롯데캐슬루나 입주일 놓고 법원 LH 손 들어줘
전환가 '너무 높다' 불만 지속 제기돼… 갈등 '현재 진행형'

10년 임대로 공급된 단지가 있는 판교신도시 백현마을  모습© News1

분양전환을 앞둔 10년 임대 아파트 임차인과 LH(한국토지주택공사) 사이에 벌어졌던 '입주날짜' 논란이 일단락됐다. LH도 법적 판결이 나온 만큼 관련 문제를 매듭짓고 분양전환을 추진하겠다는 입장이다. 

다만 분양 전환가가 지나치게 높다는 불만은 아직 현재 진행형이다. 전환가가 높게 책정되면 임차인이 주택소유권을 넘겨 받으려면 더 많은 부담을 지게 된다. 반면 낮게 책정될 경우 시세 차익을 얻을 수 있기 때문에 특혜 논란이 제기될 수 있다. 현재 청와대 국민청원 게시판에 관련 내용이 지속적으로 올라오면서 정부가 구체적인 해법을 내놓지도 관심사다.  

31일 업계에 따르면 노원구 월계동 롯데캐슬루나 10년 임대 임차인들이 제기한 분양전환 중지 가처분 소송에서 법원은 LH 손을 들어줬다. 

◇롯데캐슬루나 임차인 분양전환 중지 가처분 소송 

롯데캐슬루나 논란은 입주일 논쟁에서 시작됐다. 이 단지는 2007년 재건축 임대주택(49가구)으로 공급됐다. 이후 2012년 10년 공공임대주택으로 유형이 변경되면서 LH와 임차인 사이에서 해석이 엇갈렸다. 

LH는 분양 전환 시점을 2007년으로 규정한 반면 입주민들은 2012년이라고 맞섰다. 결국 법원이 분양전환 시기에 대해 LH의 손을 들어주면서 1단계 논란은 마무리됐다. 현재 49가구 중 3가구가 분양전환을 택했다. LH도 2월까지 시간이 남아 있어 순조롭게 계약 가구수가 증가할 것이라고 내다봤다. 

다만 분양가 전환방식에 대한 논란은 계속되고 있다. 5년 임대는 건설원가와 감정평가액의 평균 금액으로 분양전환가를 책정한다. 반면 10년 임대는 감정평가액 이하로만 규정하고 있다. LH가 공급한 10년 임대는 4만4913가구에 달해 논란은 계속될 것으로 보인다. 

임차인들이 불합리하다고 주장하는 부분은 바로 '감정가 이하'라는 항목이다. 공공주택특별법 시행규칙에 따르면 "감정평가 금액을 초과할 수 없다"고 명시돼 있기 때문이다.  

서울시부동산정보광장에 따르면 롯데캐슬루나 전용면적 59㎡ 실거래가는 올해 2분기 이후 △3억8900만원(9층) △4억200만원(8층) △3억6500만원(1층) △4억2700만원(5층) △3억5350만원(3층)에 거래됐다. 반면 LH가 제시한 롯데캐슬루나(1층) 분양전환 가격은 약 3억5000만원이다. 

LH 관계자는 "분양전환 가격은 감정평가 2곳에서 결정한 금액의 평균으로 결정한다"고 설명했다. 

청와대 국민청원 게시판에선 10년임대의 분양전환에 대한 글이 지속적으로 올라오고 있다(청와대 국민청원 캡처)© News1

◇"상한제 검토해 달라" 국민청원 봇물…딜레마 빠진 정부 

임차인들은 10년 임대 역시 5년 임대와 같은 방식으로 전환가를 결정해야 한다고 강조한다. 현재 방식으론 전환가격이 비싸 서민 임차인들 입장에선 부담으로 작용할 수 있어서다. 

현재 청와대 국민청원 게시판에 관련 내용이 지속적으로 제기되고 있다. 이중 분양가 상한제를 적용해야 한다는 주장도 나온다. 하지만 상한제 적용은 법리상 어렵다는 게 중론이다. 상한제는 토지비와 건축비 합으로 가격을 제한하는 만큼 10년 전 주택에 적용한다는 것은 불가능하기 때문이다. 

앞서 해당 내용은 지난 10월 LH 국정감사에도 다뤄졌다. 국토교통위원회 위원들은 10년 임대의 분양전환 가격을 5년 임대주택과 동일한 방법으로 조정해야 한다고 주장했다. 

당시 박상우 사장은 "LH가 임차인 거주 안정성을 높이기 위해 도입한 것으로 폭리를 취하기 위한 목적은 아니다"며 "여러 의견을 바탕으로 국토부와 협의해 방안을 찾겠다"고 언급하기도 했다. 

전문가들도 분양가 산정 해법 찾기가 쉽지 않을 것으로 내다봤다. 전환가격을 감정평가 이하로 책정하면 기존 임차인들은 상당한 시세차익을 얻을 수 있어 형평성에 어긋난다는 지적을 받을 수 있다. 반대로 기존 방식대로 전환가를 책정하면 임대주택의 애초 취지와 맞지 않기 때문이다.

A대학 부동산학과 교수는 "판교신도시 임대도 가격이 급등해 분양전환을 선택할 임차인들은 소수에 불과할 것"이라며 "정부가 이들에게 전환가를 낮춰 공급하면 또 다른 혜택을 줬다는 비판에서 피할 수 없을 것"이라고 말했다.