4가지 용도지역 중 개발 쉬운 곳은 관리지역
누구나 주택지로 전용허가를 받을 수 있어

고향에 있는 논이나 밭, 과수원, 임야 등에 전원주택을 지으려면 개발행위허가와 전용허가를 받아야 한다.

농촌 지역에서 이런 허가를 쉽게 받을 수 있는 토지가 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 4가지 용도지역 중 ‘관리지역’인 곳이다.

우리나라 토지는 어느 것이든 4종류의 용도지역 중 하나에 속해 있는데, 이는 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있다.

주거지역과 상업지역, 공업지역, 공원과 같은 녹지지역은 ‘도시지역’으로 분류한다.

농지법에서 정한 농업진흥지역이나 산지관리법의 보전산지 등과 같이 농업 생산성을 극대화하고 산림을 보전하는 데 필요한 지역은 ‘농림지역’이다. 평야와 같이 경지정리와 농로, 농수로 등이 잘 갖추어진 농사짓기 좋은 곳, 수목이 울창한 산지 등이 여기에 속한다.

‘자연환경보전지역’은 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위해 필요한 지역이다. 국립공원이나 강변 등 경관이 수려한 곳들이다.

농사를 짓거나 나무를 심어 가꾸기 불편하고 경관도 별로이면서 도시도 아닌 토지도 있다. 이런 곳을 ‘관리지역’으로 분류한다. ‘도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준해 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준해 관리가 필요한 지역’을 의미한다. 다랑논이나 비탈밭, 돌투성이 임야와 같은 곳이다.

전원주택을 지으려면 내 땅이 관리지역이라야 개발이 쉽다.

도시지역은 도시화 되어 있는 곳이기 때문에 전원주택과는 거리가 있다. 도시지역 중에서도 자연녹지와 같은 곳은 전원주택지로 개발되는 경우는 있지만 흔치 않다. 농림지역이나 자연환경보전지역은 일반인들이 개발하려면 제한이 많다. 무주택인 농업인의 경우 농림지역에서 주택지로 전용허가를 받을 수 있지만 까다롭다.

관리지역에서는 누구나 주택지로 쉽게 전용허가를 받을 수 있다. 그래서 관리지역의 농지나 산지에 집을 짓는 것이 일반적이며 개발도 쉽다.

관리지역은 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 세 가지 종류로 나눈다.

어느 관리지역이든 단독주택이나 다가구주택을 짓기 위한 전용에 문제가 없다. 도로가없으면 불가능하고 다른 규제가 있다면 안 되거나 까다로울 수 있다.

숙박시설이나 음식점, 전원카페 등의 영업을 목적으로 건물을 짓는다면 계획관리지역이라야 가능하다. 계획관리지역은 건폐율 40%, 생산이나 보전관리지역은 20%까지다.