“OO이랑 OO에서 움직임이 있다 싶으면 딱 2~3주 뒤에 여기도 사람들이 찾아와요. 사람들이 촉을 딱 세우고 있는 거 같아요. 귀신같이 알고 상급지가 오르면 딱 움직여요.” (A공인중개사)

“하급지가 먼저 움직이는 경우는 없어요. 절대. 무조건 상급지 오르면 하급지가 좀 지나면 따라 올라요. 반대로 진행되는 경우는 보지 못했어요.” (B공인중개사)

서울 집값이 상승폭을 키우고 수도권 집값도 지난달 상승세로 돌아서면서 부동산 시장이 다시 활기를 되찾을지 관심이 집중되고 있다. 이런 가운데 국토연구원에서 집값의 향방과 소비자들의 움직임을 예측하는데 참고할 수 있는 연구 결과를 내놨다. 이 연구에 따르면 서울과 수도권의 집값 상승에는 ‘공식’이 존재한다.

19일 최근 국토정책연구원이 공개한 국토정책브리프 ‘상승기 주택시장참여자들은 어떻게 행동했을까?: 주택가격 상승기 시장참여자 행태와 시사점’에 따르면 부동산 시장 참여자들은 소위 상급지에서 시작된 가격 상승 추세가 정해진 경로를 따라 공간적으로 확산한다고 인식하고 있다. 부동산 전문가 5인과 공인중개사 15인을 대상으로 조사한 결과 이들은 공통적으로 세 가지 경로를 짚었다. 1번 경로는 강남3구-판교·분당-용인수지-용인기흥, 2번 경로는 강남3구-과천·판교-평촌·인덕원-산본, 3번 경로는 강남3구-목동·과천-광명·송도-시흥이다.

책임연구자인 전성제 국토연구위원은 “이러한 확산 순서는 이미 상당히 알려진 사실”이라며 “다만 이번 연구에서 주목할만한 점은 20명의 부동산 전문가가 모두 이러한 인식을 공유하고 있었으며 소비자들 역시 모두가 인지하고 있다는 점”이라고 강조했다. 이어 “특히 2020년 이후로 집값이 오르는 순서에 대한 인식이 공고해졌다는 것을 확인할 수 있었다"며 "온라인을 통해 부동산 정보의 유통량과 속도가 훨씬 빨라졌기 때문”이라고 설명했다.

그렇다면 실제로 집값이 이러한 예측처럼 움직였을까? 연구팀이 2017년부터 2018년까지 KB주택가격동향 아파트매매가격지수를 분석한 결과 이러한 순서는 대부분 일치하는 것으로 나타났다. 경부라인의 경우 강남3구에서 시작해 성남시 분당구(판교), 용인 수지와 기흥, 처인 순으로 아파트 매매가격 상승이 확인됐고 과천·평촌라인의 경우도 경부라인과 마찬가지로 강남3구에 이어 과천·성남시 분당구(판교)가 오르고, 안양시 동안구(평촌·인덕원) 그리고 군포시(산본) 순서로 아파트매매 가격 상승 패턴이 확산됐다. 수도권 서남부지역의 경우 강남3구에서 시작된 집값 상승세가 양천구(목동)·과천·성남시 분당구(판교) 그리고 광명시 다음으로 영통구와 시흥시 순서로 이어졌다.

전 연구위원은 “지구 지정 등과 같은 공간 정책에 따른 예상 파급효과를 시장 참여자들이 사전에 명확하게 인식하고 있을 가능성이 높다는 의미”라며 “부동산 시장과 관련한 공간적 정책방안 시행시 이러한 시장 참여자들의 인식과 대응에 대한 고려가 반드시 필요함을 보여준다”고 풀이했다. 또한 “이러한 공식은 부동산 대세 상승기 때 적용된다”며 “부동산 하락기나 횡보 시기에 일률적으로 적용할 수는 없다”고 당부했다.