우리는 판교의 현재와 미래를 어떻게 그려볼수 있을까요. 부동산의 4대 핵심가치인 양질의 일자리, 교통, 학군, 편의시설을 통해 판교의 미래를 살펴보겠습니다. 한번에 다 말하려고 했지만 양이 생각보다 많아서 5회차로 분리하여 게시하도록 하겠습니다.




1. 업무지구

1-1 판교의 현재
금일 기사입니다. 4대 업무권역중 초기 20%였던 PBD(판교)의 공실률이 사실상 제로로 감소하며 핵심권역으로 우뚝 섰다는 내용인데요. 본론으로 들어가기 전에 한 번 읽어보시길 권해드립니다.
http://www.viva100.com/main/view.php?key=20180723010008375

1) PBD의 임대료는 과연 쌀까?

PBD(판교권역)를 폄훼할때 CBD(도심권역), GBD(강남권역), YBD(여의도권역)와의 임대료 갭을 근거로 두기도 하며 혹자는 2배까지 차이가 난다고 합니다. 하지만 이는 사실이 아닙니다.

평당 임대료를 알아보겠습니다.

CBD : 11만원
GBD : 9만 9000원
YBD : 9만 1000원
PBD : 6만 7천원



출처 : 쿠시먼앤드웨이크필드코리아

GBD, YBD와의 임대료를 비교해도 66프로이며 CBD의 60프로입니다. 따라서 판교가 상기된 두 업무지구와 두 배가 차이난다는 말은 팩트가 아닙니다. 물론 제일 싸긴 합니다. 고무적인건 판교 지가가 계속 상승중이라는거죠.

2) PBD는 규모가 작다?

두번째, 면적이 위 업무권역(Business District) 폄훼하는 분들도 많이 계십니다. 해당 사항은 사실입니다. 현재는 서울 3대 권역에 비해 면적이 적긴 합니다.

CBD : 350만 제곱미터(계획 및 공사면적 53만 제곱미터 포함) 현재 공실률 :11.7%
GBD : 260만 제곱미터(계획 및 공사면적 14만 제곱미터 포함) 현재 공실률 : 5.8%
YBD : 230만 제곱미터(계획 및 공사면적 84만 제곱미터 포함) 현재 공실률 : 15.5%
PBD : 175만 제곱미터(계획 및 공사면적 120만 제곱미터 포함) 현재 공실률 : 1.1%

반면 PBD는 현재 55만제곱미터입니다. 위에 비하면 턱없이 적어보입니다. 하지만 이는 현재 가동중인 제 1테크노밸리에 국한된 이야기입니다. 판교의 계획 및 공사중인 업무지구 면적을 살펴죠. 참고로 판교의 업무지구 인프라는 3분의 1밖에 구축되지 않았습니다. 공사장이 매우 많다는 얘기이기도 합니다.. 물론 주거지 인근 공사장은 알파돔시티정도여서 실거주에 무리가 가진 않습니다.

판교 제2테크노밸리 : 43만 제곱미터

판교 제3테크노밸리 : 33만 제곱미터(58만 제곱미터라 하시는 분들이 있는데 이는 금토지구라는 주거시설까지 포함한 면적입니다.)

알파돔시티 : 4만제곱미터(판교 현대백화점 미포함)
현대중공업 통합 R&D센터 : 16만 5천 제곱미터(혹자는 해당 부지가 정자동이라고 판교가 아니라며 이의를 제기하는데 현중그룹과 권부회장은 이미 판교 R&D센터라고 공고히 했습니다.) 제 2, 3밸리가 수정구 금토동에 위치하지만 판교로 불리는 뉘앙스와 비슷하게 보면 됩니다. 아무튼 명칭의 차이일뿐 분당에도 직접적 호재입니다.

엔씨소프트 글로벌 R&D센터 : 2만 5천 제곱미터

백현 마이스 : 20만 6천 제곱미터

정자 백궁지구의 두산 신사옥과 네이버 제 2사옥은 포함하지 않았습니다. 참고로 해당 기업 각각 6,000명, 4,000명 입주 계획이라고 합니다. (세부적인 수치가 틀릴수도 있으니 정확한 수치를 갖고 계신 분은 정정해주시기 바랍니다.)

도합 120만 제곱미터의 업무지구가 추가로 들어오게 되며 175만 제곱미터의 업무지구가 형성됩니다.

따라서


CBD : 350만 제곱미터(계획 및 공사면적 포함) 현재 공실률 : 11.7%
GBD : 260만 제곱미터(계획 및 공사면적 포함) 현재 공실률 : 5.8%
YBD : 230만 제곱미터(계획 및 공사면적 포함) 현재 공실률 : 15.5%
PBD : 175만 제곱미터(계획 및 공사면적 포함) 현재 공실률 : 1.1%

위 상기된 세 업무지구에 비해 결코 작다고 할 수 없습니다. 어느정도 비벼볼(?)만한 크기입니다. (물론 PBD는 고층 업무지구가 직접적으로 비교하기 어려울 수도 있지만 그 단점은 PBD의 사실상 공실률 제로라는 장점이 상쇄시킵니다.)

3) 판교는 고층빌딩이 없잖아?

마지막으로 판교엔 고층업무지구가 없기때문에 공실률이 낮다고 하는 주장이 있습니다. 고층업무지구가 없는 이유는 서울공항으로 인한 고도제한때문이지 고층빌딩을 안 짓는 것이 아닙니다. 물론 고층 빌딩은 한 지역의 랜드마크역할을 하며 브랜드 가치를 제고하는데 큰 역할은 있습니다만 비싼 임대료로 공실률을 해결하지 못한다면 실속 있다고 생각하진 않습니다. 상대적으로 고층 하나없는 샌프란시스코의 실리콘밸리도 마찬가지입니다.

4) 판교엔 IT직종 밖에 없다?

물론 네이버, 다음카카오, 넥슨, 엔씨, 삼성sds, sk 등 IT가 메인이긴합니다. IT쪽이 유독강세이다보니 IT 위주로 국한되어있다고  과소평가하는 글도 많이 봤습니다. 하지만 이 또한 사실은 아닙니다. 대한민국의 조선 빅2로 불리는 삼성중공업 사옥, 현대중공업 통합 R&D 센터 및 사옥(예정)가 있고 한국타이어 사옥(테헤란밸리에서 이전 예정), 매우 많은 반도체 기업과 제약 기업들이 있습니다. 결코 IT만 있는 것은 아니라는 것입니다.


5) IT회사는 상대적으로 박봉이기 때문에 판교 주택 매수 능력이 안된다?

이렇게 말하는 사람 굉장히 많습니다. 하지만 이 말엔 굉장한 어패가 있습니다. 앞서 말했듯이 판교에 IT가 전부가 아니라는 점은 이미 아실겁니다. 그리고 강남이나 여의도의 월급이 높은 직장인도 서울에 집 사기에 어려운건 매한가지입니다. 연봉 6000이든 1억이든 생활비에 세금 제하면 모으는거 사실 비슷비슷합니다. 물론 차이가 있긴 하겠지요.

솔직히 본인 능력보단 부모님 재력(?)이 판교 주택매수의 큰 결정요소일겁니다. 결론은 판교 집은 임원들이나 직원 중 금수저가 매수하고 벤처기업 자영업자들은 금수저 비율이 매우 높기도 합니다.

다음 회엔 판교 업무지구 미래에 대하여 다루도록 하겠습니다.


자료 출처 : 쿠시먼앤드웨이크필드코리아