오늘 소래포구에 다녀왔다. 

근처에 한화에서 지은 에코메트로 대단지있더라. 

내가 궁금한 것은 여기 전세가율이 상당히 높다는 것이다. 

가령, 전용 84가 매매가가 3억 6천 언저리인데, 

같은 크기의 전세가 3억 2천 정도 했던 것 같다. 

즉, 전세가율이 대략 88%가 넘는다. 

내 질문은 이거다. 

이거 왜 이런 거냐? 

좀 더 추가적으로 설명하자. 

어디선가 부동산의 가치를 사용가치와 교환가치로 나누어 놓은 것을 보았다. 

이거 무슨 마르크스도 아니고. 

하여간, 그 글에 따르면 사용가치는 실생활하면서 

그 부동산으로부터 누릴 수 있는 편익이 반영된 것이고, 

교환가치는 그 부동산을 매매할 때의 가치라더라. 

어떤 부동산은 이 둘이 유사하지만, 항상 그런 것은 아니다. 

가령, 재건축 예정 썩다리 아파트의 경우 전세가율이 50% 언저리인 경우도 있다. 

이때 전세가는 그 아파트의 사용가치를 반영하고, 

매매가는 그 아파트의 교환가치를 반영하는 것이란다. 

이러한 말이 맞다면, 인천 논현동 소래포구 언저리의 저 에코메트로는 사용가치가 그 많은 높지만, 

그것이 상대적으로 교환가치에 반영이 안 된 거라고 봐야 하나? 

물론, 다른 가능성도 있는 듯하다. 

가령, 갭투자 하나는 사람들이 집단적으로 구매해서 인위적으로 전세가를 높인 경우. 

하지만, 그 정도 대단지에도 대규모 갭투자가 가능한가? 

한편, 아파트, 오피스텔 300채 가지고 있는 박정* 씨는 다음과 같이 말한다. 

“당신이 사고자 하는 아파트가 있다면 매매가와 전세가를 먼저 보라. 

전세가가 매매가의 85%가량에 육박한다면 그 아파트를 하루라도 빨리 사는 게 좋다. 

단, 여러분의 가족이 살고 싶어 하는 아파트여야 한다. 

산중턱에 있는 나 홀로 아파트의 전세가율이 85%라고 덜컥 사버리는 짓은 해서는 안 된다.” 

(신동아 2017년 6월호) 

그렇다면, 저 에코메트로는 구매해야 하는 아파트에 속하는 건가? 

하여간, 어쩌다 소래포구 바다 근처 산책로를 따라 걷다 아파트 단지에 들어가게 되고, 

이후 근처 떡방들을 둘러보다 갖게된 의문이다. 

혹시 왜 이런지 아는 고수들, 현자들, 혹은 관심있는 부갤인들은 답글로 좀 가르쳐주라.

(추가) 

밑에 댓글에 전월세 전환율 알려달라고 해서 추가한다.

2017년 3분기 실거래가 가져왔다. 

그런데 이렇게 보니까 네이버나 부동산 114 호가랑 또 다르네. 

보면 알겠지만, 매매가는 대략 3억 4천에서 3억 6천 남짓 정도.

그런데 전세가가 좀 이상하다. 

1억 7천이나 2억 2천은 지인끼리 거래한 건가?

단지 근처 부동산에서 본 건 대략 3억에서 3억 2천까지 전세 나온 것 같더라.

그리고 월세 거래는 한 건 밖에 없는데, 떡방에 붙은 것도 대략 저랬던 것 같다.

하여간, 여기 전세가를 3억으로 잡으면, 

전월세 전환율은 3% 정도 나오는 거 같다. 

이 정도면 낮은 거 아니냐? 

여기 희한하네.