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“국내 주택시장은 밸류에이션(가치평가) 측면에서 전혀 과열된 상태가 아닌 데다 향후 수년간 공급보다 수요가 더 강한 시장입니다. 당분간 국내, 특히 수도권 부동산 가격이 하락할 가능성은 거의 없다고 봅니다.”

이상우 유진투자증권 연구위원은 건설·부동산업종 애널리스트 중에서도 ‘강심장의 사나이’로 통한다. 최근 증권회사 애널리스트들이 잇따라 부동산 재테크 서적을 내놓고 있는 가운데 지난 3월《대한민국 부동산 대전망》(원앤원북스)을 펴낸 이 위원은 책과 리포트에서 앞으로 10~20년간 국내 부동산시장이 폭락할 가능성은 없다고 단언하고 있기 때문이다. 그는 “다른 자산과 달리 주택은 ‘실거주’ 목적이 반영된 생활필수품이기 때문에 ‘사회적 재화’로 보는 인식이 강하지만 집도 다른 경제적 재화처럼 ‘수익성 자산’으로의 인식 전환이 필요하다”고 강조했다.

이 위원은 우선 “가계부채 우려에도 불구하고 대한민국 평균 가계의 재무구조는 매우 건전한 상태”라며 “한국 부동산 가격은 해외와 비교해 매우 저평가돼 있다”고 진단했다. 그는 이를 뒷받침하기 위해 주식시장에서 어떤 회사 주가가 내재가치에 비해 싼지, 비싼지 검증하는 식으로 부동산 가격도 ‘가치평가’를 시도했다. 그는 “주식의 주가수익비율(PER)과 비슷한 주택가격 지표인 가구소득 대비 주택가격 비율(PIR)을 보면 한국은 6.1배(전국 평균 기준)로 해외 주요 국가와 비교해 현저히 낮다”고 말한다. 이 수치는 국내 근로자 연 소득으로 주택 구입 시 6.1년이 걸린다는 의미다.

이 위원은 “미국 캐나다 호주 프랑스 독일의 평균 PIR과 비교했을 때 한국의 부동산 가격은 27% 할인 거래 중이고, 주변국가인 중국 일본 대만보다는 67.3% 디스카운트됐으며, 동남아 5개국(태국 말레이시아 인도네시아 베트남 필리핀)보다도 71.5% 낮은 수준”이라고 분석했다. 그는 한국의 부동산시장이 글로벌 시장과 큰 차이를 보이며 괴리된 이유로 “기관이나 외국인의 수급이 거의 없이 개인 위주로 시장에 참여해 가격이 결정되기 때문”이라고 지적하며 “국내 부동산은 아직 저평가돼 있기 때문에 상승 여력은 상당히 크다”고 말했다.
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