일부러 일찍 일어나서 국토부 대책 자료 1시간 동안 통독해본 결론은

팔 사람은 많고, 살 사람은 적고, 단기적인 수급 공백이 불가피하다는 것이다

이번 대책이 너무 촘촘해서 빠져나갈 구멍이 없다

주지하다시피 이번에 주타겟이 다주택자인데 다주택자들이 진짜 많은가?

많은게 진짜였다. 이번 상승장 막차에 더 먹겠다고 욕심 낸 놈들이 폭증했다

이 다주택자들이 왜 팔아야만 되는 상황으로 내몰리는지 보자

세법 개정 거쳐 내년 4월1일 이후 양도분은 이대로 세금 다 쳐맞는다

양도세를 물고 안물고는 수익률이 하늘과 땅 차이다

내년 4월까지 안판다면 임대사업자를 등록하는 방법이 있다

그런데 임대사업자 등록하려면 금액과 면적의 제한이 있을뿐더러

애초부터 서울 부동산은 Capital Gain의 대상이지 Income Gain의 대상이 아니다

2% 겨우 나오는 임대수익률 얻자고 5년 이상 임대 줄 놈은 거의 없다고 본다

사업자 등록해야 되는 오피스텔이 아무리 구리다고 해도 오피스텔 수익률은 4~5%는 나온다

시한을 주고 탈출하라고 한 이게 진짜 엄청 크다

양도세 적용 이외에 다주택자를 강제 매도로 내모는 가장 큰 요인이 재건축 재개발이다

첫번째는 사업성(수익성) 악화다

재건축은 재건축초과이익환수(18년 1월 시행)로 조합원 이익을 가져가버리고

재개발은 임대주택의무비율 하한을 0%에서 10%로 상향해버려서 사업성이 훼손됐다

두번째는 환금성 악화다

서울의 재건축 재개발이 투자 대상으로 각광 받았던 이유는 미래가치가 무궁무진한

부동산 버전 성장주임에도 주식 못지 않은 환금성을 자랑하기 때문이었다

재건축은 조합설립인가 이후인 모든 조합의 조합원지위양도가 금지 됐고

재개발은 사업시행인가 신청 이전인 조합들의 관리처분 이후 분양권 전매가 금지 됐다

재개발의 쌍두마차 한남뉴타운, 성수전략정비구역 둘다 사업시행인가 안받은 상태다

금융 자산 처럼 언제라도 팔수 있기 때문에 쉽게 샀는데 지방 토지 마냥 변해 버렸다

원래 가격이 10억이라면 이중에 최소 1억은 유동성 프리미엄인데 유동성 프리미엄이 사라지지 않을까 걱정된다

세번째는 재개발 복수 소유가 무의미해졌다는 점이다

신축 갭투자 좋아하는 사람은 신축 갭투자 물량을 여러채 갖고 있지만

재개발 좋아하는 사람은 이 조합 저 조합에 걸친 재개발만 여러채 갖고 있는 경우가 많은데

이젠 그런 투자 방식 자체가 원천 차단 되버렸다 예전과 달리 조합원 분양도 5년간 지위 상실 된다

한남에 하나 성수에 하나 이런게 무의미 해졌다는거다 같은 동네 사업구역별로 하나씩 갖고 있는거도 마찬가지고

내가 수급 공백이 올거라는 결론에 다다른 이유는

잠재 매도자들인 다주택자들이 강제 매도로 내몰리는 반면에 잠재 매수자들의 운신의 폭을 너무 좁혀버렸기 때문이다

저기서 실수요자라는게 자기 소득도 중요하지만 매매 대상의 가액이 6억 이하여야 하기 때문에

사실상 서울 전역은 DTI,LTV 각 40%로 하향 조정 됐다고 보면 된다

원래 70% 주다가 갑자기 30%를 줄였는데 이 충격이 엄청나다

소득이 받쳐주는 애들은 이미 2014~2016에 보금자리론 다 탔다. 이 기간에 늘어난 정책금융만 120조다.

이젠 소득 딸리는 애들만 남았는데 대출까지 줄였으니 받치는게 되냐?

매수자 입장에서 제일 부담 되는거 중에 하나가 자금조달계획 신고다

지금 매수 주축인 30대가 원래 88만원 세대인데 얘들이 돈이 어딨냐?

다 부모 도움 알음알음 받아서 하던건데 랜덤하게 자금출처조사 걸리는거 하고

의무적으로 자금출처를 신고해야 되는거 하고는 하늘과 땅 차이다

대출 필요 없이 (부모) 돈이 있는 놈도 매수하기 꺼려지는 상황이 됐다

다주택자들은 강제 매도로 내몰리고 그걸 받아줘야 될

잠재 매수자들 매수 여력은 제한받는데 어찌 수급 공백이 안생기냐?

주식의 호가창을 자세히 보면 유동성이 풍부해서 호가가 촘촘하다

삼성전자 매도호가가 250만이면 매수호가가 249만이라 가격이 절대 급변하는 경우가 없다

그런데 잡주 같이 수급 공백이 생기면 매도호가가 250만인데 중간 다 생략하고 매수호가가 230만 이런식으로 형성 되버린다

거래 한번에도 가격이 휙휙 변한다 그게 수급 공백의 무서움이다

내년 4월까지 피바람이 불지 싶다