1. 자가 주택에 대한 의견

저는 아파트를 사는 친구에게 하는 잔소리는 한결 같습니다. 구입가의 60%면 전세를

구할 수 있는 한국에서 왜 굳이 집을 사느냐는 것이죠

지방에서 32평형은 약 2억 4천에 거래가 됩니다. 전세가는 보통 1억 4천이죠

자기자본 1억 4천에 1억 대출을 하였을 경우 보통 아파트 담보 대출은 5.5% 이상의

이자가 있으므로 년 기준 6백만원 이상을 소득에서 지출해야 합니다.

반면 2억 4천 자산이 있는 사람이 1억 4천에 전세살고 1억을 BBB급 회사채에 투자하면

세금 공제하고 6% 가량의 소득이 생깁니다. 년 6백만원을 버는 셈이죠.

저의 연봉이 약 7천인데 세금 및 기타 연금등을 공제하면 6천만원 정도가 되니 소득의

10%에 해당하는 이익이 발생합니다.

또한 건축물의 경우 지속적인 인구 유입이 발생하는 대도시가 아니라면 특히 지방의 경우

결국은 도시로의 인구 유입과 주거용 부동산에 대한 투자목적을 가진 사람이 줄어 들면서

수요의 감소에 맞추어 오래된 아파트는 감가상각이 발생 합니다. 이전과 같이 보유만으로

수익이 나지는 않는다는 것입니다. 그리고 요즘 전세 + 월세 아파트가 늘어나는 이유도 아파트

대세 하락의 증거로 보여 집니다. 이전에는 아파트가 항상 분양가 보다 높게 거래되었기 때문에

전세를 주고 추가 대출을 받아서 아파트를 분양 받기만 하면 은행이자 보다 높은 수익이 가능 했습니다.

하지만 이제는 분양가 할인에 옵션이 붙어야 실 거래가 이루어 집니다. 설사 호가가 상승하여도 사는

사람은 아무도 없습니다. 결국 아파트 거래가 줄고 전세 수요만 늘어나니 투자목적 보유자는 대출 이자를

전세를 월세로 돌려서 막고 있는 셈입니다. 어떤 사람은 전세가 상승이 주택 구매 수요를 발생시킨다고

하는데 현재 집값에 대한 구매력을 가진 사람이 얼마나 있을까요? 결국 실 거래 수요는 집값이 상대적으로

저렴하고 깨끗한 환경을 가진 외각 지역으로 분산되지 않을까요? 결국 전세가에 맞추어 호가만 계속 오르고

있고 이는 실수요들에게는 매수 뿐만 아니라 매도도 힘들게 할 뿐입니다.

2. 수익형 부동산에 대한 의견

원룸 투자에 대한 경험 입니다. 요즘 1인 가족이 늘면서 원룸은 적은 대지에 많은 방을

넣을 수 있어 높은 월세 수익을 얻을 수 있는 매력적인 상품으로 보입니다.

하지만 보통 투자자가 간과하는 것이 원룸 월세 수익 외 부차적으로 발생하는 비용입니다.

가령 예를 들면 대지 80평, 건평 130평, 방수 16개, 보증금 500, 월세 35만원 원룸을 7억에

구입했다고 할 경우

실투자금 = 7억 - 대출 2억 - 보증금 0.8억 = 4.2억원

부동산 산출 수익율 = 월세 6,720만원 - 공동관리비 100만원 - 대출이자 1,400만원 = 5,220만원 (수익율 12.4%)

실제 발생 수익율 = 월세 6,720만원 - 공동관리비 100만원 - 청소비 120만원 - 대출이자 1,400만원 - 인터넷 100만원

             - 공실발생 420만원 - 부동산 소개비 320만원 - 건물수리비/도배 100만원 = 4,160만원으로 수익율 10% 

여기까지는 괜찮아 보입니다. 하지만 원룸의 경우 감가상각이 약 3%/년 정도가 발생하고, 월세도 초기 35만원에서

주변 원룸 투자가 늘어나면서 30만원 까지 내려옵니다. 3년정도 지나서 원룸을 되 팔았다면 년 수익은 5%를

넘기가 어려울 겁니다. 원룸을 운영하면서 들어간 노력에 대한 보상도 안되는 것이죠

따라서 원룸에서 보다 높은 수익을 기대 하신다면  2종 일반주거지역 중 주변 원룸이 막 들어서는 지역중에서

땅값이 300만원 이하의 대지나 오래된 단층 주택을 골라서 신축 원룸을 올리거나 해당 지역의 저렴한 신축 원룸을

사서 2년내 파는 방법을 써야 합니다.

원룸이 몇개 없으면 공급보다 수요가 많아서 월세도 유지되고 공실률도 작습니다. 그리고 부동산 수수료도

저렴합니다. 보통 이런 지역은 4층 까지 건축 가능한 2종 일반주거지역이라 원룸 수익이 괜찮다고 소문나면

지가가 상승하면서 원룸촌이 형성되기 시작합니다. 특히 요즘같이 1인 세대가 많은 시대에는 특히요

지가가 상승하면 신축 원룸의 가격이 많이 올라가기 때문에 기존 원룸 보유자는 구입가에 약간의 수익을

붙여서 팔 수 가 있습니다. 이때는 거래도 활발해서 쉽게 팔 수 있습니다.