내집마련 포기 → 전세수요 `쑥`…시중銀, 7월 전세대출 8926억↑
주담대 증가액 절반으로 올 최고…8·2 대출규제 강화로 더 늘듯
LTV·DTI 규제에서 자유롭고 연소득 3~4배까지 대출 가능해 대출규제우회 자금조달 수단化
9월 가계부채대책 DSR 산정때 전세대출 원리금 포함여부 관심

주택담보대출을 옥죄는 정부 정책이 잇따르면서 내 집 마련을 위한 대출이 어려워지자 주요 시중은행 전세자금대출 수요가 가파르게 증가하고 있다. 

8·2 부동산 대책으로 대출규제가 한층 강화됨에 따라 주택 구입 대신 전세 수요가 더 늘 것으로 보여 전세자금대출 증가 추세가 한동안 지속될 것이라는 게 업계 진단이다. 이처럼 전세자금대출이 급증하는 풍선효과가 발생하면서 정부가 다음달 내놓을 '가계부채 종합대책'에 전세자금대출 부분을 어떻게 관리할지에 관심이 쏠리고 있다.

28일 은행권에 따르면 지난 7월 한 달간 5대 시중은행(KB국민·신한·KEB하나·우리·NH농협) 전세자금대출 증가액은 8926억원으로 올 들어 월별 기준 최고치를 기록했다. 주택담보대출 7월 증가액(2조1198억원)의 절반에 가까운 수준이다. 5대 시중은행 전세자금대출은 올해 초 4000억원대에서 4~5월 6000억~7000억원대로 올라선 뒤 정부의 주택담보대출 규제가 본격화된 하반기 이후 가파른 상승 곡선을 그리고 있다.

지금까지 전세자금대출은 서민 주거 안정을 위해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제에서 자유로웠다. 대출 기간이 1~2년으로 짧은 데다 나중에 보증금을 돌려받기 때문이다. 따라서 소득과 상관없이 연소득의 3~4배가 대출로 나가기도 했다. 

SGI서울보증의 전세자금대출은 임차보증금액에 상관없이 최대 5억원까지 대출이 가능하다. 정부가 전세자금대출 우대 제도를 확대하고 있는 점도 전세대출 급증세에 일조하고 있다. 내년부터 신혼부부에 대한 버팀목 전세자금대출 한도가 1억4000만원에서 수도권 기준 최대 1억8000만원까지 늘어난다. 신혼부부에게 적용되는 우대금리도 연 0.7%포인트에서 1.1%포인트로 더 높인다. 대출 기간이 평균 2년 이내로 구성된 전세자금대출은 정부가 지원해주는 정책성 대출상품이다. 시중은행은 주택금융공사나 서울보증보험 등의 보증서를 담보로 전세자금을 대출해준다. 이 때문에 전세자금대출 금리는 저렴한 편으로 통상 주택담보대출보다 낮은 연 3% 안팎이다. 지난 7월 주택금융공사 보증 전세자금대출 평균 금리는 연 3.02%였다.

이 같은 전세자금대출 특성상 주택담보대출 옥죄기로 대출받기가 어려워진 대출 수요자들이 전세자금대출을 통해 필요 자금을 조달하는 사례가 적지 않은 것으로 파악되고 있다. 

이에 따른 풍선효과로 인해 가계부채규모가 더 커질 수 있다는 점에서 금융당국은 9월 가계부채 종합대책에 포함될 새로운 여신관리 지표인 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 때 전세자금대출을 어떤 식으로 반영할지를 놓고 고민하고 있다. 현행 DTI는 주택담보대출만 원리금을 반영하고 기타 대출은 이자만 계산하는데 DSR는 기타 대출도 원리금 상환액을 모두 포함해 원리금 상환능력을 평가한다. 

전세자금대출의 경우 대출 첫해에는 이자만 갚기 때문에 큰 문제가 없지만 이듬해에는 원금까지 상환해야 돼 원리금을 모두 합쳐서 부채상환액을 계산하는 둘째 해에 DSR가 급상승하게 된다. 이 때문에 은행들은 전세자금대출의 경우 DSR 산정 시 원금은 빼고 이자만 포함시켜야 한다는 입장이다. 이와 관련해 금융당국은 전세자금대출의 경우 이자만 DSR에 반영하는 방안을 유력 검토하고 있다.