재건축 규제효과 현실로, 강남 부동산 상승세 흔들…너무 올랐나? '고점 매수' 우려, 눈치보기 경쟁 심화[아시아경제 류정민 기자] ‘부동산 Eye’는 부동산을 둘러싼 흥미로운 내용을 살펴보고 정부 정책의 흐름이나 시장 움직임을 분석하는 연재 기획물입니다.

“재건축 기대감이 흔들리고 있어서 ….” 한국감정원의 3월 둘째 주(12일 기준) 주간 아파트 매매가격지수 변동률 조사 결과는 주목할 부분이다. 강남4구와 더불어 서울 집값 상승세를 떠받치던 양천구가 하락세로 돌아섰기 때문이다.

양천구의 아파트 매매가격지수 변동률은 －0.06%로 조사됐다. 수치로만 보면 소폭 하락한 결과로 볼 수 있지만 흐름이 심상치 않다. 감정원 관계자는 “2017년 9월 셋째 주 이후 24주 만에 양천구가 하락 전환했다”고 설명했다.

목동아파트 1~6단지 전경
24주 연속으로 오르기만 했던 양천구 아파트값이 처음으로 내렸다는 얘기다. 이러한 결과는 어느 정도 예견된 측면이 있다. 집값 하락의 징후는 곳곳에서 감지됐다. 실제로 양천구의 주간 아파트 매매가격 상승 폭은 2월12일부터 계속 줄어들었다.

2월12일 0.22%, 2월19일 0.20%, 2월26일 0.11%, 3월5일 0.09%로 조사됐다. 양천구 집값이 보합세를 보일 것이란 관측도 있었지만 단 번에 마이너스로 돌아섰다. 국토교통부가 안전진단을 강화 조치를 단행한 이후 재건축 투자 열기가 위축된 게 중요한 영향을 미쳤다.

양천구는 목동을 중심으로 재건축 단지가 몰려있는 곳이다. 목동은 뛰어난 교육 인프라를 토대로 부동산 시장의 중심축 역할을 하는 지역이다. 목동의 노후 아파트 단지의 재건축이 원활하게 이뤄질 경우 집값은 더욱 탄력을 받을 것이란 분석이 지배적이다.
서울 양천구 아파트 매매가격지수 변동률 (자료제공=한국감정원)

문제는 재건축 사업에 대한 전망이 불투명해졌다는 점이다. 최근 목동 아파트의 호가 하락이 이어지는 것도 부동산 시장의 기류를 반영하는 결과다. 주목할 부분은 양천구 사례가 강남4구의 예고편이 될 수 있다는 점이다.

강남4구의 아파트값 흐름도 심상치 않다. 서초구는 3월 둘째 주 아파트 매매가격 변동률이 0.03%로 조사됐다. 2월26일 0.15%, 3월5일 0.08%에 이어 다시 내려갔다. 3월 셋째 주 조사 때는 강남권에서 처음으로 마이너스 변동률을 보일 가능성이 커진 셈이다.

송파구도 사정은 크게 다르지 않다. 송파구는 올해 누적 아파트 매매가격 변동률이 6.97%에 달한다. 서울에서도 송파구 집값이 가장 무섭게 치솟았다는 얘기다. 하지만 송파구는 3월 둘째 주 조사에서 0.06%를 기록했다. 2월26일 0.48%, 3월5일 0.13%에 이어 다시 내려갔다. 송파구의 아파트 매매가격 변동률은 더욱 가파른 내리막 곡선을 보이고 있다.

강동구는 0.10%, 강남구는 0.13% 등 강남의 다른 지역도 아파트값 상승 흐름은 많이 꺾인 상황이다. 양천구가 마이너스 변동률을 보인 것을 남 얘기처럼 바라볼 입장이 아니라는 얘기다.

[이미지출처=연합뉴스]
강남권에서 마이너스 변동률, 즉 집값이 내린 게 확인될 경우 대세흐름의 전환에 대한 시그널로 해석될 수 있다. 강남은 지난해 집값이 많이 올랐다. 정부가 8 ·2 부동산 대책이라는 강력한 규제 수단을 꺼냈는데도 집값 오름세는 쉽게 진정되지 않았다.

최근 강남권의 집값 탄력성이 약화한 이유는 정부의 규제 수단이 시장에 통하고 있기 때문이다. 안전진단 강화 조치 시행으로 재건축 사업에 따른 시세차익 실현의 기대감이 흔들렸다. 4월1일 다주택자 양도세 중과제 시행을 앞두고 서둘러서 보유 주택을 처분하려는 이들이 늘어난 것도 집값 상승의 걸림돌로 작용했다.

주목할 부분은 3월 중순이 올해 부동산 시장의 전환점이 될 수 있다는 점이다. 꾸준히 우상향 곡선을 그렸던 강남 아파트값은 3월 중순으로 고비로 보합세 또는 하락세로 전환될 가능성이 크다는 얘기다.

이는 강남 부동산의 매수 타이밍과도 직결되는 문제다. 장기적으로는 강남 집값이 오를 것이란 관측이 지배적이지만 현재 시점에서 집을 살 경우 ‘고점 매수’의 리스크가 존재한다. 강남 부동산 구매를 고려하는 이들도 조금 더 집값이 떨어진 이후 매수 타이밍을 잡으려 할 가능성이 크다. 이는 강남 부동산 시장 흐름에 영향을 줄 변수가 될 전망이다.