2015년 봄에 보자니까 자꾸 시비를 거는군요. 그리고 말도 안되는 자료를 갖다대며 실수요자들에게 혼돈을 주고 있군요. 제가 허황된 글올려서 실수요자들 눈 흐리게 만들지 말라고 경고를 하는데도, 자료분석도, 통계자료 착시현상도 이해를 못하는 분들이 참....

먼저, 소득대비 집값 비율(PIR)은 쉽게 말해 한 지역의 주민이 1년 소득으로 몇년을 모아야 집을 살수 있냐 하는 개념입니다.(더 쉽게 말하면 연봉 3천만 이면 3억짜리 집을 나누면 10 이죠? 그럼 PIR 수치가 10) 여기에서 파생되어 많은 하락론자들이 가구당 소득 어쩌구, 총소득 어쩌구, 소득대비 상승률이 어쩌구 저쩌구 하지만.... 결국 원리는 소득대비 집값 비율 개념을 말하는 것이고, 소득이 없는데 어떻게 집을 살수 있냐? 집 사줄 사람이 없는데 어떻게 집값이 오르거나 유지될수 있냐는 개념이죠.

참 해묵은 논쟁이죠. 근 100년은 넘은 논쟁입니다. 먼저 PIR 이라는 개념이 생겨나게된 이유부터 우리는 알아야 합니다.

20세기 접어들면서 도시로 사람들이 몰려들자 주택난이 생기고, 집값이 천정부지로 뛰었죠. 이는 '도시화' 가 진행되는 곳은 전세계적 공통현상이었습니다. (최근 뉴스를 보면 알다시피 우리나라도 전국민의 91.58%가 국토면적 16%에 불과한 도시에 모여 살고 있음) 지금도 전세계에 진행중이죠. 암튼 '도시화' 로 집값이 천정부지로 뛰자 이를 해석하기 위한 경제학계의 이론경쟁이 나왔죠. 그때 나온게 바로 'PIR' 입니다. 경제학자의 입장에서 아주 단순하면서도 타당한 논리였죠. 집을 사줄 수요자가 돈이 있어야 집값이 유지될수 있는 거지 아무리 필수불가결한 재화라도 사람들이 살 돈이 없어 사지 못하면 가격을 유지할수 없다는 생각이었죠. 그래서 집값이 아무리 뛰더라도 결국 소득수준에 귀결되어 집값은 안정화 될수밖에 없다는 결론이 나왔죠. 일반 사람들도 듣고 보니 그럴듯하여 맞다고 박수를 쳤죠..... 근데, 이게 웬일??

소득대비 집값 비율(PIR)의 논리는 그럴듯했는데 현실에서는 시간이 갈수록 맞지를 않는 겁니다. 

세계 주요 대도시 PIR 수치가 20, 30, 40 으로 마구마구 뛰는 겁니다. 한마디로 평균적인 서민이 안쓰고 안먹고 20년 30년 40년을 모아야 겨우 집을 살수 있다는 말인데, 이건 뭐 평생 서민은 집 못산다는 말과 동일한 거였죠. 특히 이 수치가 경제가 한단계 업그레이드될때, 즉 후진국-> 중진국->선진국 등으로 갈때 그 과도기에 수치가 급등하는 거였습니다. 급등하던 수치는 그 나라의 수준이 업그레이드되어 정착화되면 안정화되면서 낮아지는 경향을 보였습니다. 아마 그건 업그레이드되는 과도기때는 서민들의 소득수준이 높아지지 않다가 사회가 정착 발달하면서 소득이 올라가 그래도 집값을 따라잡는거 같습니다.

참고적으로, 2013년 현재 싱가폴 PIR은 25.4 이고, 캄보디아는 38.0 이고, 베트남은 13.8 입니다. 우리나라는 얼마일거 같나요?

네 2012년 기준 우리나라는 전국기준 4.7, 수도권 기준 5.3 입니다. 황당하죠? 수치가 너무 낮아서.... 뉴스에서는 10년을 모아도 집 못산다느니 15년이 어쩌니 하는 말을 들은 기억이 나는데 말이죠. 근데 여기에서 바로 경제학 통계수치의 오류와 의도적 기준설정에 의한 자의적 해석남용의 잘못이 나오는 겁니다. 우리나라 전국 기준 4.7 을 봅시다. 이건 쉽게 말해 우리나라 전국 평균연봉 국민이 하나도 안쓰고 4.7년을 모으면 평균적 집을 살수 있다는 소리죠. 평균연봉이 3천만원인 사람이 1억 4천만원정도 집을 4.7년 걸려서 살수 있다는 건데, 이 통계는 연봉수치는 전국민 통계내면 얼추 맞지만, 집값은 강남 아파트 기준이 아니라 강원도 산골 시골집까지 다 합산하여 평균낸거니까 이런 결과가 나오죠. 근데, 수도권을 기준해도 5.3 이라니 상당히 낮죠? 물론 한푼도 안쓰고 모아야 한다는 단점이 있지만 말입니다.

그래도, 의아하죠? 4-5년 밖에 안걸리나? 하는 의문.... 네... 우리나라 뉴스에서 말하는 수도권 10년, 15년 하는 소리는 소위 살만한 곳 또는 강남, 교통좋고 남보기 번듯한 곳의 아파트값을 기준하여 통계를 내니까 그렇게 되는겁니다. 단독주택이나 빌라도 빼고 말입니다. 원래 PIR 개념은 노무현정부 전에는 국가공인통계수치로 안썼습니다. 왜냐하면 전세계 국가들이 이미 역사적으로 그 수치를 써보니 앞서 말햇듯이 현실과 맞아들어가질 않았거든요. 서민소득이 증가하지 않는데도 역사적으로 PIR은 엄청나게 높아졌거든요. 쉽게 말해 집값이 소득과 무관하게 계속 올라가더라는 겁니다. 이미 선진국에서는 PIR 수치는 의미가 없다고 보는게 중론이죠. 단지 정책적으로 서민들 생활수준을 알아볼때 그냥 수준이 그정도구나 하는 조사차원의 수치로만 의미가 있지. 그 수치가 앞으로 집값이 어떻게 될꺼다라고 예견해주는 수치는 아니라는겁니다. 물론 아직도 소소한 논쟁은 계속 되고 있는데, 현실적으로 큰 의미를 두지는 않습니다. 그럼 왜? 노무현 정부는 그전까지 쓰지 않던 PIR 수치를 갑자기 가져다가 뉴스에 빵빵 때리면서 외쳤을까요? 그리고 그때부터 집값 안정화를 바라는 학자들이나 하락론자들이 그 수치를 계속 써왔는데.... 왜그랬을가요?

네.... 노무현정부는 집값안정에 사활을 걸었던 정부죠. 결과는 참담하게도 폭등이었지만 정책적으로 집값안정화를 시키려고 국민들을 상대로 정당한 설득꺼리가 필요했습니다. 즉 우리나라 소득이 이것밖에 안되는데 집값이 너무 높다. 비현실적이다 라고 외칠 껀덕지가 필요했던 겁니다. 그러면서 통계기준도 슬쩍 높게 잡았죠. 전국토 평균이 아니고 서울기준, 특히 강남이나 번듯하게 살만한 곳 기준의 아파트 값을 기준점으로 통계를 내어 뉴스에 매일같이 때려댔죠. 그 여파가 많은 하락론자들의 소득대비 집값 논리를 파생시켯고 우리 머리속에 그런 관점을 각인시킨거였죠. 웃기지요?

그리고, 앞서 다른나라 PIR 수치를 말한 대목에서 수치를 보면 알듯이 엄청나죠?

그 나라들 전국토의 모든 집을 평균내고 그나라 국민 평균연봉으로 한 수치가 그정도입니다. 참고적으로 베트남이 아까 13.8 이라고 했는데, 수도인 하노이는 얼마일까요? 듣고 놀라지 마시길... 34.6 입니다. 캄보디아의 프놈펜은 수치가 얼마일까요?.... 45.5 입니다. 기도 안차죠? 우리나라 서울이 높다해도 저정도는 아닙니다. 저들 나라 서민들은 도대체 집을 살 희망은 있을가요? 서민들이 도저히 집을 살 소득이 없는데 집값은 지금 이시점에도 계속 오르는 이유는 뭘까요? 소득수준으로 집값이 내려간다거나 올라간다고 방향을 설정할수 있을까요? 소득수준이 집값을 해명할수 있나요?.... 소득대비 수치는 선진국으로 갈수록 조금씩 안정화를 찾습니다. 그러다가도 북유럽처럼 고령화사회로 인구가 줄면서도 소득수준이 높아지면 또 집값이 올라서 수치가 올라가죠. 그래서 미국이 수치가 4.4 인데 반해(우리나라 보다 낮죠. 하락론자들이 많이 인용하죠) 북유럽 국가들은 보통 10 이상입니다. 정말 웃긴게 소득이 낮아진다고 수치가 내려가지는 않는데, 소득이 높아지면 수치가 올라갑니다. 한마디로 집값은 자본주의가 도입된 사회에서는 경기사이클에 따라 출렁이긴 하지만 결국 계속 우상향한다는 소리가 되는거죠.

아! 그리고, 앞 단락에 노무현정부에서 처음 PIR수치를 도입하여 국민계몽운동(?)을 많이 펼쳤다고 했는데, 이때 기준점 설정할때도 몇가지 장난을 쳣죠. 소득수준이 올라가는 대비 집값 올라가는 수치를 비교하는 그래프를 만들때 출발 기준점을 2000년으로 잡았습니다.(선대인 책에도 그렇죠) IMF 직후 집값이 바닥 찍을때를 기준으로 잡고 매년 소득대비 집값 올라가는 수치를 나타내는 그래프를 만드니 소득이 올라가는 속도나 수준보다 집값 수준, 속도가 너무 가파르게 나왔죠. 역시 착시현상이었죠. IMF 직후 바닥 찍고 올라가는 시기를 비교하면 너무나 당연한 결과인데, 그걸 가져와서 집값이 너무 가파르게 올라간다고 하면 말이 되나요? 그럼 만일 출발점을 1980년이나 1990년으로 잡으면 어떤 결과가 나올거 같나요? 당연히 소득수준과 정비례하여 집값 올라가는게 부드럽게 비슷한 속도로 올라가는 그래프가 나옵니다. 지금 시중 책자나 인터넷 하락론자들이 가져오는 그래프나 자료 자체도 그런식으로 자의적 기준점 설정으로 자료를 왜곡하는게 대부분입니다.

그리고, 우리가 보통 2000년 이후 자료나 하락론자들의 맹공때문에 지금 시절이 가장 소득대비 집값이 비싸다고 생각하는데, 하하하~ 웃고맙니다. 우리나라 소득대비 집값 비율은 90년대가 가장 높았습니다. 즉, 우리나라가 후진국에서 중진국으로 이제 선진국 진입 목전에 둔 업그레이드 단계일때인 90년대가 2000년대 보다 비교가 되지 않을 정도로 높았죠. 밑에 그래프 함 보시죠. KOREA 차트 보이지요? 90년대는 엄청 높다가 우리나라 서민들 소득수준이 높아지면서서 점차 낮아져 많이 안정화 된게 보이시죠? 그러다가 2003년 즉 노무현 정부 출범 직후부터 살짝 올라간게 보일겁니다. 그래도 90년대와 비교해보면 택도 업죠? 만일 이 그래프대로 한다면 집값이 아직 올라갈 여지가 한참 남았다는 해석도 가능하죠? 왜냐구요? 겨우 20-30년전, 님들 부모님 세대에 집값은 그당시 소득대비하면 지금보다 훨씬 비싼 수준이었으니까요. 참.... 통계란게 귀에 걸면 귀걸이, 코에 걸면 코걸이죠?

마지막으로.... 그럼, 소득수준은 집값과 전혀 무관한거냐? 라고 저에게 묻는다면 전 이렇게 답하겠습니다.

소득대비 집값 수준이라는 생각이 완전히 틀린건 아니다. 그런데, 그 소득이란 것을 과연 어떻게 봐야 하느냐가 문제이다. 쉽게 말해 시중에 풀린 '돈, 자본'의 쏠림 현상이나 숨어있는 소득들을 다 파악할수 없다는게 문제이다. 통계에는 결코 잡히지 않는 '돈, 소득'이 존재하므로 집값수준을 자기편의의 기준설정으로 보거나 자기주변사람들 기준으로 보아서는 안된다. 나에게는 없는 돈이, 서민에게는 없는 돈이 희한하게도 이세상에는 차고 넘치도록 있는게 현실이기 때문이다......... 이만하면 답이 될걸로 봅니다. 이제 일단 2015년 봄까지 잠자코 집값 올라가는거 구경이나 하시면서 있으세요.(물론 그뒤로도 집값은 올라가지만) 그때 봅시다^^!.... 딱 한마디만 더하죠.

대구하락을 바라는 여러분, 제가 2010-11년 부동산투자를 시작하면서 그냥 대충 감으로 한줄 아십니까? 지금 하락론자들이 말하는 주장이나 일반분들이 가지는 의문들을 저도 가지고 있었고, 그래서 그 주장이나 의문점에 대해 하나하나 전부 검토, 판단하여 틀렸음을 알고 한겁니다. 어떤 하락론 주장의 근거에도 전 반대설명을 할수 있습니다. 그리고 제 설명이 맞을거고요. 왜냐고요? 세월이 증명해주잖아요. 2008년 금융위기 이후 하락론자들이 주장햇듯이 서울 지방 가릴거 없는 폭락이 안나오고 서울 약보합세와 지방 폭등세가 나와서 증명하잖아요. 하락론자들이 나중에 말바꾸어 일본자료 들이밀며 회광반조니 지방반짝상승이 도리어 폭락의 전조니 하지만, 또 세월지나면 알게 될겁니다. 하락론은 완전히 틀린주장이란것을... 전 이미 2011년도에 확신을 가졌었습니다.

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