5000조원 풀린데다 경기 회복… 지구촌 집값 전고점 뚫었다

["한국 강남 집값 상승, 소득 증가 탓도"… 거품 논란 속 상승폭 줄어]

美 금리인상에도 주택시장 돈 몰려
독일선 1년 만에 22% 오르기도
곳곳에서 '부동산 거품론' 잇따라
스웨덴·중국·캐나다선 규제 나서

"소득 증대가 집값 상승보다 빨라" 거품 아니라는 반론도 만만찮아

세계 주요 국가 집값이 사상 최고치로 올라섰다. OECD(경제협력개발기구) 회원국 주택가격 지수는 리먼브러더스 사태로 촉발된 2008년 글로벌 금융 위기 전에 기록한 전고점을 돌파했다. 재작년 말 시작된 미국발 금리 인상으로 집값이 하락할 것이라던 예상이 빗나간 것이다. 한국뿐만 아니라 전 세계적으로 집값 급등 현상이 발생하면서 '거품 논쟁'도 벌어지고 있다. 과잉 유동성에 의한 부동산 버블이라는 주장과 경기 회복에 따른 자연스러운 집값 상승이라는 주장이 맞서고 있다.

◇늘어난 유동성에 경기 회복세 맞물려 

19일 OECD에 따르면, 지난해 3분기 기준 43개 회원국 평균 집값 지수가 '112'를 기록해 2007년 전고점(110.5)을 처음으로 넘어섰다. 최근 1년 동안 네 차례 금리를 올린 미국을 포함해 여러 국가가 금리 인상 대열에 가세했지만, 주택 시장에 자금이 계속 몰리며 강세가 이어지고 있다.

미국은 평균 집값(S&P케이스실러 지수)이 전고점을 2016년 말에 돌파한 뒤 계속 상승, 지난달 기준으로 2006년 6월보다 5.8% 오른 상태다. 집을 내놓으면 팔려나가는 기간도 2012년 '11주'에서 최근엔 '3주'로 줄었다. 최근 30년 내 최단 기록이다. 집값이 안정적인 것으로 유명한 독일에서도 프랑크푸르트 아파트값이 1년 만에 22% 올랐다. 파이낸셜타임스는 "독일 전역에 안 오른 지역이 거의 없다"고 보도했다.

글로벌 집값 상승은 '증가한 유동성'과 '경제 회복'이 맞물린 결과라는 분석이 나온다. 심교언 건국대 교수는 "수년간 각국 정부가 금리 인하 등 양적 완화 정책으로 시중에 푼 돈이 5조달러(5000조원)"라며 "금리를 올리기 시작했지만, 시중 유동성을 회수하는 데 시간이 걸릴 것"이라고 말했다. 성태윤 연세대 교수는 "글로벌 집값 상승은 미국 경제지표가 호전되기 시작한 2015년 하반기부터 본격화했다"며 "미국·영국·독일 등 경제 성적이 좋은 국가, 경제활동이 활발한 대도시 집값이 오르는 것도 경제 회복이 집값 상승을 견인한다는 방증"이라고 말했다.

◇'거품' 논란 속 상승 폭은 줄어

'거품'을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 케이스실러 지수를 만든 로버트 실러 예일대 교수는 최근 "물가 상승률이 낮은 상태에서 집값이 지금처럼 올라가는 것은 거품"이라며 "집값 상승이 1~2년은 몰라도 그 이상 더 가긴 어렵다"고 말했다. 독일연방은행도 작년 10월 "독일 집값이 15~30% 과대 평가된 상태"라고 경고했다.

실제 일부 국가는 상승세가 둔화하고 있다. 글로벌프로퍼티가이드지(誌)는 "유럽·캐나다·홍콩 등에서 집값이 여전히 크게 오르고 있지만, 그 상승세가 약해지고 있다"고 분석했다. 정부가 규제를 동원하는 사례도 있다. 집값의 85%까지 대출이 가능했던 스웨덴은 작년 '대출금이 집값의 50%가 될 때까지 매년 원금을 1~2%씩 의무 상환하는 제도'를 도입하자 최근 3개월 사이에 집값이 7.8% 급락했다. 중국은 지난해 주택담보대출 금리 인상과 주택 계약금 인상, 다주택 매수 제한 등 무더기 규제를 쏟아낸 끝에 작년 11월 베이징과 상하이 집값 상승률을 0.3%까지 끌어내렸다. 캐나다도 대출 규제와 임대 가격 상한제 등을 도입한 끝에 상승세를 꺾었다.

하지만 거품이 아니라는 반론도 거세다. 세계 집값이 2007년 수준에 막 도달했지만, 그 사이 소득은 크게 늘었다는 것이다. OECD 회원국 평균 1인당 GDP(국내총생산)는 2016년 기준으로 전고점 대비 20.5% 늘었다. 그 결과, OECD 회원국 평균 가처분소득 대비 주택가격비율(PIR)은 2007년 120에서 2017년 2분기에는 104로 내려왔다. 예컨대 금융 위기 직전 집값이 연봉 12년치에 해당했다면, 지금은 10년치 남짓이라는 것이다. 한국은행도 작년 10월 보고서에서 '세계 경제 성장세 강화로 글로벌 집값이 당분간 완만한 상승세를 보이겠지만 금융 위기 때와 같은 급변동 가능성은 크지 않다'는 분석 결과를 냈다. 한국도 1인당 GDP가 전고점인 2007년 2만3060달러에서 작년 2만9730달러로 29% 늘었다. 한 부동산 전문가는 "전체 소득이 증가한 데다 양극화로 고소득자가 늘어난 것이 강남 집값 상승의 근본 원인일 수 있다"고 말했다.

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http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/01/20/2018012000198.html#csidx28c96d658b385a0bc92284d490bccfc 

인생이 힘들다면 니 부모가 물려준 유전자가 문제가 있는거..

남탓 하지마라