6·19대책 이후에도 요지부동
양극화 심화에 희소가치 상승
“부유층 투자상품 성격 강해…
서민 주거안정책 별도 운용을”

서울 강남4구 재건축 아파트 3.3㎡ 당 가격은 지난해부터 4000만원 시대에 돌입했다. 그 중에서도 대표 지역인 강남구는 이제 6000만원 시대를 열어 젖히려 하고 있다. 지난해 ‘11ㆍ3 대책’, 올해 ‘6ㆍ19 대책’에 이어 하반기에도 부동산 관련 추가 규제까지 예고된 상황이지만 강남권은 아랑곳하지 않는 모양새다. 

12일 ‘서울 부동산시장 월간동향’에 따르면, 5월 강남4구 재건축 예정 아파트 평균 매매가는 3.3㎡ 당 4016만원을 기록했다. 전년 동월(1164만원)에 비해 4.5% 상승한 것이다. 특히 강남구는 5052만원에서 5903만원으로 14.4%나 올라 전체 평균을 끌어올렸다.

강남 개포주공 1단지 전경.
이는 ‘6ㆍ19 대책’이 발표되기 전의 시점을 조사한 것이지만, 대책 이후에도 강남구의 부동산 시장은 요지부동이다. 업계 관계자들은 “정부 단속 때문에 중개업소들이 모두 문을 닫아 거래가 멈췄을 뿐 가격은 떨어진 적이 없다”고 입을 모았다.

강남 재건축 시장 대장주로 꼽히는 개포주공1단지는 대책이 나온 후 5000만원 가량 떨어진 가격에 거래됐다는 소식이 전해졌지만, 규제의 효과라고 보기는 어렵다는 분석이 나온다. 인근 G공인중개사는 “그런 매물이 극히 조금 있었던 것은 사실이지만, 물건 자체의 특성 때문에 원래 가격이 낮았던 것이지 가격이 떨어진 건 아니다”라며 “현재 가격은 변함이 없고 앞으로도 그럴 거라는 기대 때문에 매수 문의가 계속 이어지고 있다”고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부 단속 이후 거래가 워낙 적어 일부 거래가 전체를 대표하는 현상이 있기 때문에 전체 시장을 예단하기는 힘들다”면서도 “‘6ㆍ19 대책’ 발표 이후에도 서초나 강남 재건축은 떨어진 적이 없다”고 말했다.

일각에서는 ‘6ㆍ19 대책’이 강남 시장을 잠재우기에는 미흡했다는 지적이 나온다. 총부채상환비율(DTI)ㆍ담보인정비율(LTV) 등 대출 규제는 자산이 풍부한 강남 투자자들에겐 덜 민감한 이슈이고, 재건축 조합원에게 분양하는 가구 수를 제한한 것 역시 일부에게만 해당하는 규제라는 것이다.

전문가들은 강남 부동산 시장은 장기적으로 봤을 때도 하락할 가능성이 낮다고 전망한다. 1000조원이 넘는 시중 부동자금이 곳곳의 자산 가격을 끌어올리고 있기 때문이다. 부동산 중에서도 지역별 양극화 장세가 심화한다는 점을 고려하면 강남의 가치는 더욱 높아질 전망이다. 

심교언 건국대 교수는 “몇 년 전만 해도 부동자금이 부산, 대구, 광주, 제주 등 지역 부동산으로 분산됐지만, 이제는 지방 부동산 경기가 하락하면서 안전 자산인 강남에 자금이 쏠리고 있다”고 말했다. 특히 재건축ㆍ재개발을 제외하면 향후 신규 아파트 공급 수단이 없다는 점은 강남 아파트의 희소성을 끌어올리고 있다.

다만 정부의 부동산 규제 의지가 확고하고, 추가 규제가 예고된 상황에서 섣불리 투자하는 것은 위험하다는 지적도 나온다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “정부가 일시에 모든 규제를 하겠다는 것이 아니고 시장 상황을 봐가면서 단계적 처방을 내리겠다고 한 만큼 하반기에 대출 규제나 과세 체계 정비 등의 카드가 나올 수 있다”고 말했다.

일각에서는 강남 부동산 시장의 움직임에 정부가 민감할 필요가 없다는 조언도 내놓는다. 심 교수는 “정부가 매번 강남 집값을 잡으려다 정책이 꼬인다”며 “강남 부동산은 부유층의 투자상품 성격이 강하기 때문에 이익에 대한 과세만 적절히 하면 되고, 서민 주거 안정을 위한 정책은 별개로 운용할 필요가 있다”고 지적했다.