서울 송파구 성동구치소가 문정동으로 이전을 마무리했다.© News1

역세권 축구장 11개 크기 개발 앞둬
정부, 정방위적 압박으로 투자자 진입 주춤

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = "역세권 입지인데 긍정적인 효과는 당연하죠. 하지만 정부 규제가 상승하는 집값을 붙잡고 끌어내리고 있습니다. 아직 개발에 대한 구체적인 계획이 나오지 않은 상항이라 예단하기도 어렵습니다." (오금역 인근 A공인중개업소 관계자)

지난 20일 오후 지하철 3·5호선 오금역 인근. 성동구치소 부지는 높은 담벼락과 노후화된 건물만이 자리를 지키고 있었다. 을씨년스러운 분위기는 동네 주변에 부정적인 효과로 작용할 것으로 보였다. 

1977년 터를 잡은 성동구치소는 주거지역 한가운데에 있어 주민들의 이전 요구가 계속됐다. 2005년 문정지구에 법조타운을 조성하는 도시계획안이 심의를 통과하면서 문정동으로 자리를 옮겼다. 

오금역 인근 공인중개업소 관계자는 "외지인들은 구치소에 대해 거부감이 있는 게 사실"이라며 "역세권 입지에 대한 장점으로 혐오시설 단점을 상쇄했다"고 설명했다. 

◇역세권 입지…집값 상승 촉매제 확신 

성동구치소 부지 개발은 서울주택도시공사(SH)가 맡는다. SH는 법무부와 문정동에 법무단지를 조성하는 대신 성동구치소 부지를 받는다는 업무협약을 체결했다.

현지에선 7만8758㎡부지로 약 축구장11개를 합친 면적에 대한 개발 기대감이 가득했다. 지하철 3·5호선이 지나는 오금역 역세권 입지로 주변 집값 상승 촉매제가 될 수 있다는 의견이 우세했다. 

일단 호재는 긍정적으로 반영되고 있다. 서울시부동산정보광장에 따르면 구치소 인근 삼성래미안팰리스 전용면적 84㎡는 3분기 들어 8억3400만∼8억9000만원에 거래됐다. 반면 지난 1분기엔 7억8800만∼8억2800만원선이었다. 

A공인중개업소 관계자는 "혐오시설이 이전했다는 단순한 사실만으로도 주변 집값에 긍정적인 요소"라며 "학부모들에겐 구치소가 반갑지 않았던 것은 사실"이라고 말했다. 

부치소와 맞닿아 있는 현대5차도 30년된(1986년 입주) 아파트라는 약점에도 단기간에 5000만원 이상 시세가 상승하는 등 높은 몸값을 자랑했다. 여기엔 구치소와 통합개발이라는 기대감이 반영돼 있는 것으로 풀이됐다. 다만 SH는 구체적인 계획이 없다고 선을 그었다. 

SH 관계자는 "주민들이 구치소와 함께 인근 아파트를 묶는 개발을 원하는 것은 알고 있다"며 "아직까지 통합개발을 고려하고 있지 않다"고 설명했다. 

성동구치소 전경© News1

◇강해진 정부규제로 투자자 조용 

현지에선 대형호재와 비교해 투자자 문의는 뜸하다고 입을 모았다. 정부가 8·2부동산대책을 내놓으면서 전반적인 매수세가 붙지 않은 탓이 크다는 설명이다. 

강남3구에 속하는 송파구는 절대적인 시세가 높아 고소득자 매수세가 없다면 전반적인 집값 상승을 기대할 수 없다. 부동산114에 따르면 송파구 3.3㎡당 시세는 2769만원으로 3000만원에 육박했다. 

개롱역 인근 공인중개업소 관계자는 "역세권 입지와 초등학교가 인근에 있어 전세수요를 활용한 갭투자는 많았다"며 "대책 이후 매수자들은 자금확보 내역을 공개해야돼 부담스럽게 느낄 수 밖에 없을 것"이라고 강조했다. 

또 다른 공인중개업소 관계자는 "정부 부동산 정책은 집값을 누르기 위한 목적이 크다"며 "집값이 너무 올라도 또 다른 규제 가능성만 키울 수 있어 마냥 즐거워할 수 없다"고 귀띔했다. 

아직 성동구치소 개발에 대한 계획이 확정되지 않은 것도 투자자들을 조심스럽게 만든다. SH도 일단 법무부로부터 소유권을 넘겨받은 후 구체적인 계획을 마련하겠다는 입장이다. 

업계에선 SH가 최우선으로 토지를 일반매각할 것으로 보고 있다. 역세권 입지를 반영하면 높은 토지비를 챙길 수 있다는 분석이 힘을 얻고 있어서다. 반면 지역주민들 사이에선 공공성을 위한 개발로 진행돼야 한다는 목소리가 나온다. 

가락동 소재 한 공인중개업소 관계자는 "오랫동안 집값 상승에 대한 불리함이 있었던 주민들을 위한 방식으로 개발은 진행돼야 한다"며 "길건너에 오금공원이 있어 똑같은 시설이 필요 없다는 의견도 있다"고 말했다. 

송파구청 관계자도 "주민들은 공공성을 확보할 수 있는 문화시설 등으로 계획해달라고 요구하고 있다"며 "서울시 기본구상이 나오면 구민 의견을 수렴할 계획"이라고 말했다. 

◇인근 재건축 심의통과…시너지 효과 기대 

최근 송파구에선 재건축 단지가 차츰 속도를 내고 있다. 지난 6일 가락극동·삼환가락·가락현대1차 재건축 정비계획이 서울시 도시계획위원회에서 수정가결됐다. 이들 모두 1984년 들어선 노후화된 단지다. 성동구치소 인근으로 시너지 효과를 기대할 수 있다는 평가가 다수다. 

인근 공인중개업소 관계자는 "구치소 이전 전부터 인근 집값은 떨어지거나 오르지도 않고 보합세를 유지했다"며 "주변 재건축이 동시에 진행되면 송파구에서도 새로운 주거지역으로 기대해볼 수 있다"고 말했다. 

다만 정부가 초과이익환수제·조합원지위양도불가라는 규제를 내놓으면서 전반적인 재건축 투자가 위축되고 있다. 아직 사업 초기단계로 시장에 큰 반응은 나타나지 않고 있다. 

또 다른 공인중개업소 관계자는 "앞으로 개발방식과 고소득자 투자심리 변화에 따라 집값 상승폭은 달라질 수 있을 것"이라고 강조했다.