지하철 3호선 백석역에서 나와 5분여를 걸었을까. 일산 식사지구 ‘위시티’를 비롯해 덕이지구, 파주 등지 분양 모델하우스들이 밀집해 있다. 한때 수도권 북부 대표 개발지구로 야심차게 분양을 시작했지만 요즘 이 일대 단지들은 체면이 말이 아니다. 어느 하나 100% 분양을 완료한 곳이 없어 대부분 미분양 물량 처리에 고심하는 중이다.

블루밍위시티 시행사인 청원건설 이윤영 팀장은 “부동산 경기가 워낙 좋지 않다 보니 계약금 5%, 중대금 전액 대출 등의 조건을 걸어도 소비자들 관심은 냉담하기만 하다”며 “132㎡(40평)대 이상 중대형 물량을 주축으로 20~30%가 미분양으로 남아 있다”고 설명한다.

백석역 주변 부동산도 분위기는 그리 좋지 않다. 으뜸공인 김원희 실장은 “올해가 일산 부동산 경기 중 최악”이라고 단언한다.

“강북 집값 상승 바람을 타고 올 초에는 일산 66㎡(20평)대 아파트값이 3000만~5000만원 정도 올랐어요. 하지만 중대형은 반대로 폭락한 곳도 많습니다. 한때 집값 상승 바람으로 분양가 대비 2배 이상 오른 곳도 있지만 하락 폭이 워낙 커 웃돈을 깎아 먹은 곳이 대부분이고요. 특별한 규제 완화 조치가 없다면 이런 흐름이 연말까진 갈 겁니다.”

상가시장도 침체긴 마찬가지다. 일산 상권의 터줏대감 격인 정발산역 ‘라페스타’의 경우 연면적 6만㎡의 ‘강력한 경쟁자’인 ‘웨스턴돔’이 등장하면서 권리금이 서서히 줄어드는 분위기다. 1층 실면적 49.5㎡ 점포의 경우 권리금이 1억~2억원이었지만 요즘 2000만원 이상 빠졌다.

라페스타 권리금 2000만원 이상 빠져

백석역 주변 유일한 복합상가 건물인 남정시티프라자도 1층 권리금이 8000만~1억3000만원까지 붙어 있지만 거래는 거의 없다. 가격만 높았지 기대만큼 임대수익률이 나오지 않는 점포가 부지기수다.

흰돌마을아파트 옆 K공인 관계자는 “2010년 5월 고양터미널이 문을 열 예정이지만 상가시장에 별다른 효과는 없다”며 “그나마 장사가 잘된다는 1층 점포라도 매매가만 높고 실상 임대수익률은 5%에 미치지 못하는 곳이 수두룩하다”고 말한다.

물론 오피스텔은 사정이 다르다. 현재 백석역 주변 오피스텔만 대략 1만여가구. 이렇게 공급이 많지만 역세권인 덕분에 소형 매물 구하기가 ‘하늘의 별 따기’일 정도다. 56㎡(17평)의 경우 보증금 500만원, 월세 50만원 정도로 가격이 높지만 수요는 넘쳐나는 분위기다.

덩달아 오피스텔 가격도 많이 뛰었다. 부동산114에 따르면 5월 일산신도시 오피스텔 매매가 상승률은 0.23%에 달했다. 김원희 실장은 “위치에 따라 다르긴 하지만 오피스텔로 연간 9~10% 정도 임대수익률을 올리는 건 기본”이라며 “전세 끼고 3000만원 정도면 구입할 수 있기 때문에 아파트를 대신하는 틈새투자처로 인기를 끌고 있다”고 설명한다.

일산의 매력

‘집값 여전히 저평가’ 인식, 한류우드 등 개발호재 풍부

지난 5월 29일 세계적인 영화배우 청룽(成龍)과 최지우 등 홍보대사들이 참석한 ‘한류우드’ 착공식이 열렸다. 한류우드는 고양시 일산서구 장항, 대화동 일대 99만4000여㎡에 2조6890억원이 투입되는 경기도의 초대형 개발사업. 테마파크, 한류문화시설과 상업시설, 호텔 등이 골고루 조성된다. 이를 비롯해 일산신도시에는 여러 개발 프로젝트들이 몰려 있다. 이렇게 호재만 놓고 봤을 때 일산신도시의 투자 매력은 여전한 걸까.

1기신도시의 대표주자인 일산신도시는 ‘우리나라 신도시의 교과서’라는 얘기가 많다. 바둑판 모양으로 정리된 도로망에다 도시 구획이 직교형으로 잘 정돈돼 있다. 지하철 3호선과 경의선이 도시 양쪽을 지나면서 다른 도시와의 접근성도 높다. 자연친화적으로 설계된 것도 장점. 중앙엔 정발산이 나지막하게 자리 잡고 주변엔 저층 주거지가 밀집해 있다. 정발산역 근처에는 호수공원이 위치해 주거지 가치를 높였다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 “일산은 도시 정리가 잘돼 있고 주변 자연환경도 좋은 편”이라며 “일산신도시를 중심으로 식사, 덕이지구 등 미니신도시급 대규모 도시개발사업지가 자리해 서로 공생하는 것도 장점”이라고 밝힌다.

투자가치로 접근해도 일산의 ‘힘’은 여전히 남아 있다. 첫째 일산은 서울 강북권과 의정부, 동두천 등 수도권 북부 지역 집값이 급등하면서 상대적으로 저평가됐다는 인식이 많은 곳 중 하나다.

일산 백석역 주변 상가.

둘째 수도권 다른 지역보다 개발호재가 풍부하다. 한류우드 조성을 비롯해 세계꽃박람회, 킨텍스 등 여러 문화환경, 인프라가 개선되고 있다. 주변 파주에는 LCD단지를 비롯해 이화여대, 서강대 분교도 들어올 예정이다.

김일수 국민은행 여의도PB센터 팀장은 “일산은 중산층 수요가 꾸준한 곳으로 상업, 교육, 주거 3박자가 갖춰진 안정적인 주거단지”라며 “킨텍스 등이 들어섰고 한류우드가 개발되면서 문화적 콤플렉스(Complex·종합단지)로 조성되는 것도 매력”이라고 밝힌다.

셋째 일산의 최대 취약점이었던 서울 접근성도 좋아지는 분위기다. 2009년까지 완공되는 경의선 복선전철과 제2자유로 건설 덕분이다. 일산대교가 개통되면서 서울 강서권과 경기 서부권 접근성도 좋아졌다.

한태욱 대신증권 센터장은 “경기 고양 구산동 일대에 대규모 신도시 조성계획이 여전히 호재로 남아 있다”며 “북한이 핵개발 계획을 철회하는 등 안보 문제 해결 역시 일산 부동산 투자가치를 높이는 중”이라고 밝힌다.

물론 아쉬운 점도 많다. 교통이 개선되고 있다고는 하지만 아직까지 강남 접근성이 떨어지고 ‘베드타운’ 역할에 그치고 있다는 지적 탓이다. 출퇴근 시 교통 체증도 심각하다.

또 파주신도시 등 일산 주변 지역 개발이 지속되면서 공급이 일시적으로 늘어 ‘수급 불균형’ 사태가 나타나는 것도 문제다. 일산 식사, 덕이지구 아파트들이 대규모 미분양 사태를 맞은 것도 이 때문이다.

고종완 RE멤버스 사장은 “여전히 개발호재가 수도권 남부에 집중되는 경향이 있어 일산을 ‘유망 자족도시’로 보긴 어렵다”며 “직주근접성도 약해 ‘베드타운’이라는 한계를 지니고 있다”고 밝힌다.

상업지구 역시 마찬가지. 라페스타, 웨스턴돔 등 상업시설이 대거 들어섰지만 수요 대비 공급이 지나치게 많다는 게 문제다. 도심과 멀고 도로가 혼잡해 이동시간이 적잖게 소요되기 때문에 상업지 수요가 대부분 일산 지역 주민이라는 것도 아쉽다.

일산 집값 흐름은?

중소형 강세 당분간 이어질 듯

일산 집값 흐름은 수도권 북부권 실수요자라면 초미의 관심사다. 이 일대 최대 도시인 일산 집값이 어떻게 변하느냐에 따라 주변 파주, 김포 등의 집값이 요동칠 수 있기 때문이다. 지금처럼 ‘소형 평형 강세, 중대형 하락세’가 언제까지 이어질지에 관심이 쏠리고 있다.

먼저 소형 평형 강세는 당분간 지속될 가능성이 높다. 서울 강북권과 일산 집값의 연동 현상이 두드러지고 있기 때문이다. 매물 부족으로 강북 집값이 오르면 상대적으로 집값이 저렴한 일산 쪽으로 수요가 이동할 가능성이 크기 때문이다.

특히 6억원 이상 주택에 대한 대출규제와 세금 완화책이 발표될 때까지 이런 흐름은 계속될 것으로 보인다. 뉴타운 개발로 이주가구 대상이 늘어 전세금 강세가 소형 집값 상승세를 더욱 심화시킬 수 있다.

윤재호 스피드뱅크 투자자문센터장은 “일산과 강북 부동산은 등락 폭에서 같은 흐름을 타는 경향이 있다”며 “소형 아파트 강세가 현재 주춤하긴 하지만 적어도 내년까지 상승세는 지속될 것”이라고 내다본다.

중대형 집값 흐름은 ‘오리무중’이다. 전문가들은 대체로 지금 하락세를 보이고 있는 중대형 집값이 조만간 상승세로 돌아설 것이란 전망을 내고 있다.

최근 서울 강북권 집값이 안정세를 보이자 수도권 북부 지역인 의정부, 동두천 집값이 강세를 나타내는 상황. 무엇보다 실수요자들이 집값이 저렴한 곳을 찾아다니고 있기 때문이다. 다른 1기신도시보다 집값 상승 폭이 작았고 독신자, 신혼부부가 많이 거주해온 일산신도시가 실수요자 입장에선 매력적인 투자처로 보이게 마련. 결국 앞으로 수요가 몰려 상승세를 이끌 것이란 분석이 많다. 다만 연말까지 규제 완화가 가시화돼야 강남권 집값도 상승 반전할 수 있고 덩달아 일산 집값도 영향을 받을 것이란 전제는 깔려 있다.

양지영 팀장은 “일산 중대형 가격은 이미 2006년 중순으로 되돌아갔다는 ‘바닥론’이 나오는 상황”이라며 “앞으로 수요자들 움직임이 서서히 살아나는 가운데 리모델링 호재까지 겹치면 소형 수요자들이 중대형으로 갈아타기할 가능성이 높다”고 분석한다.

식사지구 블루밍위시티 모델하우스.

물론 중대형 하락세가 연말까지 이어질 가능성도 여전히 남아 있다. 강북 도심재개발이 지속되면 중대형 평형 공급이 늘기 때문에 부유층이 일부러 일산으로 가야 할 이유가 없어지기 때문. 자연스레 일산 중대형 수요가 줄어 집값 하락세가 이어질 것이란 우려도 많다.

일산 부동산 투자 전략은?

리모델링 대상단지 유망

일산 입성을 염두에 둔 투자자라면 집값이 오르고 있는 중소형보다는 연말쯤 중대형 평형을 노려보라는 주문이 많았다.

특히 현재 미분양 물량이 많기 때문에 일부러 청약통장을 쓰기보다는 4순위 물량 중 ‘중대금 무이자 대출’ 등의 혜택을 주는 중대형 평형에 투자하는 게 좋다.

리모델링이 기대되는 아파트를 노려보는 것도 괜찮다.

재건축 규제 완화가 불투명해지면서 재건축 반사이익을 리모델링 단지가 대신 누릴 가능성이 높기 때문이다. 지역별로는 킨텍스와 고양문화관광단지가 들어서는 주엽, 대화동 일대 혹은 호수공원 주변 아파트가 유망하다.

특히 덕이, 식사지구 미분양아파트 투자가치가 꽤 있을 전망이다. 양지영 팀장은 “이 두 지역은 분양가상한제를 적용받지 않아 전매가 자유롭다”며 “수도권에서 이 정도 규모로 전매제한 규제를 받지 않는 대단지는 마지막이 될 것이란 것도 매력”이라고 밝힌다.

【 일산 식사지구 ‘위시티’ 투자가치 있나 】

◆ 기반시설 좋지만 고분양가 지적도

지난해부터 분양에 나선 일산 식사, 덕이지구는 한때 수도권 유망 분양지로 꼽혔다. 하지만 예상과 달리 대거 미분양 사태를 맞았고 고분양가 지적 속에 수요자들도 매입을 꺼리는 분위기다.

물론 투자매력은 여전하다는 분석이 많다. 먼저 일산신도시와 바로 붙어 있어 공동 생활권을 확보한다는 점에서 메리트가 크다. 규모도 덕이지구가 65만9000여㎡, 식사지구가 98만9000여㎡ 등 총 165만여㎡로 미니신도시라 해도 과언이 아니다. 몇 년 전까지만 해도 대규모 가구공단과 무허가 공장들이 자리 잡고 있었지만 향후 중대형 평형 중심의 ‘명품신도시’로 도약할 것이란 얘기도 나오고 있다. 제2자유로 건설과 경의선 복선전철 개통도 힘을 더할 전망이다.

그중에선 식사지구 투자가치가 좀 더 높을 전망이다. 덕이지구보다 33만㎡ 정도 더 크고 그만큼 도시 기반시설이 잘 갖춰질 수밖에 없다. 경의선 전철 복선구간이 개통되면 백마역과 풍산역에 접하는 게 장점이다. 블루밍위시티의 경우 2개 블록, 2528가구로 분양가는 3.3㎡당 1320만~1900만원 선.

김용길 HB에셋 본부장은 “식사지구는 중대형 평형이 대부분이고 거주여건도 잘 갖춰져 있다”며 “이왕 투자여력이 있다면 펜트하우스를 포함해 전망이 좋은 고층 아파트를 노려보는 게 좋다”고 설명한다.

특히 ‘벽산 블루밍위시티’는 단지 전체가 유비쿼터스로 구축돼 가정마다 최첨단 홈네트워크를 이용할 수 있는 게 장점. 단지 내 녹지율도 50%에 달해 주거환경이 쾌적하다는 평가도 받고 있다. 덕이지구 투자가치도 괜찮은 편이다. 식사지구 위시티에 비해 분양가가 낮고(3.3㎡당 1320만~1500만) 탄현역세권에다 파주·일산신도시와 인접해 있어 편의시설, 교육환경이 괜찮다. 고종완 사장은 “브랜드 가치 면에선 식사지구 위시티가 한발 앞서지만 파주로 연결되는 개발 축에서 보면 덕이지구의 잠재가치가 높다”고 판단한다.