강남 재건축 ‘5000만원대’ 약속
‘후분양’ 통한 좋은 가격 내세워
정부 ‘상한제’에 ‘하한제’로 맞서

재건축 투기를 잡으려는 정부와, 재건축으로 한몫 잡으려는 건설사들이 정면 충돌했다. 정부의 강남 재건축 분양가상한제 예고에 건설사들이 ‘분양가 하한’을 보장하는 최저분양제로 맞서면서다. 국토교통부에 따르면, 분양가 상한제는 주택법시행령 개정안 입법예고 단계로 내달 말 시행될 예정이다. 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 지역의 분양가, 청약경쟁률, 주택거래량 등을 따져 적용 여부가 결정된다.

8.2 부동산 대책으로 시장이 얼어붙으며 당장 적용될 지역은 없다는 관측이 많았다. 하지만 최근 강남 재건축을 중심으로 신고가가 경신되는 등 다시 시장이 들썩이고 있다.

서초구 한신4지구 재건축에 입찰한 롯데건설은 최저 5100만원의 일반분양가를 약속했다. 한신4지구의 한 공인중개사무소 앞에 롯데 측 홍보입간판이 서 있다.
이미 강남 재건축 시공권을 따내려는 건설사들은 ‘최저 분양가 보장’ 카드를 재건축 조합 측에 제시하고 나섰다. 서초구 반포주공1단지(1ㆍ2ㆍ4주구)에서는 현대건설이 3.3㎡당 5100만원 보장을 약속했다. 역대 강남권 최고인 4290만원보다 19% 높다. 같은 구의 한신4지구에서는 롯데건설이 5100만원을 보장했다. 롯데건설은 송파구 미성크로바 재건축에서 조합이 요구하는 분양가(3350만~3750만원)를 맞춰주겠다고 했다. 이 세 개 사업장에 모두 도전장을 내민 GS건설 역시 구체적인 액수는 제시하지 않았지만 유사한 취지의 제안을- 한 것으로 알려졌다.

건설사들이 최저 분양가를 보장해줄 수 있는 수단은 ‘골든타임 분양(후분양)’이 꼽힌다. 분양 시점을 착공 전으로 못박아 두지 않고 가장 좋은 가격을 받을 수 있는 때로 정하겠다는 것이다. 이달 초 신반포15차에서는 대우건설이 이러한 제안을 앞세워 수주에 성공했고, 이미 삼성물산으로 시공사를 정한 신반포3차ㆍ경남아파트도 이를 논의 중인 것으로 알려졌다.

한 건설사 관계자는 “분양 시점을 늦춰서 공정률 3분의2 이상이 되면 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증을 받지 않아도 되고, 장기적으로 집값도 상승 추세에 있기 때문에 분양가를 합리적으로 책정할 수 있을 것으로 보인다”고 설명했다.

문제는 후분양 카드가 아무 사업장에나 적용되기 어려운 데 있다. 사업비 조달 부담 때문에 자금력 있는 대기업도 미분양 우려가 낮은 일부 사업장에서만 시도할 수 있다. 대기업이 짓는 강남 초호화 아파트는 빠져나가고, 어정쩡한 사업장들만 분양가 상한가 규제에 걸릴 수도 있는 셈이다. 

한 업계 관계자는 “분양가 상한제는 시장 가격을 정부가 인위적으로 조정해 당첨받은 사람들에게 ‘로또 아파트’를 안겨주는 결과를 낳을 수 있다”며 “그마저도 최고급 단지는 규제 대상에서 벗어난다면 제도의 정당성은 더욱 약해질 것”이라고 지적했다.