서울 한남외인아파트를 재건축하는 '나인원 한남' 분양이 다가오면서 분양가가 얼마에 책정될지에 투자자와 업계의 관심이 집중되고 있다. 최고 분양가 기록을 경신할 것이라는 전망이 우세하지만 나인원 한남이 처음부터 고급 주택을 표방하며 추진해온 만큼 일반 주택 기록과의 비교는 의미 없다는 지적도 나온다.

14일 대신금융그룹 관계자는 "나인원 한남의 분양가 수준을 놓고 고심 중"이라며 "추석 연휴 전에는 분양가를 공개할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

나인원 한남은 전용면적 206∼244㎡ 최고 9층 335가구 규모다. 시행을 맡은 대신금융그룹의 고민은 크게 두 가지다. 높은 분양가가 서울의 주택가격을 펌프질한다는 세간의 따가운 눈초리와 주택시장 냉각에 따른 미분양 가능성이다.

고급주택은 소비층이 한정돼 있어 일반 아파트처럼 빠르게 완판되기는 힘들다. 나인원에 입주할 여력이 되는 고소득자 대부분은 주택을 여러 채 보유한 경우가 많기 때문에 이들이 다주택자 규제가 심한 요즘 상황에서 선뜻 분양 받으려 하지 않을 수 있다. 게다가 용지 매입에 6000억원이 넘는 비용을 지출했다는 점, 고도 제한이 걸려 있어 용적률이 144%밖에 안 된다는 점을 감안하면 분양가를 낮게 책정하면 큰 손실을 볼 수도 있다.

인근 공인중개업소 관계자는 "주택 시장이 예전만 못한 것은 사실이지만 여전히 금리가 낮아 시중에 상당히 많은 유동자금이 풀려 있다"며 "자금력을 갖춘 자산가들은 가치가 충분하다고 판단하면 비싸도 매수에 나설 것"이라고 내다봤다. 대신금융그룹 관계자도 "자산가들은 기존에 보유하고 있던 다른 주택들을 처분해서라도 나인원 한남에 입주할 것으로 본다"고 말했다.

주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받을 수 있을지도 관건이다. 나인원 한남은 공동주택이기 때문에 분양에 앞서 HUG의 보증을 받아야 한다. HUG는 분양가가 최근 1년 이내 인근 분양가의 110%를 초과할 경우 보증을 해주지 않고 있다. 인근에 분양한 단지가 없다면 주변 시세가 기준이 된다. 나인원 한남 인근에서 최근 분양한 단지로는 한남더힐이 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 임대에서 분양 전환한 한남더힐은 공급면적 246㎡가 36억원, 268㎡가 48억원, 302㎡가 63억원, 333㎡가 78억원에 거래됐다. 공급면적 3.3㎡당 분양가는 평형에 따라 차이가 있지만 대략 4797만~7800만원 수준이다.

이를 감안하면 한남외인아파트 분양가도 5000만원 이상으로 책정될 전망이다. 다만 한남외인아파트가 한남더힐을 뛰어넘는 최고급 주택을 표방하고 비교 대상인 한남더힐이 2011년 준공된 단지임을 감안하면 분양가는 더 올라갈 수 있다. 최근 수요자들의 새집 선호 성향이 워낙 강하기 때문이다. 2019년 준공 예정인 나인원 한남은 한남더힐보다 8년 더 늦게 지어지기 때문에 한남더힐 분양가에 '새집 프리미엄'이 붙을 가능성이 높다는 평가다.

만약 HUG가 분양보증을 해주지 않거나 허용되는 분양가가 예상보다 낮을 경우 후분양으로 전환될 가능성도 남아있다. 후분양은 HUG 보증이 필요하지 않아 분양가 책정에서 상대적으로 자유롭기 때문이다. 한남더힐도 2009년 분양 당시 시장이 좋지 않았고 분양가 상한제가 실시돼 민간 임대주택으로 바꾼 바 있다. 

한남외인아파트는 1980년 국방부 소유의 토지에 LH가 임대주택을 건설해 인근 미군기지 근무자들을 대상으로 34년간 임대해왔다. 이후 용산 미군기지가 평택으로 이전하면서 매각 절차가 진행됐고, 서울의 마지막 금싸라기 땅으로 평가되며 뜨거운 관심을 받았다. 

나인원 한남은 한남대로에 접하고 있어 광역교통 접근성이 탁월하다. 남산과 한강은 물론 삼성미술관 리움, 블루스퀘어, 경리단길, 반얀트리클럽, 순천향대학병원 등 수준 높은 문화·생활 인프라를 가깝게 누릴 수 있는 장점도 있다. 한남동은 풍수지리적 길지로 자산가들이 가장 이주하고 싶어하는 지역이지만 기존 단독주택과 고급빌라가 낡아서 새로운 주거공간에 대한 수요가 커진 상황이다.

물론 한남동에 위치해 있다는 점을 제외하면 입지가 별로 좋지 않다는 반론도 있다. 한 업계 관계자는 "335가구에 불과해 지역 랜드마크로 자리매김하기에는 한계가 있다"며 "단지 북부와 서부가 지형상 더 높기 때문에 커튼을 치고 살거나 단지 주변을 높은 담으로 둘러싸야 할 것"이라고 말했다.