(펌)붇까페_그러할까?

ㅇㅇ · 2017.07.05 14:55:23

2. 서울지역 부동산의 오르는 순서? 연관성?

지극히 제 개인적인 생각입니다. 다른 의견은 얼마든지 주셔도 좋지만, 싸우는 댓글은 서로 달지 말아주세요~

이 글은 고수분들은 상관 없는 이야기고, 서울 부동산의 흐름에 대해 공부 시작하신 분들이 대충의 흐름을 알고 계시면 좋을 것 같아서 제 고정관념에 입각해서 드리는 말씀입니다.

강남 서초는 엮여서 갑니다.

항상 서초의 반포지역과 강남의 압구정 지역이 대장주이고 먼저 치고 나갑니다.

반포 뒤를 이어서 잠원이 따라갑니다. 반포, 잠원은 지금의 재건축 호재만으로도 3~4년은 더 활활 탈것으로 보입니다.

반포가 많이 타는 만큼 흑석이 타게 될 겁니다(이미 타고있지만). 흑석이 타면 방배도 탑니다. 방배가 더 싼지역이 아니라, 지금은 흑석이 순서상 먼저이긴 합니다. 방배가 타기시작할 즈음 서래마을은 다시 재평가가 이루어 질겁니다. 개인적 생각이지만 어쩌면 숨은 진주일 수 있습니다. 서래마을. 완전 완전 저평가로 봅니다 개인적으로.

압구정 뒤를 이어서 대치, 그다음이 개포였으나, 지금은 뒤바뀌어 개포가 따로 치고 나가는 형국입니다.

또, 압구정 뒤는 금호, 성수, 옥수쪽이 뒤이어 따라갑니다.

개포 뒤를 이어서 일원, 세곡,내곡,구룡으로 진행합니다.

삼성, 청담쪽은 따로 달려가는 지역으로 봐도 될 듯 합니다. 향후 4,5년간 계속 오를 가능성이 있고, 지금이 상승초입일 수도 있습니다. 삼성에서 대치,개포,일원으로도 온지는 나누어질겁니다. 삼성/청담의 대형빌라 및 단독주택은 돈만 있으면 가장 사고싶은 곳 중 하나입니다. 몇년뒤에는 가장 많이 올라있을 곳을 여기와 한남 고급빌라구역으로 보고 있습니다.

또, 삼성 열기를 역삼, 강남역 쪽도 온기를 나누는 형식으로 따라가고 신축이 이어지는 독수리5형제같은 경우는 생각보다 장기상승추세를 보일 수 있다고 생각합니다. 저는 개인적으로 5년 이상도 가능하다고 생각하고 꾸준~~~히 오를겁니다. 상승률은 그정도는 아닐 지 몰라도, 몇년 뒤에는 다른 호재 넘치는 지역들 못지않게 올라있을 수도 있습니다.

잠실이 치고 나가고, 송파 그다음 강동, 고덕이 뒤이어 핫해져 있습니다. 잠실도 종운마이스때문에 3,4년은 더 들썩일 겁니다. 그렇지만 지금 꽤 빨리 달려와서 피로감은 좀 쌓이는 시기입니다. 그래도 오른다면, 정말 실수요 최고라고 인정해야합니다.

여기까지는 붇카페에 올라오는 글만 열심히 읽어도 대부분 아실 내용이구요.

올해 들어서 용산이 주목을 받기 시작했습니다.

용산은 향후 몇년간 계속 이슈를 한몸에 받게 될겁니다.

용산 뒤를 이어서 마포/공덕/아현이 다시한번 재상승할 겁니다. 마포/공덕/아현 아직 제대로 시동 걸린 것 아닌걸로 저는 봅니다.

용산은 범 용산이어서, 한강로, 동서부이촌동, 한남뉴타운이 제각각의 호재를 안고 향후 5년 또는 그이상도 상승할 수 있습니다.

구 전체의 상승률로 보면 압도적일 겁니다.

한남뉴타운은 너무 올랐지만, 급매를 잡는다면 절대 실망시키지 않을 가격을 형성할 겁니다 향후....

동부이촌에도 잘 찾아보시기를...

개인적으로 서부이촌이 아직은 매력적인 가격입니다. 용산구에는 대지지분이 0인 재건축 시범아파트 세곳이 있습니다. 셋 다 투자매력 있다고 생각합니다. 중산시범, 이촌시범, 한남시범. 관심있으신분은 한번 검색해보시면 재밌는 곳들입니다. 삼각맨션과 그 근처구역도 투자매력 높다고 봅니다.

용산 오르면서 서울역 부근도 주목을 받겠습니다. 이미 오르고 있는 지역이구요..

용산 뒤를 잇는 또다른 지역은 여의도입니다. 원래는 따로가는 지역이었으나, 지금은 순서상 용산 뒤를 쫒아갑니다.

개인적으로는 여의도는 지금 물반 고기반입니다. 최근 많이 올랐다고 보시겠지만, 여의도는 옛날 여의도 명성에 비슷하게만 가도 강남권 중간가격은 가야 하는 곳이고, 그런 입지입니다. 여의도 구역은 하나가 발동걸리면 다같이 달리는 특성을 지니고 있으므로 어떤것 할 것 없이 너무 장고하여 매수타이밍을 재면 안되는 동네입니다. 여의도는 재건축이 들어가게 되면 여의도 전체의 입지가 재평가될 것이므로 그 때를 미리 예측하지 말고 묻어둘 생각으로 투자해야합니다.

여의도가 다시 타오르는 무렵(지금~2년뒤)이 되면 신길/영등포/당산이 다시한번 재평가를 받을 수 있습니다.

신길/영등포 많이 올랐다 하시지만 그때 보면 또 한칸 더 올라갈 수 있습니다.

신뉴에서 래미안프레비뉴가 상대적으로 덜 올랐습니다. 신센자도 무척 기대됩니다. 결국 신풍역이 더블역세권이 되면서 더 드라마틱한 가격변화는 그쪽에서 이루어질 것으로 생각하고 있습니다. 제가 보유했던 꿈에그린도 저평가상태에 있는데, 동생에게 넘긴 상태라....(하나도 안 아깝습니다.정말..;;;) 저와 직접적인 연관은 없는 걸로..;;;

용산 여의도의 상승력으로 노량진이 오릅니다. 노량진 오르면서 흑석은 또한번 온기를 나누어 갖습니다.

개인적으로 명수대현대와 한강현대가 꽤 올랐지만 아직 매력적으로 보입니다.(명수대현대는 아예 매물 없습니다). 2015년 당시 흑석 마크힐스 입지좋다 그런데 비싸다 생각했는데, 그때가 초 저평가였네요...;;

한강대교 이남의 본동래미안 트윈파크 대형이 저평가 아닐까 생각하고는 있고, 신축 아니라도 한강조망 원하시면 유원강변도 좋은 선택 같습니다. 6억안팎에 서울중심부에 32평대 한강조망아파트라니...올림픽도로 소음만 아니라면. 가성비 최고 같습니다. 그런데 이곳도 2년만에 2억 오른 가격이네요...;;

(그러고 보면 본동래미안이 소음도 적고 공원도 보이고 한강도 보이고....좋긴 좋은거 같습니다. 최근 많이 오른 듯 합니다. 소리소문없이 2~2.5억 올랐네요. 2015년 이후로.)

그리고 노량진 3구역은 성수 1구역과 더불어서 기회가 된다면 포트폴리오에 넣고싶은 지역입니다.

그러면서 신안산선이 착공을 하게되면서 신안산선 경로의 재평가는 무시무시할 수 있습니다.

금천, 구로, 광명, 철산 등이 신안산선 효과로 오르는 걸 눈으로 보고도 못 믿으실 분들이 생길 겁니다. 지금의 신길뉴타운처럼요.

(물론 광명지역은 이미 타기 시작했습니다)

금천 남서울무지개아파트라고 묘한 매력 있는 곳이 있습니다. 향후 재건축되면 시세 분출할 걸로 보고 있습니다. 적은 금액에 투자 가능하고 똘똘한 놈으로 보입니다.

노량진이 타기시작할 때쯤 목동이 제대로 시동을 걸 겁니다. 목동은 지금 물 밑에 있는 수준으로 저평가입니다. 단, 시간이 오래 걸리 수 밖에 없습니다. 그래도 상승률로 따지면 최상위권 확신합니다. 묵혀둘 분들은 목동 정말 좋은 것 같습니다.

목동 주목받기 시작하면 마곡이 재상승 가능할 걸로 봅니다.

목동 주목은 강서구, 가양동, 김포신도시로 이어질 걸로 보고있습니다. 근데 김포신도시는 의외로 지금도 핫합니다. 부천지역의 자산가들이 투자 많이 하고 있고, 김포공항 종사자들에게도 좋고, 꾸준~히 오르고 있는 지역 아닐까합니다. 붇카페에서는 거의 조용하지만요...

각자의 이슈로 가는 지역들

중국과의 관계가 개선이 되면 다시 합정, 상암지역이 재시동을 걸 수 있습니다. 물론 가재울 등의 뉴타운은 조금씩 가고 있겠지만 결국 합정/홍대/상암권은 중국인 관광객 다시 찾기 시작해야 시동 걸릴걸로 봅니다. 역으로 생각하면 지금 좀 많이 눌려있는 상태니까 저평가 찾으시는 분들은 한번 고려해보시면 되겠습니다. 상암 롯데 몰 이슈도 문제입니다.....ㅠㅠ

4대문안은 경자때문에 핫하긴 하지만, 정부의 도심재생사업이 구체화 되어야 본격적으로 상승할 수 있다고 생각하고 있으며, 경자 파워에서 보듯이 재생대상지역으로 선정된 곳들은 의외의 결과를 가져올 수 있다고 생각합니다.

동북권은 창동차량기지 개발사업 + 광운대 역세권 개발이 결국 핵심일걸로 보이고, 월계/공릉, 길뉴, 상계뉴/재건축, 중계동 재건축등이 엮여서 갈 것이고, 시기는 결국 두 구역 개발이 확정발표되면서일겁니다. 개인적으로 월계 삼호4차는 아주 투자하기 좋은 입지 같습니다.

요즘 중랑천쪽으로 지나갈 일이 많은데, 생활권이 상당히 좋고 중랑천 주위의 아파트들은 서울시내 최저평가 지역 중에 하나인 걸로 보고 있습니다. 지하철만 좀 뚫리고 동부간선지하화 등으로 차량정체가 해소가 되면 그때부터 재평가 받을 수 있을 것으로 봅니다.

위에 일일이 나열하지 않았습니다만, 각종 재개발/뉴타운/정비구역에 들어서는 신축은 그 나름대로 계~~속 호재가 있다고 보셔도 될듯하니, 따로 언급하지 않겠습니다. 무조건 실거주 투자 1순위 들입니다.

[출처] 말해야할 이야기6 - 왜 주식보다 부동산일까 & 오르는 순서 (붇옹산의 부동산 스터디) |작성자 트리거

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그렇다면 다음은 일원 세곡 내곡임.

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