안녕하세요 부릿지 김효정입니다. 여러분 요즘 재건축 관심 많으시죠? 이 재건축에서 가장 중요한 게 사업성인데요. 아파트를 새로 지으면서 얼마나 이익이 나는지에 따라 사업을 진행할지 말지가 결정됩니다. 사업성이 너무 좋으면 오히려 재건축 조합원들이 돈을 돌려받기도 하죠. 하지만 사업성 때문에 조합원끼리, 또는 조합과 시공사 간 갈등이 불거지면서 공사가 중단되는 곳도 있습니다.

그래서 이 사업성이 떨어지는 아파트는 재건축을 아예 시도조차 못하기도 합니다. 사업성이 떨어져 조합원 당 분담금을 수억원씩 내야 하면 이게 금액이 커서 부담이거든요. 통상 아파트 용적률이 200%가 넘으면 재건축이 어렵다고들 합니다.

그런데 지난달에 서울시가 재건축과 재개발의 사업성을 높이는 방안들을 발표했습니다. 용적률이 200%가 넘더라도 재건축을 추진할 수 있게 돕겠다는 취지입니다. 오늘은 이번 방안 발표 후 실제로 재건축을 새로 추진하는 단지들이 있는지 한 번 알아보겠습니다.

이미 용적률 200% 넘는데 재건축 할 수 있을까

우선 서울시가 발표한 재건축·재개발 사업지원 방안을 간단히 알아보겠습니다. 서울시는 용적률이 200%가 넘는 곳들의 '현재 용적률'을 '허용 용적률'로 인정해주겠다고 했는데요

먼저 용적률 체계에 대해 한 번 설명드려야 할 것 같네요. 용적률은 기준용적률-허용용적률-상한용적률-법적상한용적률, 이렇게 4단계로 나눠 볼 수 있습니다.

보통 아파트가 지어지는 3종 주거지역의 법적상한 용적률은 300%입니다. 여기에 아파트를 지을 때 기준용적률 210%를 주고요, 만약 단지 디자인을 우수하게 계획하거나 하면 20%포인트의 인센티브를 줘서 허용 용적률을 230%까지 받을 수 있습니다.

여기에 기부채납을 하기로 하면 추가로 20%포인트의 용적률을 더 받아서 '상한용적률'을 250%까지 높일 수 있구요, 또 용적률 증가분의 절반을 임대주택으로 지으면 3종 주거지역의 '법적상한용적률'인 300%를 채울 수 있습니다.

그러니까 원래 용적률이 200%가 넘는 아파트들은 재건축을 해도 이전보다 세대수를 많이 늘릴 수가 없어서 사업성이 떨어진다는 얘기입니다. 하지만 이번에 서울시가 이런 아파트들에 대해서는 지금 현재 용적률을 허용 용적률로 인정해 주고, 과밀정도를 고려해 법적상한 용적률을 1.2배까지 늘려주기로 했습니다. 3종 일반 주거지역은 그럼 360%까지 용적률이 높아진다는 거죠.

용적률이 200%대인 아파트들도 재건축에 도전할 수 있는 길이 열린 겁니다. 실제로 서울시는 서울 내 용적률이 230%가 넘는 149단지의 8만7000가구가 재건축에 도전할 수 있을 것으로 내다봤습니다.

또 지하철역 350m 내에 있는 역세권 지역에 대해서는 준주거지역까지 용도지역을 상향시켜주기로 했는데요, 준주거지역의 최대 용적률은 500%나 돼 정비사업을 통해 수익성을 크게 높일 수 있습니다. 다만 일자리 창출이나 노인·유아 돌봄처럼 서울시의 정책과 연계된 시설을 지어야 한다는 조건이 붙습니다.

정책 발표 후 움직임 보이는 아파트는 어디?

이렇게 서울시가 사업지원 방안을 발표하자마자 시장에서는 바로 반응이 일어났습니다. 지금보시는 서울시 은평구의 미성아파트가 대표적인데요, 불광역과 가깝고 10개 동에 1340세대로 이뤄진 꽤 큰 규모의 아파트입니다.

이 아파트는 은평구에서 처음으로 재건축에 도전했었는데요, 2020년에 2차 정밀안전진단 절차인 적정성 검토에서 반려 결과를 통보받았다가 2년 뒤인 2022년에 통과하게 됐습니다. 하지만 재건축 진행이 속도감 있게 진행되진 못했는데, 우선 낮은 사업성이 지적됐습니다.

이 아파트의 용적률은 227%입니다. 보시는 것처럼 연식이 좀 있는 아파트인데도 꽤 층수가 높죠? 최고층수가 15층에 달합니다. 앞서 말씀드렸던 것처럼 용적률이 200%를 넘기면 사업성이 부족한 것으로 판단됩니다.

그런데 서울시가 사업지원 방안을 발표하면서 역세권 개발사업을 통한 종상향 신청을 준비하고 있습니다. 준주거지역으로 종상향이 돼 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있게 된다면 이전보다 사업성이 크게 올라갈 것 같습니다.

동작구에 위치한 사당 대림 아파트도 재건축에 시동을 걸고 있습니다. 이곳도 1990년도에 준공돼 연식이 30년을 넘어섰는데요, 용적률이 208%여서 재건축을 추진하기 애매하다는 평가가 많았습니다.

그런데 서울시의 지원방안 발표와 더불어 지난 총선에서 이 지역구의 나경원 당선인이 선거 공약으로 이 대림아파트의 재건축 추진을 내걸었습니다. 분위기를 타서 지난 23일에는 이 아파트의 재건축을 준비하려는 사람들이 모여 사업에 대한 논의까지 진행됐습니다.

서울시의 정비사업 지원방안에 따라 재건축에 관심을 가지는 단지들이 확실히 더 많아진 걸로 보입니다. 용적률이 높아서 재건축 추진이 어려웠던 곳들엔 가뭄의 단비 같을 수도 있겠죠. 하지만 최근 원자잿값이 너무 올라 재건축에 드는 비용도 천정부지로 치솟고 있습니다. 사업비가 너무 높아져 재건축을 계속 추진해야 할지 고민하는 단지들도 생기고 있죠. 규제가 완화됐다 하더라도 실제로 재건축을 추진해서 정말 남는 게 있을지는 더 꼼꼼히 따져 봐야 할 것 같습니다.