서울시교육청 교육환경평가 통과
45㎡이하 임대 주택 건립도 배제
1~2주 내 사업시행인가 가능성
잡음 이는 1·2·4 주구와 대조

[서울경제] 서울 강남권 재건축 단지 중 대어급으로 꼽히는 서초구 반포주공 1단지 3주구(반포 3주구)가 조용한 행보속에서도 속전속결로 재건축 단계를 밟아 나가면서 사업시행인가를 목전에 두고 있다. 같은 반포 1단지에 속하는 1·2·4주구가 시공사 선정 과정에서 잡음이 끊이질 것과는 대조적이다. 반포 3주구가 올 연말 관리처분계획안을 제출해 초과이익환수를 피하겠다는 계획이 성사될 수 있을지 여부가 주목된다.

17일 부동산 업계에 따르면 반포 3주구는 최근 서울시교육청 교육환경보호위원회에서 진행한 교육환경영향평가(교평)를 통과했다. 교평은 아파트 재건축이 학교 등 주변의 교육환경에 미칠 영향을 살펴보는 것으로 사업시행인가 과정에서 진행하는 단계다.

반포 3주구는 최근 강남권 재건축 사업 진행에 새로운 변수로 떠오른 45㎡(전용면적) 이하의 임대 주택 건립 문제에서도 벗어나 있다. 서울시는 재건축 아파트가 용적률의 인센티브를 적용받아 조성하는 임대주택의 면적을 45㎡ 이하로 조성할 것을 요구하고 있다. 이에 임대 면적을 59㎡로 계획했던 다수의 강남권 단지들이 계획을 수정해야 할지 고심이 깊어지는 상황이다. 하지만 3주구 용적률(약 270%)은 인센티브를 받지 않은 것이어서 임대주택 조성 계획이 애초에 없다. 

이에 조합과 업계에서는 오는 1~2주 안에 사업시행인가를 받을 것으로 기대하는 분위기다. 관할 구청도 사업시행인가 여부를 빠르게 결정하겠다는 입장이다. 서초구청 관계자는 “현재 3주구 사업시행인가를 두고 관련 부서들끼리 논의를 진행하는 중”이라면서 “행정 절차를 최대한 빠르게 진행한다는 방침”이라고 말했다. 업계의 기대와 같이 조만간 인가를 받을 경우 내년 1월부터 적용되는 초과이익환수를 피할 가능성이 높아지게 된다. 

조합은 사업시행인가를 받는 즉시 후속 작업에 착수한다는 계획이다. 조합 관계자는 “이달 내로 사업시행인가가 나오면 곧바로 시공사 선정 절차에 들어갈 것”이라고 했다. 현재 시공사 입찰에는 현대산업개발이 가장 적극적이다. 현대산업개발은 반포 3주구 시공권을 따내 최근 강남권 수주 전쟁에서 다소 밀려난 입지를 회복하겠다는 방침인 것으로 알려진다.

다만, 초과이익환수를 피하기 위해서는 시간 단축이 핵심인 만큼 반포 3주구는 시공사 선정과 동시에 조합원 분양 신청을 진행할 수 있다는 얘기도 나온다. 통상 재건축 사업은 사업시행인가를 받은 다음 시공사를 선정한 뒤 30~60일 간의 조합원 분양을 진행한다. 이는 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 진행되는 과정인데, 반포 3주구는 이 법이 조합원 분양과 시공사 선정 간의 선후관계가 분명하지 않다고 보고 이를 함께 진행하면 사업에 가속도를 낼 수 있다는 계산인 것으로 풀이된다.

현재 5층 규모의 1,490가구인 반포 3주구는 최고 35층의 17개 동, 2,091가구로 탈바꿈될 예정이다. 조합원 지위 양도를 금지하는 8·2 대책에 따라 현재 매매는 금지된 상태다. 한강 조망이 가능한 1·2·4주구에 비해 저평가 받지만 구반포역세권 입지와 반포중·세화고 등의 학군에 속한다.