재건축 잠룡 경제성을 분석 제1탄 (신반포2차)
관심 많으면 다른곳도 해볼께
개인적 추정이니까 적당히 가려서 봐

혹시 원하는데 있으면 댓글로 써봐라


1. 조합원수 : 1,682명

- 아파트 : 1,572명

- 상가 : 110명
2. 정비계획 (서초구의회 회의록 기준)

- 연면적 : 425,691.64 제곱미터 (약 128,997평)

- 신축세대수 : 2,057

- 임대세대수 : 260

- 조합원 및 일반분양 세대수 : 1,797

- 일반분양 예상 세대수 : 1,797-1,682 = 115

    (정비계획 기준 225세대, 상가 110세대 일반분양 가정)

  * 아파트 및 상가 조합원 전원 분양 신청 가정
3. 공사비

- 49층 포함, 강남권 고급브랜드 감안시 2024년 상반기 기준 평당 1천만원 이하에서 계약 어려울 것

- 5년후 착공, 연평균 5% 건설물가 인상 가정, 설계 변경으로 30% 증액 발생

- 2029년 계약시 계약금액은 약 1.64조원

   산식 : 128,997평*1,000만원/평*1.05^5

- 중간 설계변경 증액은 4,939억원

- 최종 공사금액은 약 2.1조원
4. 금융비용, 용역비 등 기타 사업비용

- 현재 금리수준 유지시 대형 사업의 사업비는 최종 공사비의 1/3

- 2.1조*0.33 = 7천억원
5. 총 사업비 = 2.8조원
6. 일반분양 수입

- 후분양, 분상제 폐지, 10년뒤 가정

- 2023년 분양가의 2배

- 평당 분양가 1.4억

- 분양수입 = 25평 * 1.4억/평 * 115세대 = 3,850억원
7. 조합원 분담금

- 총사업비 - 일반분양 수입 = 2.8조 - 3,850억원 = 24,150억원

- 조합원 1인 평균 부담금 : 24,150억원/1,682세대 = 14.35억원

* 평가액이 낮은 상가 조합원은 저보다 분담금이 많이 크고, 평가액이 높은 이파트 조합원은 저보다 분담금이 약간 적을 수 있음
8. 재초환 : 현 상황 유지시 폐기될듯