비❤+김태희 "1400억 빌딩 매매" 전문가도 투기 의심했다

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가수 겸 배우 비가 최근 서울 서초동 삼명빌딩을 920억원에 매입한 것으로 확인됐다. 하지만 건물 매각을 추진했다가 철회했다는 소식이 전해졌다. 이 건물을 소유한 법인은 비가 이달 초 렉스에셋에 매각 의사를 밝혔다고 밝혔다.

비는 1400억원의 매각가를 요구했다. 대지면적 기준으로 3.3㎡당 9억원, 연면적 기준으로 1억5000만원이다. 대지면적 기준 3.3㎡당 9억 원은 국내 상업용 부동산 거래 사상 최고 수준이라는 점도 주목할 만하다.

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비는 렉스에셋을 영업 관리자로 임명하고 건물 매각 프로모션을 시작했지만 결국 거래가 이루어지지 않았다. 부동산 업계에서는 강남역에서 도보 2분 거리에 있는 슈퍼스테이션의 입지를 높게 평가하고 있다.

해당 건물은 지하 2층, 지상 8층 규모로 대지면적 486m²(147평), 연면적 2,904m²(881평)이다. 성벽 안에는 피부과, 치과, 한의원, 카페 등이 있다. 만실의 경우 월세는 약 2억 원, 총 보증금 40억 원이 필요하다.

비는 2021년 총 9200억원에 이 건물을 인수했다. 비는 60%의 지분을 보유하고 있으며 나머지 40%는 부인 김태희의 법인 소유다. 건물 소유권은 비씨 개인 명의로, 나머지 지분은 김태희 법인이 갖고 있다는 점에서 주목된다.

문제의 건물이 1400억 원에 매매되고 있다는 사실을 알게 돼 얼마만큼의 세액이 나올지 세액계산을 해봤단; 해당 건물은 비의 개인 소유이기 때문에 매각 시 자본이득세가 부과된다. 반대로 건물을 김태희가 법인으로 소유한 경우 매각하면 법인세가 부과된다.

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비의 양도소득세를 계산할 때는 매각가액 1400억원과 취득가액 920억원과 480억원의 차액을 고려해야 한다. 이에 따라 양도소득세 약 128억9000만원에 지방소득세 12억9000만원을 더해 총 세액은 약 141억원이다. 양도차익이 288억원인 점을 감안하면 양도차익 총액의 49.25%에 해당하는 세금을 내야 한다.

김태희 지분은 법인세 과세 대상이다. 그녀의 법인이 지분 40%를 소유하고 있어 양도차익이 192억원에 달하기 때문이다. 다른 수입원이 없다고 가정하면 이 양도소득에 대한 법인세는 38억2000만원에 지방세 38억원을 더해 총 42억원이다.

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김태희 법인까지 고려하면 양도차익 192억원 중 세금으로 42억원을 내야 하므로 세율은 21.89%다. 건물의 50%를 소유한 개인과 법인의 건물 매각을 비교하는 것은 가능하다. 그러나 60:40의 약간의 불일치가 있다. 그래서 양도차익에 대한 세율을 비교해보았다.

양도소득세 납부세율은 49.25%, 김태희는 21.89%로 2배 이상 차이가 난다. 비는 양도차익의 절반을 세금으로 내야 하는데 김태희 법인은 22% 정도만 내면 된다. 이는 법인으로 부동산에 투자하는 것이 개인에 비해 자본 이득에 대한 세금이 훨씬 적다는 점에서 상당한 이점을 제공한다는 것을 의미한다.

결론적으로 비와 김태희가 1400억원에 팔린다면 세후 순이익은 1100억원 정도라고 유추할 수 있다. 이 금액은 우수한 건물을 구입하기에 충분하지 않다. 비와 김태희의 부동산을 분석한 결과 소규모 상업용 건물에 투자하는 것이 기업 벤처로서 더 신중할 것이 분명하다.

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