재개발과 재건축의 차이는 도시 인프라의 차이다.

다들 알겠지만 반듯반듯하게 길 잘 나있고 도시 인프라는 잘 되어 있는데 집만 낡으면 재건축. 이건 민간사업으로 본다.

물론 기부채납 있지만 그냥 해당지역에서 부족한 부분 좀 채워주는 정도지 클라스가 재개발이랑은 차원이 다르다.

재건축 안한다고 주민들이 막 죽을 위험에 처해있나? 해당지역의 경쟁력이 떨어지냐? 그건 아니다. 집이 낡아서 불편한 점들 뿐이지.

재건축을 하면 시세상승의 효과는 있지만 도시 주거여건은 점차 나빠진다. 100명 살던 곳에 130명 150명 살게 되니 길은 더 막히고 상하수, 전력 용량은 더 잡아먹고 녹지가 줄어들고 일조량이 줄고 도로나 공공기물의 노후화도 빨라지기 땜에 정비수요도 추가로 발생한다. 그래서 기부채납을 받아 이걸 상쇄하는 거다. 

반면 재개발은 어떠냐? 

전혀 계획없이, 법 없이 만들어진 동네들에서 하는 거다. 골목길도 있고 차 다니는 길도 있고 오토바이도 겨우 지나가는 길도 있고.

막 오르막 내리막에 뒷집에서 앞집 지붕 내려다 보이고. 무허가집 널려 있고.(무허가라고 맘대로 쫓아낼 수도 없음)

상하수도, 전기, 통신선, 도로, 공공시설 등 모든 기반이 엉망이고 노후되서 이대로 놔둘 수 없는 지역에서 하는게 재개발이다.

이런 동네에 소방서는 커녕 동사무소도 썩어 문드러져 있고 전깃줄은 엉망진창 꼬여 있고 비오고 태풍불면 감전사고 위험에 불이라도 나면 소방차는 절대 못들어가고 주민은 전부 타죽어야 된다. 난방 취사 죄다 lpg가스로 하니 언제든 가스사고 위험 있고. 

허구헌날 주택가 골목 안에서 비행청소년 새끼들 본드빨고. 술취해서 얼어죽고.

맨날 도난사고, 강도 강간사고 발생하고. 

쓰레기는 죄다 길가에 갖다 버리고.

그렇다고 이런동네를 골목마다 cctv 깔아서 방범할 수도 없고.

니들 아주 옛날집 가봤는지 모르겠는데 빨간벽돌집(재개발 지역에선 신축에 속한다)이라도 초반에 지은집들은 화장실이 집밖에 있다.

이런 데서 인간이 살수 있는가? 싶은 주택들이 널려 있는 곳들이 바로 재개발 구역이다.

[인프라 열악-재개발 / 인프라 양호 - 재건축] 이라고들 대충 알고만 있을텐데 

실제로 보면 인프라 열악과 양호의 간극이 뉴욕과 방글라데시의 차이쯤 생각하면 된다.

그래서 재건축은 되도록 규제하고 재개발은 되도록 장려한다. 이 부분에서 근본적인 법리의 차이가 발생한다.

그정도로 심각하게 노후된 지역에서 재개발이란 걸 하는데 그럼 어떻게 진행하는가?

별거 없다. 시도지사가 해당구역에 딱 선 그어주고 정비구역을 지정한다. 여긴 이렇게 이렇게 지을라면 지어라. 싫음 말고. 이렇게 다 미리 정해준다.

그럼 해당구역 주민들이 50% 동의하면 추진위 설립, 75% 동의하면 조합이 설립된다.

재개발은 처음부터 재건축이랑 다른데 

재건축은 조합설립 동의 안하면 청산대상으로 현금청산해주고 끝이지만

재개발은 조합설립 동의 안해도 75% 동의하면 자동으로(강제로) 조합원 지위를 부여한다. 

그래서 82대책에서도 재건축은 조합원 지위승계 못하게 만드는 초강수를 두면서도 재개발은 조합원지위승계 불가 규정을 만들수 없는 거다. 

왜? 동의하지도 않은 사람이 강제로 법때문에 조합원이 됐는데 팔지도 못하게 막으면?? 이건 위헌이니 뭐니 따지지도 않는다.

그냥 시청이나 청와대 앞에 와서 분신자살 한다.

재건축 주민들은 법이 맘에 안들면 위헌심판을 하는데 재개발 주민들은 법이 맘에 안들면 왼손에 칼 오른손에 휘발유 들고 청와대 간다.ㅋㅋ 농담 아니다.

용산4구역 공성전 봤지?? 재개발 클라스가 이정도다.  

뭐 어찌어찌해서 재개발이 진행된다고 치고 

사업시행 인가때 시청에서 제일 따지는게 뭔고 하니

용적률 약간 높이고 일반분양 쫌더 넣고 이런건 신경도 안쓴다. 크게 벗어나거나 불법만 아니면.

도로는 제대로 널찍하게 내는가?

동사무소 좀 멋지구리하게 새로 지어 주는가?

소방도로 제대로 확보되어 있나?

공원녹지 통행로 근사하게 만들어 놨나?

시청 구청에서 원하는 도시 밑그림에 맞게 그려 왔는가? 이런 거다.

사업시행인가 때 건축심의 반려되서 오는거 보면 주택 건축물론 크게 트집 안잡는다.

이런저런 구실들 갖다 붙이지만 결국 시에서 잡은 컨셉에 부합하는가? 그거 하나랑

또 한가지는 인근 재개발 구역이랑 같이 갈수 있겠는가? 그거지.

예를 들어 한남3 같은 경우 거기 혼자 재개발 되면 용산 그림이랑 하나도 안맞아.

1구역은 해제됐지만 2,4,5구역 같이 전체적으로 개발되야 서울시가 그린 용산 그림이 나오지.

그래서 3구역 사업시행 인가가 늦게 나온거고.

재건축은 뭐 볼거 없어. 걍 용적률 층고 임대주택 기부채납 맞췄는지나 보면 그만이야.

조합 좀 쪼아서 하는 김에 인근지역 아스팔트나 새로 좀 깔게 시키고 혹시 전봇대 있으면 지중화도 니들이 하는김에 좀 하라고 시키고 

민원 골치아픈 옆단지 있으면 방음벽도 니들이 하나 둘러줘라 그러는 정도지. 

재개발이란 건 이처럼 도시개발사업의 일부다.

이걸 시장 구청장은 선만 그어주고 주민들이 전부 알아서 하고 나중에 손 안대고 코푸는 거야. 본인 업적 만들고.

재개발을 하면 당연히 해당구역의 전기 싹 걷어내고 상하수도 전부 걷어내고 무조건 다 갈아엎는다.

그래서 전기 통신선 새로 인입하고 상하수도 통째로 다시 묻고 도로 소방서 동사무소 학교 전부 새 건물로 멋지게 지어준다. 

덩달아 범죄율 확 떨어지고 치안 좋아지고 동네 분위기 자체가 바뀐다.

시청 구청에서 할일인데 엄두도 못내는 일을 죄다 해당 조합원들이 스스로 부담해서 해주는 거니 재개발을 하는게 좋겠니? 나쁘겠니?

또 재개발 구역이라는게 태생적으로 상가 무허가주택, 다세대, 다가구, 빌라, 단독 등이 뒤섞여서 전부 입장이 제각각이고 주민들의 경제상황이 열악하고 연령대가 매우 높아서

재개발 사업이 아무리 사업성이 좋아도 추진하기가 대단히 어렵다.

거지들이 괜히 거지겠냐? 

니들 미래를 내다보고 뭉쳐서 협력하고 합리적으로 투명하게 일처리하는 거지들 봤냐?

재개발 구역은 사업 추진하다 보면 시작도 하기 전에 돈백만원 천만원에 목숨걸고 깽판놓고 칼들고 설치고 

내돈 한푼도 안들고 십억씩 버는거 아니면 안해!!! 야이 도둑놈 새끼들아!! 이러는 개씹병신 거지새끼들이 천지에서 튀어 나온다.

니들 아는지 모르겠는데 지금 반포124주구 감평가 문제로 내부에서 씹창나는 중이거든?

거기 조합원들 보면 무슨 변호사 감정평가사 대표 이런 애들은 한집걸러 널렸고 

대검 부차장검사 출신, 대법원 판사출신, 행정부 장차관출신 이런 애들이 발에 채인다. 총회 가 보면 무슨 내각회의 하는거 같애

이런 양반들도 돈 앞에선 아비규환 되는 판인데 재개발 구역은 어떨거 같냐?

이제 이해가 됐는가 모르겠다만

재건축은 공익적 요소는 거의 없어. 거의 다 지 좋을라고 하는거야.(가끔 다 썩어가는데 사업성 없어서 못하는 경우 lh가 신탁받아 추진하기도 한다. 극히 예외적인 경우로 트집잡을 까봐 적는거임)

반면 재개발은 해당 시와 구청에서 획득하는 유형,무형의 이익이 엄청나게 많다.

그래서 재개발은 공공사업 성격이라고 하는거고 도정법에서도 재개발은 되도록 장려하고 사업성을 해치지 않는 선에서만 규제한다.

하지만 사업 특성상 암초가 재건축보다 많고 장기표류하는 경우도 많지.

이런걸 초과이익환수한다?? 그건 도시 시민들을 완전히 버리겠다는 말과 똑같은 거다.

그래서 재개발은 재초환 같은 법적용 대상이 될 수가 없고 이걸 만약에 재개발에 적용한다면 재개발은 환수율을 절반으로 낮춰도(25%수준)

사업진행 불가능하다. 한남 성수같이 사업성 좋은 곳들도 백프로 올스톱이다. 장담하는데 절대 못한다.

재건축을 막는건 그냥 썩은 아파트 살란 얘기지만

재개발을 막는건 도시 자체의 경쟁력을 후퇴시키고 지역주민들의 거주 복지를 근본부터 운지시키는 거지.

또 그 주민들이 이번 정권의 핵심 지지세력이기도 하고.

그래서 재개발 초과이익 환수는 애초에 가능성 없는 헛소리란 거다.

한줄요약 : 재개발 담아라.