‘잠실5단지 50층’이 반등 역할
재건축 조합원 양도불가 효과
투기과열지구가 상승 ‘안전판’
내년 초과이익환수 최대변수

서울 강남 재건축을 중심으로 아파트 값이 꿈틀대고 있다. 8ㆍ2 부동산 대책이 채 두 달도 안되 시험대에 오르는 모습이다. 

투기과열지구 규제가 주요 재건축 아파트 거래를 얼마나 묶을 수 있을 지가 강남 재건축과 8ㆍ2대책간 힘겨루기의 승부처가 될 전망이다.


서울부동산정보광장에 따르면, 서초구 반포동의 반포자이 아파트는 지난 23일 전용면적 165㎡가 25억원에 거래됐다. 8.2 대책 이전 최고가(24억5000만원)보다 5000만원 높은 금액이다. 지난 14일에는 132㎡가 종전 최고가보다 5000만원 높은 23억원에 거래됐다. 

송파구 잠실동의 잠실엘스 아파트는 지난 23일 84㎡가 13억6000만원에 거래돼 대책 전 시세를 회복했다. 거래건수도 8월 한 달 간 고작 4건에 그쳤지만, 이달에는 13건으로 크게 늘었다.

집값 회복의 변곡점은 송파구 잠실주공5단지가 최고 50층으로 재건축하는 안이 서울시 도시계획위원회를 통과한 지난 6일로 꼽힌다. 이날 가락1차현대, 가락극동, 삼환가락 등 송파구의 다른 재건축 단지도 심의 통과해 총 9500여 가구를 짓는 계획이 한번에 승인됐다. 8.2 대책 후 줄곧 집값이 하락했던 송파구는 지난주 한 주만에 0.29%가 상승했다.(한국감정원 기준)

재건축 아파트는 매번 서울의 집값 불안을 부추기는 요인으로 지목돼 왔다. 시설이 노후해 현재 가치는 낮은 반면, 미래 가치는 높은 것으로 평가되기 때문이다. 재건축 사업이 일정 단계를 통과할 때마다 현재 가치에서 미래 가치로 한 걸음씩 옮겨가면서 집값도 상승한다. 특히 올해는 내년 부활 예정인 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 여러 재건축 사업이 한번에 속도를 내면서 폭발력이 커졌다.

업계에서는 8.2 대책으로 투기과열지구 지정이 이뤄지지 않았다면 시장에 걷잡을 수 없는 상승세가 있었을 것이라고 말한다. 반포주공1단지, 한신4지구, 미성크로바 등 우수한 입지의 대형 재건축 사업들이 연일 화제를 불러일으키며 초호화 단지로 거듭날 채비를 하고 있기 때문이다.

서초구의 한 공인중개사는 “서초구는 반포동, 잠원동 일대에서 한꺼번에 이슈를 만들어내며 화약고 같은 상태”라며 “시중의 풍부한 유동성과 결합했다면 값이 많이 뛰었을 것”이라 말했다.

서초구 아파트값은 8.2 대책 후 계속 하락 중이다. 이 지역이 그나마 안정세를 보이고 있는 것은 투기과열지구 지정으로 재건축 조합원 지위 양도가 불가능해졌기 때문이다. 반포주공1단지의 경우 지난달 9일 사업시행인가를 신청한 뒤 거래가 한 건도 없다. 이미 사업시행인가를 통과한 미성아파트도 8.2 대책 이후 거래가 전무하다.

한 업계 관계자는 “초과이익환수제가 시행된다면 당분간은 환수금의 규모나 사업성을 따져보느라 재건축 추진이 올스톱될 것”이라며 “사업 추진을 포기하는 단지들도 생겨날 수 있다”고 내다봤다.