‘예전 같으면 집을 처분하고 생계비를 마련했을 노년층들이 계속 사들이고 있다. 또 중소형 중심으로 아파트 선호도가 점점 높아지고, 매매거래도 매우 활발하다. 서울 같은 일부를 빼면 전세에서 월세로 전환이 빨라졌다. 일본 같은 부동산 거품 붕괴 가능성은 낮다…. 그러나 목돈이 없는 청년층은 내집 마련이 쉽잖고 주택마련 기간도 더 길어지고 있다.’

이는 한국은행 금융안정국 안정분석팀 오강현·안상기·권동휘 과장과 김솔·윤재준 조사역이 ‘인구고령화가 주택시장에 미치는 영향’이란 제하 연구보고서에서 분석한 한국 주택시장의 두드러진 특징이다.


일단 인구고령화가 진행되면서 자산 여유가 있는 노년층은 노후 대비용 임대소득, 상속 등의 목적에 주로 중소형 아파트를 계속 사들이고 있다. 과거에는 일을 그만뒀을 법한 60대에도 일을 계속하기 때문에 집에 대한 애착이 강하며 투자 목적까지 덧붙여졌다. 70대가 돼서야 집을 판다. 평균수명이 길어지난 마당에 국민연금 등 노후 대비책이 불완전한 까닭에 노년층이 집을 임대용으로 더 사들이면서 가격이 뛰고, 월세화까지 진전되자 청년층은 주거비 부담이 높아지는 형국이다.

보고서가 파악한 국내 주택시장의 특징을 보면, 자가 비중이 1995년 53.3%에서 2015년 56.8%로 올랐고 전세비중은 떨어지고(29.7%→15.5%) 월세비중은 올랐다(14.5%→23.7%).

고령자 가운데서도 특히 60세 이후에도 자가 비중이 70%를 넘는다(60대 72.4%, 70대 76.1%). 보고서는 “고령층이 현 거주지를 유지하려는 경향이 높고, 자녀에 상속, 증여 경향이 있는 데 기인한 것”으로 봤다. 반면 젊은층은 이전 세대보다 자가점유 비중이 떨어졌다. 고령층이 30대였을 때 자가점유율은 45.1%였으나 에코세대(1979~85년생)는 33.1%다. 이는 “에코세대가 구직 어려움, 만혼 등으로 자산축적이 늦어진 때문”으로 보고서는 풀이했다.

또한 주택시장 특성은 높은 아파트 선호다. 1975년 1.9%이던 아파트 비중은 2015년 60.4%로 급등했다. 특히 40세 미만 청년층의 아파트 거주율은 59.7%로 65세 이상 36.4%의 1.6배다. 다만 2005~15년 사이 고령츠의 아파트 거주비율 상승세도 두드러진다. 또 에코세대의 도시생활 선호도(83%)까지 맞물려 아파트 가격이 상승세를 이어온 것으로 볼 수 있다.

고령화 청년층 독립세대 구성으로 1~2인 가구가 늘자 주택시장은 중소형 위주로 재편되고 있다. 1~2인 가구가 15년 동안 약 2배 증가했다.(2000년 502만→2015년 1013만) 전체 비중도 34.6%에서 53.3%로 절반을 넘었다.


은퇴가구의 주택처분 행태는 정년 후 완만히 늘다가 실질 은퇴연령인 70세를 기점으로 비교적 뚜렷해진다. 오 과장은 “요즘 50~60대들은 집을 계속 산다. 은퇴 후 생활비와 자녀 상속 등을 위한 투자목적이 늘어난 것 같다”고 풀이했다. 50대 이상 가구의 노후소득 확보를 위한 주택임대 유인이 높다.

이런 가운데 40세 미만 청년가구는 이전 세대보다 주택면적 등을 줄이고, 자가 수요도 약화될 가능성이 크다. 보고서는 “청년가구는 취업부진 등으로 자산축적이 더딘 가운데 소득에 비해 높은 주택가격 등으로 자가로의 주거상향 이동이 쉽잖은 상황”이라고 밝혔다. 또 “청년가구의 결혼 후 주택마련에 소요되는 기간도 2010년 6.5년에서 2014년 7.9년으로 길어지는 추세를 보인다”고 밝혔다.

실제로 기존주택 매매시장의 연령별 순매수 상황을 보면 70세 이상의 주택 순매도가 10년 전에 비해 확대되고 40세 미만의 순매수는 축소됐다. 인구고령화에 따라 주택수요 둔화가 예상된다. 보고서는 이런 주택수요 증가세 둔화는 빈집 증가 요인이 될 가능성이 크다고 봤다.

주택보급률이 2015년 102.3%인 상황에서 지방을 중심으로 빈집이 증가해 2015년 106만9000호로 전체 주택의 6.5% 수준이다. 보고서는 “사업성이 낮은 신도시·지방 소재 주택은 재건축, 재개발이 어려운 경우가 많아 빈집이 크게 늘어날 수 있다”고 전망했다. 일본의 경우 빈집 비중은 인구고령화가 본격화되기 전인 1988년 9.4%에서 2013년 13.5%로 올랐다.

국내 준공 후 30년 넘는 주택은 2016~25년 약 450만호로 아파트가 277만호다. 오 과장은 “새집과 아파트 선호 현상이 뚜렷하기 때문에 노후 주택을 방치할 경우 슬럼화 우려도 있다”고 지적했다.


그럼 장기적으로 빈집이 늘고, 젊은층의 주택수요가 줄어들면 일본처럼 집값이 급락할 수도 있을까.

보고서는 일본과 인구고령화 흐름은 비슷하지만 집값 상승폭과 주택 공급·거주·거래 행태를 보면 차이가 커서 급격한 조정 가능성은 낮게 봤다.

일본의 경우 생산가능인구 비중이 하락하기 시작한 1992년 이후 2016년까지 주택가격은 누적해 약 53%나 떨어졌다. 이른바 ‘부동산가격 버블 붕괴’다. 한국도 올해부터 생산가능인구가 정점을 찍고 하락할 것으로 예측된다.

그러나 보고서는 일본과 조건이 다르다고 봤다. 일단 자산가격 상승률이 차이난다. 보고서는 “일본은 1980년대 후바 경제 호조로 부동산 버블이 형성됐다. 1986~90년 중 6개 대도시 주택지가 상승률은 연평균 22.1%에 달했다. 경상수지 흑자와 저금리까지 더해지고, LTV가 100%를 넘는 등 대출규제도 미흡했다”고 지적했다. 반면 국내는 자산가격 상승률이 상대적으로 낮아 연간 3~5% 수준이다. 택지공급을 줄이고 대출규제도 이뤄져왔다고 보고서는 지적했다. 일본의 경우 버블이 생긴 뒤로도 부동산 부양책으로 주택공급이 꾸준히 이뤄졌다. 한국은 재건축·재개발 같은 정비사업 위주로 공급하면서 주택의 멸실이 동반돼 순공급이 크게 늘진 않는다는 게 보고서의 설명이다.

또한 국내는 일본보다 아파트 비중이 높아 매매거래가 활발한 것도 다른 점이다. 보고서는 “일본은 목조 단독주택 등 비중이 높아 거래가 활성화되지 않은 측면이 있다”며 “주택매매회전율(연간 매매건수÷재고주택량)은 1988년 0.39%에서 2013년 0.32%로 매우 낮다”고 밝혔다. 반면 한국은 주택매매회전율이 2016년 10.4%로 훨씰 활발한 편이다. 보고서는 “국내는 규격화되고 환금성이 높은 아파트 비중이 높기 때문”이라고 해석했다. 이어 보고서는 “국내 인구고령화는 중장기적으로 주택수요 증가세를 둔화시키겠지만 매우 완만할 것으로 보인다”고 전망했다.