위기는 반복될 것인가.

한국 부동산 시장은 그동안 하락·침체→회복→상승→조정→다시 하락 등의 순환 주기를 반복해왔다. 다만 수급 상황이나 정부 정책, 경기 등 주택 시장의 여러 변수에 따라 사이클 기간은 달라진다. 사이클이 예상보다 길어질 수도, 짧아질 수도 있는 만큼 그에 따른 맞춤형 투자 전략이 필요하다.

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마포는 꾸준히 많은 사람의 관심을 받는 지역으로 분류된다. 사진은 애오개역에 위치한 아파트 일대 전경.
▶전문가 설문조사해보니

▷75% ‘2018년 위기 없다’

1998년 IMF 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기에 이어 2018년 또다시 부동산 시장에 위기가 찾아올까. 전문가들은 대체로 ‘10년 주기에 따른 2018년 부동산 위기설’이 현실화될 가능성은 굉장히 낮다고 봤다. 부동산 전문가 20명에게 설문조사한 결과 15명은 ‘2018년 위기설에 동의하지 않는다’고 답했다. 특히 이 중 5명은 ‘매우 동의하지 않는다’는 생각을 전했다. 단 2명만이 대체로 동의한다는 의견을 나타냈다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “부동산 시장에 영향을 끼칠 개별 변수는 늘 있다. 하지만 2018년 부동산 위기설은 모든 상황을 최악의 시나리오로 가정했을 때만 가능한 일”이라고 잘라 말했다.

만약 위기설이 현실화된다면 어떤 요인에 의해 발생할까. 가계부채 확대(13명, 복수응답)나 금리 인상(13명)이 변수가 될 터다. 공급과잉에 따른 입주 폭탄(6명), 장기적으로는 ‘인구절벽(8명)’도 부동산 시장에 적잖은 영향을 끼칠 전망이다.

다만 주택 공급량에 따른 입주 폭탄 문제는 전문가 사이에서도 의견이 엇갈렸다. 산술적으로 공급과잉은 분명 우려할 요소로 보인다. 다만 지역별 인구구조 변화, 공급량 대비 미분양 등 지역에 따라 공급과잉 문제는 달라질 수 있다. 두성규 건설산업연구원 연구위원은 “수급 상황을 고려하면 서울은 향후 2~3년간 공급이 부족하다”며 “서울에 거주하는 사람들은 지금 집을 사는 것이 나을 수도 있다”고 말했다.

문재인정부 5년 후 집값 변화를 묻는 질문에는 ‘소폭 상승할 것(55%)’이란 의견이 많았다.

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▶투자 전략은 어떻게

▷시세차익보다 임대수익 기대

투자 전략은 어떻게 짜는 것이 좋을까. 올해 하반기부터 아파트 입주 물량이 쏟아지는 데다 금리 인상 시점, 정부의 정책 집행 등을 감안하면 내년 하반기 혹은 2019년이 고점 부근일 가능성이 높다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “내년 이후 상승 국면이 마무리되면 곧 조정기에 진입할 것으로 보인다”며 “투자자라면 호황에 강한 부동산보다 불황에 강한 부동산에 투자해야 한다. 월세가 잘 나오는 아파트가 대표적이다. 이젠 시세차익보다 임대수익을 먼저 생각할 때”라고 말했다. “금리 인상기에 맞춰 경매나 공매, 미분양 등 할인 부동산을 적극 노려야 한다”는 윤재호 메트로컨설팅 대표 주문도 있었다.

지역별로 살펴보면 서울 강남 재건축 시장은 당분간 위축이 불가피해 보인다. 고종완 원장은 “강남 재건축보다 그간 소외받았던 지역을 주목할 필요가 있다”며 “서울에서는 용산이나 영등포, 동대문 등 구도심과 가까운 지역이 유망하다. 수도권은 성남 구시가지나 하남, 광명 등을 추천한다”고 말했다.

한국 부동산 시장은 여전히 구입 타이밍이 중요하다. 때문에 “당분간 주택 시장이 조정을 거칠 수 있는 만큼 2019년 이후로 주택 구입 시점을 늦추는 것도 한 방법”이라는 안민석 에프알인베스트먼트 연구원 생각도 참고할 만하다.

보다 장기적인 관점에서 부동산 시장에 접근하라는 조언도 눈길을 끈다. 누구나 선호하는 지역, 떨어지지 않을 것 같은 지역을 고르면 어떤 상황에도 끄떡없다. 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수는 “투자자라면 마포, 용산 등 기존 강세 지역 소형 아파트나 오피스텔에 투자하는 것이 바람직하다”고 말했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원 역시 “판교는 부동산 규제가 쏠리거나 집값이 조정을 받는 국면에서 가장 흔들림이 적었던 지역이다. 실거주와 투자 수요가 적절히 섞여 있어 급격한 변수에 따른 하락 가능성이 낮은 지역”이라고 말했다.

‘부동산 버블’ 겪었던 일본은

저금리 대출 급증…규제 후 거품 터져

국내 부동산 시장에서는 유독 ‘위기론’과 ‘폭락설’이 나올 때마다 과거 일본의 부동산 폭락이 근거로 제기되곤 했다. 일본이 겪은 ‘잃어버린 20년’처럼 극심한 불황이 이어지면 국내 부동산 시장도 얼어붙을 것이란 논리다. 게다가 한국도 고령화 속도가 빠른 만큼 소득에 비해 높은 가격의 주택 소비도 줄어들 것이라고 덧붙인다.

실제로 일본 부동산 가격은 최고점을 찍은 1991년과 최저점을 찍은 2013년을 비교했을 때 70.7%(오사카 택지 기준), 86.1%(오사카 상업지 기준) 하락했을 정도로 자산시장 붕괴 현상이 심각했다. 일본에선 이를 두고 ‘부동산 버블(거품)이 터졌다’고 했다. 일본 부동산 시장은 어쩌다 이 지경이 됐을까.

1980년대 후반 일본은 최고의 경제 호황기를 누렸던 국가다. 경제가 성장하며 주가는 급등했고 기업들도 접대비와 보너스를 풀어댈 정도였다. 엔화 강세가 본격화되자 일본 당국은 저금리로 대응했다. 1986년 초 연 5%였던 이자는 1989년 초 연 2.5%로 떨어졌고 결국 자본이 부동산 시장에 대거 유입되기 시작했다.

덕분에 1986~1991년 약 5년 동안 일본 부동산 시장은 ‘불패 신화’를 써 내려갔다. 1980년대 초 도쿄 도심에서 시작한 부동산 가격 상승은 1986년 도쿄도(都) 전체로 확산됐다. 1987년 한해 땅값 상승률만 무려 68.8%를 기록했다. 이때 50년짜리 초장기 대출로 돈을 빌려 부동산을 마구 사들인 개인도, 땅값이 올라 떼돈을 번 사람들도 많았다.

이후 1990년 4월 부동산 대출 총량규제가 시행되며 문제가 불거지기 시작했다. 시장 과열 조짐을 우려한 일본 대장성이 1990년 3월 ‘토지 관련 융자의 억제’란 이름의 보고서를 발표한 직후다. 대장성이 은행에 부동산 관련 융자를 엄격하게 제한하는 지침을 내리자 초저금리로 대출을 해주던 은행들은 황급히 현금 회수에 나섰다. 부동산에 투자했던 개인과 기업들이 대출금을 갚기 위해 매물을 내놨지만 매수자가 나타나질 않았다.

자연스레 부동산 가격 하락이 뒤따랐다. 저금리를 이용해 토지에 투자했던 기업들은 줄도산 했고 대출을 받아 빌라를 짓던 사람들은 ‘하우스푸어’로 전락했다. 1991년부터 도산하는 건설업체와 부동산 업체가 급증했다. 1990~1993년 사이 무려 534조엔에 이르는 토지 자산액이 증발했다.

‘10년 주기’까진 아니지만 최근 몇 년간 일본 경제가 살아난 덕분에 지금의 호황을 ‘제2의 버블’로 보는 시선도 있다. 아베 신조 일본 총리가 기업 수출 경쟁력을 확보하기 위해 2012년 말 엔화 가치를 낮추기 시작한 이후 닛케이225지수는 20000선을 회복해 순항 중이다.

다만 일본은행의 금융 완화 정책이 지속되는 등 아베노믹스가 장기화되자 일본 정부 부채가 급증하는 모습을 보였고 시중은행 자금의 상당 부분이 부동산 시장에 유입됐다. 일본은행에 따르면 2015년 부동산용 신규 대출(10조6730억엔)이 전년 대비 6.1% 늘어난 데 이어 지난해에는 그보다 약 15% 늘어난 12조2800억엔을 기록했다. 이는 부동산 거품기였던 1989년 당시 부동산용 대출금(10조4419억엔)을 훨씬 넘어서는 액수다. ‘버블 시대 교훈을 잊고 과거를 되풀이하고 있다’는 우려가 나오는 배경이다.

설문에 응답해주신 분들(총 20명, 가나다순) 강공석 리치알엠디 대표이사, 고종완 한국자산관리연구원장, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 김일수 스타아시아파트너스 대표, 김종선 BSI경영연구원장, 김현철 네오밸류 본부장, 김혜현 알투코리아 이사, 두성규 건설산업연구원 연구위원, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원, 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안민석 에프알인베스트먼트 연구원, 양지영 리얼투데이 리서치센터 콘텐츠본부장, 윤여신 젠스타 대표, 윤재호 메트로컨설팅 대표, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 장경철 부동산일번가 이사, 한태욱 동양미래대학 경영학부 교수

[강승태 기자 kangst@mk.co.kr, 정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1915·창간호 (2017.07.05~07.11일자) 기사입니다]