이번에 11년간 학교문제로 개발 못하다 개발 시작한 이천마장지구 첫 분양아파트 호반베르디움이다

여기 상권 어떻게 들어서는지 알려주마. 일단 단지내 상가 호반답게 크다. 근데 비쌀꺼다. 세탁소 점빵슈퍼 등등 해봐라.

여기 구시가지쪽 상권 어쩌고 하는데 메인은 호반1차 2차 리젠시빌 1차 2차 이렇게 4개 단지로 상권이 잡힌다 보면된다.

4개 단지가 1600세대다. 존만한 신도시라지만 사실상 한 나와바리에 몰려있어서 결코 작은규모는 아니다.

아파트 상권에는 형성에 통학로가 중요하다. 그래야 학원도 생기고 병원도 생기고 하기 때문이다.

신도시 아파트라 자동차 출입구를 지정해서 지하로 몰빵시켰다.

단지한번 둘러보고 분석 들어간다.

호반 1차만 떼어놓고 보면, 일단 초등학교는 왼쪽 보행자 출입구 길건너 바로다. 안그래도 군인가족 많아서 애들오지게 많다. 

초딩 정원 1000명이면 왠만한 서울 초등학교보다 큰거 알지?

중딩은 단지기준 우하방에 걸어나가야 있다. 구-마장초가 중학교로 바뀐다.

이천마장지구가 골까는게 4개 아파트 단지를 열십자 十 녹지 통행로? 에다가 몰아버렸다.

중학생들은 메인 통학로가 저 공원을 따라 나가게 된다.

좀 더 크게보자. 호반2단지나 리젠시빌 2단지 위는 걍 또랑이다 또랑. 학교가던 뭘 소비하러 가던 아래로 나와야한다.

1600세대 아파트 대단지 인구 흐름이 예상되는가?

1 - 여긴 주차장부지. 이마트 에브리나 홈플같은 대형마트 자리다. 여기 아직 LH 입찰 안들어갔다. 슈퍼 관심있음 노려봐라.

2- 근생부지다. 十 자 통행로 쏟아지는 나이더스 커널같은 자리 바로앞 상가면 알지? 실제로 근생부지중 최고가 자리고, 지구내 모든 상업용지보다 평당가 쎈걸로 알고있다.

3- 총 근생건물 4개다. 여기는 학원 병원 근생상권이라 보면 된다. 간혹 저 아래 구상권쪽으로 학원 병원이 새로 들어올꺼라 보는데 지금이야 아파트자리가

    허허 벌판이니 상상이 안가겠지만, 학원의 최대 고객 중학생들 통학로는 구상권으로 안 지나간다. 초등학교조차 구상권까지 갈일이 없다.

    너가 학원을 차린다 생각해봐. 어디다 할꺼야? 아파트에서 떨어져있고 통학로도 안지나가는 자리에? 아파트 바로앞 통학로 지나가는 2,3 근생자리에?

4,5 - 상가주택 자리다. 먹자골목 들어선다 보면된다. 위에 조감도는 이상한데, 도로쪽으로 녹지 없다. 상가주택지 고려하면 여지 추천한다.

6 - 마찬가지로 상가주택지다. 여긴 도로랑 녹지로 막혀있다. 차량입구 들어오는쪽 코너 빼고는 비추다. 상가주택이라고 무조건 상가넣는거 아니다.

정리하면, 마장농협쪽 구상권은 유흥쪽으로 발전할 가능성이 크다. 그쪽 상업지만 단란 이런거 허락되거든. 

그리고 구상권이 커지기 보다는 아파트쪽 신상권이 구상권을 빨아먹는다고 보면된다. 아파트 본격적으로 입주하는 2020년 되면 알꺼다.

전국 신도시 아파트 주변은 이 틀에서 크게 안벗어난다는걸 알꺼다. 나름 고급정보다. 수고.