최근 일반청약을 실시한 서울 강남구 래미안강남포레스트(개포시영 재건축)에 현재 만 19세인 1997년생이 평균 분양가 11억원인 전용면적 59㎡ A타입에 당첨됐다. 또 1993년생은 분양가가 16억8300만~18억9600만원에 달하는 전용 112㎡ B타입에 예비 당첨자로 뽑혔다. 

최근 강남권에 신규 분양하는 고가 아파트에 정상적이라면 아직 고정적 수입을 받기 어려운 연령대의 당첨자들이 늘고 있다. 이들이 고가의 아파트 매입자금을 어떻게 마련할지에 관심이 모아진다. 일부에서는 장기간에 걸쳐 분할 상환하는 중도금 대출의 특성을 활용한 편법 탈세 가능성도 제기된다. 정부는 때마침 서울 고가 아파트를 중심으로 자금조달 계획 허위신고에 대한 집중단속에 나선다.

이들은 연령대로 미루어볼 때 추첨을 통해 선정된 것으로 추정된다. 8·2 부동산 대책으로 서울이 투기과열지구로 지정되면서 이 아파트 청약 당시 전용 85㎡ 이하는 전체 물량의 75%를 가점제로, 나머지 25%를 추첨제로 선정했다. 전용 85㎡ 초과는 50%를 가점제, 나머지 50%를 추첨제로 뽑았다. 청약가점의 주요 구성 요소가 무주택 기간, 청약통장 가입 기간이라는 점에서 고령자에게 유리하다.

래미안강남포레스트의 1차 계약금은 5000만원이다. 일반적으로 5000만원을 모으기도 어려운 나이에 10억원대 아파트를 분양받기 위해 도전한 것이다. 법적으로 입주 때까지 분양권 전매도 금지된 데다 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받기 때문에 입주하려면 최소 6억원 이상의 현금이 있어야 한다. 고정적인 수입이 없다면 총부채상환비율(DTI) 때문에 그나마 40%도 대출받지 못한다. 당첨자가 어린 나이에 큰돈을 번 벤처기업인이거나 유명 연예인이 아니라면 문제없이 청약받은 집에 입주하기 어렵다. 결국 부모의 재정 지원을 받았을 가능성이 크다. 

실제 분양업계 관계자들에 따르면 강남 주요 분양단지 견본주택에서는 "자녀에게 재산을 증여할 목적으로 청약을 하겠다"는 예비청약자들이 최근 자주 출현하고 있다. 자녀 명의 청약통장으로 분양받을 경우 새 아파트를 시세보다 저렴하게 사줄 수 있기 때문이다. 이들이 분양을 받는 데 필요한 자금을 정상적으로 증여세를 납부하며 제공받았다면 수천만 원의 절세를 하게 되는 셈이다. 일례로 래미안 강남포레스트 전용 59㎡를 분양받는다면 인근 시세와 비교해볼 때 1억원 이상 저렴하게 새 아파트를 마련하게 된다. 수천만 원대 증여세를 절약할 수 있다.

문제는 이 과정에서 증여세 탈루를 시도할 여지도 있다는 점이다. 가령 아들이 본인 명의 청약통장으로 분양가 10억원짜리 아파트 청약에 당첨돼 계약하고, 시공사 보증 중도금 대출 40%를 받아 아버지가 중도금 대출 부분을 제외한 60%만 지원할 경우 증여세는 이 60%에 대해서만 부과된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "대출 상환에 필요한 돈을 아버지가 지원하면 이것도 증여세 부과 대상이지만 비교적 장기간에 이뤄지는 대출이자와 원금 상환은 과세당국의 감시를 피할 가능성이 높다"고 말했다. 

물론 래미안강남포레스트의 경우 분양가 9억원이 초과돼 중도금 대출 규제가 적용되는 데다 시공사 삼성물산의 중도금 대출 보증도 없어 계약자는 개인 신용으로 대출을 일으켜야 한다. 하지만 신반포센트럴자이는 시공사의 대출보증을 통해 중도금 대출이 이뤄지기도 하는 등 강남권에도 중도금 대출을 활용할 수 있는 단지가 얼마든지 나올 수 있다. 

편법 증여를 통한 탈세 우려가 커지면서 최근 세무당국의 감시도 강해지는 추세라고 한다. 원종훈 KB국민은행 세무팀장은 "당첨자 나이가 어리고, 경제력이 없으면 세무당국의 집중 감시 대상이 될 수 있다"며 "대출에 대해 부모가 지원을 할 경우 추후에라도 증여세 추징이 이뤄질 수 있다"고 말했다. 

정부도 주택 편법증여 근절과 갭투자 남발을 예방하기 위해 8·2 부동산대책을 통해 투기과열지구 내 3억원 이상 주택거래 시 자금조달계획 및 입주계획 신고를 의무화하는 내용을 담았다. 이 같은 내용을 골자로 한 부동산거래신고법 시행령 개정안이 26일부터 시행됨에 따라 국토교통부는 부동산거래 신고사항에 대한 집중조사에 들어갔다. 국토부 관계자는 "제도의 조기 정착을 유도하고, 실수요 거래는 보호하되 부동산 투기 수요는 차단하는 등 건전한 부동산 거래질서 확립을 위해 자금조달계획, 입주계획 등 부동산거래 신고사항을 살펴볼 것"이라고 설명했다.

집중조사를 위해 국토부는 국세청, 금융감독원, 지방자치단체, 한국감정원 등 관계기관 합동으로 부동산거래 조사팀을 구성해 투기과열지구 중 집값 상승률이 높거나 단기적으로 거래가 늘어나는 재건축단지 등의 거래신고를 집중적으로 살펴본다. 허위신고나 편법거래 등 투기적 거래로 의심되는 사례 발견 시 위법성 여부를 따지고 위법 거래에 대해서는 과태료를 부과한다. 동시에 국세청, 금감원 등 관계기관에 이를 통보한다.