서울보다 규제 상대적으로 약해
장기간 소외, ‘키 맞추기’ 랠리도
“더 간다” “다왔다”...전망 갈려

[헤럴드경제=정찬수 기자] 분당ㆍ평촌 등 서울과 인접한 1기 신도시가 규제의 수혜지역으로 떠오르며 조용한 상승세다. 갭투자를 투자수요도 여전하다. 일부 아파트 단지는 금융위기 이전 최고가 기록을 경신하고도 계속 오름세다.

19일 KB부동산에 따르면 성남시 분당구의 아파트 매매가격지수(2015년 12월 기준)는 지난달 116.2로 1년 새 12.9포인트 올랐다. 서울(104.4→113.5)은 물론 강남권 (104.8→115.2)을 웃도는 상승폭이다. 같은 기간 평촌동이 포함된 안양시 동안구는 5.9포인트 상승한 109.0으로 나타났다. 분당보다는 낮지만, 수도권(103.0→107.3)을 크게 웃돈다.

분당은 지난 2013년부터 수요가 유입되면서 회복됐지만, 신축ㆍ재건축 단지를 중심으로 수도권 주택시장이 회복된 2015년 이후엔 서울보다 상승세가 둔화했다. 20년 이상 된 노후아파트가 많아 투자수요 유입이 적었기 때문이다. 

분위기는 2016년 봄부터 전환됐다. 높은 전셋값을 활용한 갭투자 등 투자 목적의 수요와 우수학군에 대한 선호도로 아파트 매매가는 금융위기 이전 최고가를 경신했다.

서현동 시범한신이 대표적인 예다. 2007년을 기점으로 하락을 면치 못하다가 2016년 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 84% 수준까지 오르면서 매매ㆍ전세가격 격차가 1억원 수준으로 좁혀졌다. 보합을 유지했던 아파트값은 2017년 들어 뜀박질을 시작했고, 2분기 2006년 최고가를 추월했다. 

분당구의 한 공인 관계자는 “투기과열지구로 추가 지정됐음에도 투자수요 유입이 꾸준했다는 방증”이라며 “잇단 규제로 서울의 진입 장벽이 높아지자 인접한 1기 신도시의 몸값이 단기간에 급등했다”고 말했다.

글로벌 금융위기와 수도권 주택경기 하락기를 거치면서 장기간 하락세를 면치 못했던 평촌도 비슷한 시기에 상승장이 형성됐다. 2016년 과천 재건축 단지의 이주 수요 영향으로 전셋값이 매매가격을 끌어올린 영향이 컸다.


부동산114에 따르면 평촌동의 아파트 매매가격은 2017년 3월 면적(1㎡)당 447만원에서 현재 510만원으로 14.09% 상승했다. 이는 과거 버블세븐 중 하나인 목동 (16.78%ㆍ733→856만원) 수준에 근접한 수치다.

국토부 실거래가를 살펴보면 향촌마을현대5차(전용 84.75㎡)는 작년 5억7000만원에 거래되며 2007년 전고점을 돌파한 이후 최근 6억2000만원에 거래됐다. 이는 4월 현재 전셋값보다 낮은 금액이다. 향촌마을현대4차(전용 84.99㎡)도 올 들어 전셋값 수준인 6억3000만원에 거래됐다. 작년부터 이어진 전세수요의 매매전환 확대가 이어지고 있는 셈이다.

상승 기조에 대한 전망은 엇갈린다. 정부의 재건축 관련 규제 강화 움직임과 단기 급등한 매매가격에 부담감에서다. 

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “올해 예정된 신규 분양에 대한 관심이 높고 현재 시세가 싸다는 인식을 바탕으로 갭 메우기가 진행되며 당분간 상승세가 이어질 것”이라고 말했다.

양지영 R&C연구소장은 “강남과 마찬가지로 단기간에 급등한 가격에 대한 피로감과 금리 상승, 보유세 등 불확실성으로 올해부터 상승세가 꺾일 가능성이 크다”고 내다봤다.