- 4년 후 재건축 연한 30년 충족
- 야탑 매화1단지 등 리모델링 추진
- 한솔5 51㎡ 두달 새 4천만원↑
- GTX 동탄~삼성 2021년 개통
- 전세가율 75%에 갭투자도 몰려

△요즘 분당신도시 아파트값이 많이 오르고 있다. 재건축 및 리모델링 추진 기대감과 GTXA노선 성남역 신설 등에 따른 교통망 확충 호재 때문이다. 분당신도시 아파트 밀집지역 전경. [사진=이데일리DB]

[이데일리 원다연 기자] 서울 강남 접근성과 풍부한 인프라에도 인근 2기 신도시에 밀려 정체기에 있던 분당신도시 주택시장이 최근 다시 꿈틀대고 있다. 신도시 조성 초기에 입주한 단지들을 중심으로 재건축 가능 연한(준공 후 30년)이 다가오면서 정비사업 추진 기대감이 높아진데다 GTX(수도권 광역급행철도) A노선이 착공에 들어가는 등 교통망 확충 사업도 속도를 내고 있어서다. 높은 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)을 바탕으로 ‘6·19 부동산 대책’의 영향권에서 비켜나 있는 갭투자(전세를 끼고 주택을 사들인 뒤 이를 되팔아 시세 차익을 내는 것) 수요가 몰려들고 있는 것도 분당의 집값 상승장을 견인하고 있다.

◇재건축 연한 4~5년 앞둔 분당…리모델링 사업도 가시화

11일 KB주택가격동향에 따르면 지난달 분당 집값은 한달 새 0.81% 올랐다. 이는 같은 기간 경기권(0.17%)은 물론 서울지역 상승률(0.55%)도 뛰어넘는 수준이다. 올 들어 분당신도시의 전월 대비 집값 상승폭은 1월 0.07%에서 2월 0.10%, 3월 0.12%, 4월 0.18%, 5월 0.21%, 6월 0.81%로 지속적으로 커지고 있다. 올 들어 분당 아파트값 상승세는 수도권 1·2기 신도시 전체 가운데서도 위례를 제외하고는 가장 가파르게 나타나고 있다. 

최근 분당의 이 같은 상승세는 1991년 첫 입주를 시작한 분당신도시 아파트가 향후 4~5년여 후면 재건축이 가능해지면서 주거 환경 개선 기대감이 높아지고 있어서다. 성남시는 지난해 10월 ‘2030 성남시 도시 주거환경정비기본계획’ 수립을 위한 연구용역을 발주해 진행하고 있다. 용역 결과는 내년 6월께 나올 예정이다. 연구용역은 분당의 재건축 등 정비사업 방식과 추진 방안 등을 중점 검토사항으로 포함하고 있다. 신도시 시범단지를 중심으로 4~7년 앞으로 다가온 재건축 연한 시점에 앞서 지자체가 정비사업 밑그림을 그리고 있는 것이다. 실제 1993년 입주한 수내동 파크타운은 지난해 입주자 대표회의에서 재건축 추진을 의결하기도 했다. 

다만 분당신도시 아파트는 평균 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)이 200% 안팎인 만큼 정비사업으로 재건축보다는 리모델링 사업이 더욱 활발한 편이다. 통상 재건축은 기존 단지 용적률이 180% 이하여야 사업성이 있는 것으로 평가되기 때문이다. 현재 분당에서 리모델링 사업을 추진하고 있는 단지는 정자동 한솔마을 5단지, 느티마을 3·4단지, 야탑동 매화마을 1단지, 구미동 무지개마을 4단지 등이다. 

이 가운데 사업 속도가 가장 빠른 단지는 정자동 한솔마을 5단지다. 2014년 리모델링 시범단지로 선정된 이 아파트는 현재 안전성 검토를 진행하고 있으며 내달 건축심의를 받을 예정이다. 리모델링 사업이 본격화하면서 집값도 오름세다. 국토교통부에 따르면 한솔마을 5단지 전용면적 51㎡형 거래가는 지난4월 3억 6500만원에서 지난달 4억 500만원으로 두달 새 4000만원이 뛰었다. 

정자동 J공인중개업소 관계자는 “전용 51㎡형은 전세가격을 2억 8000만원까지 받을 수 있어 급매물의 경우 1억원 안팎의 자금이면 매수가 가능하다”며 “향후 형성될 리모델링 프리미엄을 보고 미리 투자하려는 수요가 많다”고 말했다. 실제 실거래가를 바탕으로 한 분당 아파트의 전세가율은 지난 5월 기준 74.7%로 서울(69.3%)을 크게 웃돌고 있다. 

◇동탄~삼성 GTX 착공에…두달새 집값 7000만원↑

올 들어 본격화된 교통망 확충 사업도 분당 집값을 끌어올리고 있다. 동탄~삼성~일산~파주 83.3㎞를 잇는 GTX A 노선의 동탄~삼성 구간은 지난 3월 착공에 들어갔다. 총 39.48㎞ 길이의 동탄~삼성 구간에는 동탄역·용인역·성남역·수서역·삼성역 등 5개역이 들어선다. 이 가운데 분당을 지나는 성남역은 경강선 판교역과 이매역 사이에 들어서 경강선과도 환승된다. 동탄~삼성 구간은 2021년 개통 예정이며 지하철이 뚫리면 동탄에서 삼성까지 19분만에 갈 수 있다. 이동 시간이 지금보다 58분이나 단축되는 것이다.

GTX 개통 최대 수혜지는 분당 이매동이다. 이 일대는 요즘 아파트값 상승세가 심상찮다. 성남역과 바로 붙어 있는 이매동 아름마을 선경아파트 전용 84㎡형은 지난 3월 6억 3000만원에 거래됐으나 지난 5월에는 7억원에 팔렸다. 집값이 두달 새 7000만원 가량 오른 것이다. 이매동 Y공인 관계자는 “교통 호재를 보고 몰려드는 투자수요에 집값이 많이 올라 공인중개업소 입장에서도 매수를 권하기 부담스러울 정도”라며 “소형 평형은 물건 자체를 구하기도 쉽지 않다”고 말했다. 

분당 주택시장이 꿈틀거리고 있지만 올 하반기에는 부동산시장 전반에 악재가 줄줄이 예고돼 있는 만큼 투자에 신중히 나서야 한다는 조언도 나온다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 “하반기에는 금리 인상·입주 물량 증가 등의 영향으로 부동산시장이 상승세보다는 안정적인 흐름을 유지할 것 같다”며 “매매가격과 전세가격이 같이 오를 때 수익을 기대할 수 있는 갭투자에는 신중할 필요가 있다”고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “분당은 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고 교통 여건도 좋아 위례나 판교 등의 2기 신도시 집값과 동반 상승세를 타고 있다”면서도 “다만 주택 노후화가 심해 일부 개발 호재만으로 큰 폭의 상승세를 기대하기는 어렵다”고 말했다.