 주 내놓을 예정이다. 

우선 지난해 11ㆍ3 대책에서 도입했던 청약조정대상 지역을 현재 37곳에서 최근 집값이 많이 오르고 있는 지역으로 확대하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 수도권 일부와 세종ㆍ부산 등이 후보지로 거론된다.

청약조정 규제 자체를 강화하는 방안도 검토되고 있다. 기존에 1순위 청약 자격 강화와 분양권 전매 제한 기간 연장 및 재당첨 금지에 더해 재건축 조합원 지위 양도 금지 등 투기과열지구에 해당하는 규제 일부를 추가하려는 것이다.

재건축초과이익환수제는 내년부터 시행될 전망이다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 앞서 "부동산 투기는 용납 못한다"며 "재건축초과이익환수제 유예 연장은 고민해봐야 할 부분으로 종합적으로 검토하겠다"고 말해 시장에선 유예 기대감도 일부 나왔지만 국토부는 원칙대로 시행하는 방안을 준비 중이다. 

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "서울ㆍ부산에선 과열이라고 하지만 지방에선 작년부터 이미 침체 조짐을 보이는 곳이 적지 않았다"며 "이번에 준비하고 있는 정책이 과열 지역을 진정시키기보다는 시장 전반을 경착륙시킬 우려가 있기에 정부에서도 조심스럽게 다가갈 수밖에 없을 것"으로 내다봤다. 섣부른 대책으로 자칫 집값이 급격히 떨어지는 등 부작용이 나오면 국정 운영 전반이 어려워질 수 있기 때문이다.

주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 경우 일괄적인 강화보다는 실수요자를 제외한 투기 수요에 한해 강화될 전망이다. 현재 각각 70%와 60%로 완화해 적용하고 있는 LTV와 DTI를 다주택자나 서울 강남권 및 고가 주택 등을 대상으로 강화하는 방안이 거론된다.

김현미 국토교통부 장관 후보자는 이날 인사청문회에서 "가계부채 증가세와 주택시장 동향 및 대출 동기, 지역ㆍ계층별 여건을 감안해 LTVㆍDTI 여부를 결정할 것"이라고 밝혔다. 김 후보자는 "2014년 8월 LTVㆍDTI 규제를 푼 것이 지금의 가계부채를 낳은 요인이라고 생각한다"며 "LTVㆍDTI 제도는 금융기관 건전성 확보뿐 아니라 주택 구매자 대출을 일정 부분 제한해 가계부채 증가세 완화 및 주택시장 안정화 효과가 있다"고 덧붙였다.

당초 2019년부터 적용될 예정이던 총부채원리금상환비율(DSR)은 연내 조기 도입될 것으로 보인다. DSR은 주택담보대출 외에 신용대출 등을 포함한 모든 부채의 원리금 상환액을 소득과 비교해 대출액을 결정하는 것으로 DTI보다 더 강력한 대출 규제다. DSR을 통해 급증하는 가계부채를 정권 초기부터 확실히 잡겠다는 방침이다. 김 후보자도 DSR 도입에 대해 긍정적으로 평가했다. 김 후보자는 "DSR 도입은 바람직하다고 생각한다"며 "DSR은 주택담보대출뿐아니라 신용대출 등 금융회사에서 빌린 모든 유형의 대출을 종합적으로 평가해 가계부채를 총체적으로 관리할 수 있다는 점에서 긍정적"이라고 설명했다. 다만 DSR이 새로운 규제인 만큼 주택시장에 미치는 영향에 대해 면밀히 검토한다는 계획이다. 

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "LTVㆍDTI를 다주택자에 대해 규제하는 등 선별적으로 대책 마련에 나설 것으로 보인다"며 "정부 입장에서도 고민이 많을 것"이라고 말했다.